Inwestorzy, którzy kupili lokale w condohotelu Mercure Ursus Station przy ul. Cykady 2 w Warszawie, od jego otwarcia w 2020 r. nie otrzymują czynszów - przyrzeczonych w umowie przedwstępnej oraz zapisanych w umowie dzierżawy - albo dostają zaniżone. Kancelaria Adwokacka Adama Golińskiego prowadzi od 2021 r. kilkanaście spraw o zapłatę na łączną kwotę ponad pięciu milionów złotych.
Niezależnie od dochodzenia roszczeń przed sądem poszkodowani złożyli też zawiadomienie do prokuratury o możliwości popełnienia przestępstwa przez dewelopera. Prokuratura odmówiła wszczęcia śledztwa, jednak 24 lipca Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił jej decyzję i skierował zawiadomienie do ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu uznał, że wyjaśnienia złożone 22 czerwca przez pełnomocników poszkodowanych oraz jedną z osób składających zażalenie i skarżących Hotel Style, są podstawą do przeprowadzenia śledztwa. Osoby te twierdziły, że Hotel Style od początku sprzedaży lokali w tym condohotelu działał w sposób wskazujący na zamierzone oszustwa.
– Nasz przypadek przypomina skutkami piramidy finansowe. Ludzie, wzajemnie o sobie nie wiedząc, inwestują w podmiot, który obiecuje doskonałe zarobki, a który w rzeczywistości nimi manipuluje, doprowadzając ich do utraty kontroli nad pieniędzmi i tracą je. Poprzez sprytnie i precyzyjnie napisane umowy nasi klienci pozbawieni są wpływu na swój majątek. Naruszenie swobody umów zostało nadużyte poprzez wywieranie wpływu na ludzi bojących się utraty pieniędzy. Pod pozorem zgodności działania z przepisami prawa wykorzystano brak wiedzy prawnej i strach zwykłych ludzi – powiedział podczas posiedzenia sądu 22 czerwca adwokat Adam Goliński, pełnomocnik poszkodowanych.
Oczami inwestorów
– W 2019 r. kupowaliśmy produkt inwestycyjny z gwarantowaną stopą zwrotu w zakresie czynszu podstawowego, czyli stałego. Z tym produktem był powiązany pakiet umów: rezerwacyjnej, przedwstępnej i dzierżawy według ściśle określonego wzorca. Zgodnie z umową przedwstępną na kilka miesięcy przed ostatecznym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli sprzedaży i przeniesienia własności, musiała zostać zapłacona cała cena zakupu lokalu. Roczny czynsz dzierżawy został określony w umowie dzierżawy kwotowo, jako równowartość 6,5 lub 6 procent zależnie od wielkości lokalu i zainwestowanej kwoty. Miał być stały, gwarantowany i wypłacany w kwartalnych transzach. W sytuacji wystąpienia zysku z działalności hotelu mieliśmy też otrzymywać czynsz dodatkowy, który nie był gwarantowany. Jego kwota była związana z wysokością zysku - miał być bonusem za dobre wyniki hotelu – powiedziała 22 czerwca w sądzie Dorota Korenik, jedna z osób skarżących Hotel Style.
Podkreśliła, że umowa przedwstępna i umowa dzierżawy były proste i czytelne, jednak ustalenie dwóch rodzajów czynszu, tj. podstawowego i dodatkowego, mogło służyć wprowadzeniu w błąd nabywców. Jej zdaniem ostateczna umowa przenosząca własność okazała się bowiem zupełnie inna. Dorota Korenik twierdzi, że Hotel Style zmieniał znaczenie słów w kolejnych odsłonach umowy kupna sprzedaży lokali, wprowadził dodatkowe, jednostronnie narzucone oświadczenia i zmiany w umowie dzierżawy. W rezultacie część dodatkowa straciła znaczenie bonusu - zamieniła się w element korygujący w dół lub w górę czynsz podstawowy. Kiedy wynik był ujemny, nie tylko nie było bonusu, ale strata wpływała na obniżenie części stałej czynszu. O tym jednak właściciele dowiedzieli się dopiero w 2022 r., gdy otrzymali informacje o rozliczeniach czynszowych i zostali pozbawieni należnych im czynszów.
– Zostaliśmy oszukani. Parę miesięcy po zapłaceniu kilkuset tysięcy złotych za lokal zostaliśmy przymuszeni do podpisania umów, w których – jak się później okazało – według mniemania Hotelu Style partycypujemy w wynikach, na które nie mamy żadnego wpływu. Nie możemy nawet sprawdzić w dokumentach źródłowych, jakie są rzeczywiste koszty i przychody. Początkowo nie widzieliśmy zresztą takiej potrzeby, bo czynsze podstawowe są niezależne od wyniku finansowego, a nad rzetelnością czuwa międzynarodowa sieć hotelowa – powiedziała Dorota Korenik.
Jej zdaniem deweloper od początku planował zmianę charakteru relacji - z umowy ze stałym umówionym czynszem i ewentualnym bonusem na umowę z przychodem niepewnym, zależnym od przyszłych zdarzeń. Nie ujawniał jednak tych zamiarów, chcąc zdobyć pieniądze na wybudowanie hotelu, a potem pozbawić wydzierżawiających należnych im czynszów.
Podpisz albo strać
Z wyjaśnień Doroty Korenik wynika, że inwestorzy zostali postawieni przed wyborem: podpisanie umowy w nowym kształcie lub sądowa walka o zawarcie umowy na zasadach z umowy przedwstępnej. Ci którzy wybrali drugą opcję, nie mają prawa własności kupionego lokalu, a oprócz pieniędzy przelanych na konto Hotelu Style jako zapłata za lokal musieli wnieść kilkadziesiąt tysięcy złotych opłaty sądowej (5 proc. zapłaconej ceny). Zamiast dochodów z czynszu od chwili uruchomienia hotelu mają dodatkowe koszty i perspektywę długotrwałego dochodzenia zwrotu pieniędzy.
Jest jeszcze trzecia grupa inwestorów, która - widząc zmiany w treści końcowych umów - zażądała odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy. PB dotarł do jednej z takich osób - Bolesława Niśkiewicza, który kupił lokal od Hotelu Style w 2019 r.
– Hotel Style w 2021 r. zawezwał mnie do ugody w tej sprawie - próbował mnie nakłonić do podpisania umowy końcowej, na co nie chciałem się zgodzić. Dzięki temu uzyskałem jednak w sądzie dokument, w którym spółka ubiegała się od zwolnienia z opłaty sądowej w sprawie tejże ugody w wysokości 4850 zł. Twierdziła, że nie ma takiej kwoty, a w podobnych do mojej sprawach, jakie prowadzi, musiałaby wnieść 88 tys. zł takich opłat – mówi Bolesław Niśkiewicz.
Spółka powoływała się na fakt, że od 2016 r. ponosiła straty - od blisko 800 tys. zł do prawie 1,6 mln zł w skali roku. Według Bolesława Niśkiewicza spółka nie informowała go o swojej sytuacji finansowej, kiedy zawierał umowę przedwstępną i płacił za lokal. Inwestor twierdzi, że mając wiedzę o jej złej sytuacji, od razu zrezygnowałby z kupna lokalu.
Kancelaria Adama Golińskiego również reprezentuje grupę inwestorów, którzy z uwagi na liczne i nieakceptowalne zmiany wprowadzone przez Hotel Style do umowy przyrzeczonej złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, zażądali zwrotu wpłaconych kwot i po upływie wyznaczonego terminu złożyli pozwy o zapłatę.
– Oczywiście spółka Hotel Style nie uznała oświadczeń naszych klientów za skuteczne i w sprawach sądowych domaga się oddalenie powództwa. Sama jednak składa przeciwko nim pozwy o stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nabycia własności lokali, co ciekawe, na podstawie umowy przedwstępnej – stwierdził w sądzie Grzegorz Błaszkiewicz, radca prawny w Kancelarii Adama Golińskiego.
Inwestorzy odseparowani od sieci
Na rynku panuje przekonanie, że zakup lokalu w systemie condo w obiekcie firmowanym przez międzynarodową sieć jest bezpieczniejszy. Sieci sprawdzają bowiem szansę powodzenia przedsięwzięcia, wykorzystując wiedzę biznesową z rynku hotelowego. Hotelowi w Ursusie marki użycza francuski Accor. To właśnie jego wymaganiami tłumaczono inwestorom poufność umowy sieci z dzierżawcą, a w umowie przedwstępnej – zapisy o pełnomocnictwach dla dzierżawcy i różnych karach.
– Rozumieliśmy, że tak być powinno. Wszystkim inwestorom zależało, żeby hotel działał i żeby żaden z inwestorów nie działał na szkodę pozostałych. Natomiast na dostępie do danych finansowych nie zależało nikomu, bo miała to być inwestycja bezobsługowa. Ostateczna wersja umowy zawierała jednak taki arsenał środków, że w skrajnym przypadku nasze lokale mogły zostać od nas przymusowo odkupione po pierwotnej cenie, a w przypadku czynszu dodatkowego nie mieliśmy prawa dostępu do danych finansowych z działalności hotelu. Deweloper tłumaczył, że takie są wymagania firmy Accor, dawniej Orbis, ze względu na zmianę marki z ibis Styles na Mercure, a więc podniesienie standardu obiektu – powiedziała w sądzie Dorota Korenik.
Według niej tak samo Hotel Style uzasadniał niektóre inne zmiany w treści umów z inwestorami. Uzasadnieniem kolejnych miały być zmiany przepisów o rachunkowości w hotelarstwie, a nawet wymaganiami KNF i UOKiK w sprawie informowania o ryzyku inwestycji w condo (dotyczące tego ryzyka oświadczenie nabywcy musieli podpisać przed umową końcową).
Accor, poproszony o komentarz w sprawie oskarżeń grupy inwestorów pod adresem Hotelu Style, przesłał krótkie oświadczenie:
„Grupa Accor nie jest stroną umów z nabywcami lokali przy ulicy Cykady 2 w Warszawie i nie ma wpływu na warunki tych umów. Marką „Mercure” oznaczona jest działalność hotelarska prowadzona w tym budynku przez spółkę Hotel Style. Ponadto Grupa Accor nie posiada wiedzy na temat rodzajów umów, w tym kwot oraz terminów płatności, zawieranych pomiędzy spółką Hotel Style a nabywcami lokali.”
Według Doroty Korenik obecnie inwestorzy, którzy na drodze sądowej domagają się zapłaty należnego czynszu, a podpisali końcową umowę, są straszeni przez Hotel Style, że zostaną im naliczone kary umowne. Inwestorzy, którzy otrzymali zabezpieczenie roszczeń w postaci wydanego przez sąd postanowienia oraz złożyli do komornika sądowego wniosek o wszczęcie postępowania zabezpieczającego i zajęcie rachunków bankowych Hotelu Style, są informowani, że takie zachowanie jest działaniem na szkodę spółki.
Na pytania o zarzuty grupy inwestorów dotyczące ewentualnego oszustwa przy podpisywaniu umów uzyskaliśmy obszerną odpowiedź Hotelu Style, której fragmenty publikujemy:
„Spółka Hotel Style uznaje powyższe oskarżenia za oczywiście niezasadne. Przy zawieraniu umów przedwstępnych i stanowczych a także umów dzierżawy nie doszło do nieprawidłowości. Przy dystrybucji oferty spółki spółka korzystała z pomocy profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomości. To z nimi w pierwszej kolejności nabywcy mieli kontakt. Podmioty te (agenci nieruchomości) nie były jednak uprawnione do składania oświadczeń woli w imieniu spółki. Istotnym jest to, że oferta spółki skierowana była do inwestorów profesjonalnych. Każda z tych umów była indywidualnie negocjowana. (...) W toku negocjacji strony otrzymywały tzw. drafty umów/aktów notarialnych, do postanowień których inwestorzy zgłaszali zastrzeżenia, zmiany, negocjowali treść. Gdy strony doszły do porozumienia co do treści, umowa była zawierana przed notariuszem, który każdorazowo odczytywał jej treść przed jej podpisaniem przez strony. Z tych też względów procedura zawierania umów nie odbiegała od standardów stosowanych powszechnie, które niwelują zagrożenie wystąpienia nieprawidłowości.
Spółka ma wiedzę o kilku niezadowolonych klientach. Niemniej jednak warto wskazać, że aktualna pozostaje propozycja spółki skierowana do inwestorów, również tych niezadowolonych, uprawniająca ich do wyjścia z inwestycji z gwarancją 100 proc. kapitału oraz zapłaty 100 proc. czynszów podstawowych do dnia rozwiązania współpracy. Spółka w dalszym ciągu poszukuje pola do dalszych negocjacji z wyżej wymienionymi inwestorami celem zakończenia nieporozumienia.”
Hotel Style podaje też, że „postępowanie wyjaśniające UOKIKu, który został powiadomiony przez niezadowolonych klientów, nie wykazało żadnych uchybień po stronie spółki.”
Podkreśla również kilkakrotnie: „Spółka w swojej ofercie nie gwarantowała czynszu. Wielokrotnie podkreślała ryzyka, które wiążą się z inwestycjami hotelowymi. Większość tych oświadczeń została zawarta w umowach, w tym umowie przenoszącej własność lokali” oraz „w żadnym dokumencie pochodzącym od spółki, tj. umowie przedwstępnej ani umowie dzierżawy, nie ma pojęcia gwarantowany czynsz.”
Na zarzut niepłacenia czynszów lub płacenia ich w niepełnej wysokości Hotel Style odpowiada: „Spółka dokonuje regularnych rozliczeń czynszu zgodnie z zawartymi umowami. Warto wyjaśnić, że kilku właścicieli lokali złożyło oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych aneksu, żądając zapłaty czynszów na warunkach sprzed aneksu za okres pandemii. Spółka nie znalazła jakichkolwiek podstaw (faktycznych lub prawnych) do złożenia takich oświadczeń. Obecnie prowadzone są postępowania sądowe w tym zakresie.”
Okiem eksperta hotelowego
Według Dariusza Futomy, partnera zarządzającego w firmie doradczej Horwath HTL, międzynarodowe marki bardzo ostrożnie podchodzą do segmentu condo.
– Tylko niektóre podpisują umowy z takimi obiektami. Są wyczulone i mogą mieć większe wymagania wobec ich operatorów. Chodzi przede wszystkim o dobry wizerunek marki. Znane są przypadki nieudanych inwestycji w condo, gdzie inwestorzy indywidualni do dziś nie odzyskali pieniędzy. W takich sytuacjach sieć prawdopodobnie wypowiedziałaby umowę – mówi Dariusz Futoma.
Jego zdaniem operator obiektu w Ursusie podjął się karkołomnego przedsięwzięcia, budując w takiej „mikrolokalizacji”. Moment otwarcia również był ryzykowny – był to środek pandemii, potem wybuchła wojna w Ukrainie.
– To oczywiście nie usprawiedliwia ewentualnego pozbawienia inwestorów obiecanych zysków. Nawet operatorzy obiektów condo, którzy nie byli w stanie płacić czynszów, przeważnie potrafili porozumieć się z inwestorami w sprawie innej formy rozliczeń za trudny okres pandemii i nie dochodziło do spraw sądowych. To nie jest wizerunkowo dobre ani dla operatora, ani dla sieci – mówi Dariusz Futoma.