Nie szkodzi, że stolica Podlasia nie ma dostępu do morza — na rynku kamienic na szerokie wody wypływa się przede wszystkim tam, gdzie można kupić tanio i sprzedać drożej. Mimo że na portalach z ofertami mieszkania w wiekowych budynkach nie wyróżniają się zbyt jaskrawo od reszty, stanowią całkowicie odrębny segment niż na przykład lokale w blokach. Kamienice to unikaty, których nie da się powielać do czasu, aż zabraknie terenu — miewają przy tym mnóstwo wad, ale można je wcześniej zauważyć, inaczej, niż gdy kupuje się dziurę w ziemi od dewelopera. Z drugiej strony, inwestycja w niewybudowane jeszcze mieszkanie pozwala liczyć na działające instalacje, podziemny garaż i cichą windę z lustrem. Rzadziej jednak na wysokie na ponad 3 m przestronne salony z przedwojennym parkietem czy widok z okna, który mogą mieć tylko budynki na starówce albo w samym centrum. Jak wskazują eksperci z Metrohouse, o wyborze kamienicy nierzadko przesądza też niższa cena, bo w wielu miastach starsze nieruchomości są znacznie tańsze, mimo że dają możliwość inwestowania przy najlepszych adresach.
— Na atrakcyjność każdej nieruchomości wpływa kilka czynników: lokalizacja, stan mieszkania, jego oryginalność oraz przewidywany zysk z późniejszej sprzedaży. Dobry widok z okien, stosunkowo niewysoka kondygnacja, miejsce postojowe, wysokie sufity — to elementy, które sprawiają, że cena późniejszej sprzedaży wzrasta o kilka-kilkanaście procent. Najczęściej rekomendujemy klientom zakup mieszkania do gruntownego remontu. W branży mówimy: im większy remont, tym lepszy zakup. Jednak klienci często z góry wykluczają takie rozwiązanie. W mieszkaniach z tak zwanym bałaganem nie widzą zazwyczaj ich potencjału — komentuje Paweł Podbielski z White Wood Nieruchomości z Pomorza.
Krzysztof Bartuś z Monitora Rynku Nieruchomości z Krakowa zauważa, że mieszkania w zabytkowych kamienicach to w dodatku oferta dla kilku grup nabywców, realizujących różne strategie inwestowania — nie tylko zakup z zamiarem szybkiej odsprzedaży, ale również z myślą o wynajmie okazjonalnym, np. studentom, czy długoterminowym, po uprzednim podniesieniu standardu i wyposażeniu do poziomu apartamentu. Jeśli miejscowość jest odwiedzana przez turystów, na tym możliwości się nie kończą, bo ekspert zwraca również uwagę na adaptacje na lokal hostelowy, hotelowy apartament, kancelarię, gabinet, a nawet przystosowanie do funkcji handlowych czy gastronomicznych, zwłaszcza na parterze i pierwszym piętrze kamienicy. Skoro jest więc wizja przemienienia tanio kupionej rudery w rozświetlony lokal, za który niebotyczny czynsz płaci sieć supermarketów, czas przyjrzeć się przykładowym ośrodkom: stolicy historycznej i obecnej, Białemustokowi i Gdańskowi.
Pod lupą
Kraków na sto sposobów
W kontekście inwestowania w mieszkania w kamienicach wybór Krakowa jest intuicyjny, bo nie tylko kojarzony jest głównie z zabytkową architekturą, ale stanowi jeden z najprężniejszych rynków nieruchomości w Polsce.
— Zakup mieszkań w celach inwestycyjnych w Krakowie to często spotykana strategia. Opłacalność w tym przypadku jest postrzegana przez inwestorów jako suma stopy zwrotu z dochodów z najmu i stopy zwrotu ze wzrostu wartości przy odsprzedaży mieszkania — tłumaczy Krzysztof Bartuś z MRN, zaznaczając, że inwestycje w mieszkania w zabytkowych kamienicach są oczywiście kapitałochłonne, ale stopa zwrotu jest zadowalająca, skoro właściciele reinwestują zarobione w ten sposób pieniądze. W zależności od strategii inwestycyjnej, ekspert podaje zwrot na poziomie 6-12 proc. Samych strategii jest w Krakowie wiele, bo miasta dotyczą wszystkie wymienione wcześniej warianty — od wynajmowania mniej dopracowanych mieszkań studentom po zarabianie na dobowym najmie luksusowych apartamentów. Krzysztof Bartuś zapewnia, że w kamienicach stolicy Małopolski można również znaleźć większe lokale, które da się odsprzedać jako kilka oddzielnych, mniejszych mieszkań.
— Rynek transakcyjny mieszkań w przedwojennych kamienicach w Krakowie jest dość duży, w 2016 r. na rynku wtórnym zarejestrowano około 300 umów sprzedaży, zawartych przez osoby fizyczne, a wolumen obrotu wyniósł prawie 150 mln zł. Znaczna część z nich to zakupy inwestycyjne. Koszty takiej inwestycji wynikają natomiast z ceny zakupu z opłatami — w tym segmencie rynku zaczynają się od 150 tys. zł za najmniejsze lokale do aż 4 mln zł za 200-metrowe apartamenty — oraz z kosztów remontów i adaptacji oraz utrzymania mieszkania (mogą wynieść dodatkowe 50 proc. przy najkosztowniejszej strategii inwestycyjnej). W przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni, mieszkania w kamienicach w Śródmieściu Krakowa to obecnie wydatek średnio 8 tys. zł za mkw., ale najatrakcyjniejsze kosztują nawet 20 tys. zł za mkw. — tłumaczy Krzysztof Bartuś i dodaje, że dochód z najmu mieszkania w kamienicy w Krakowie może wynieść od 30 zł za mkw. miesięcznie od studentów do ponad 100 zł za wysokiej klasy apartamenty.
Warszawa lubi drogo i tanio
Na lokalu w stołecznej kamienicy też można zarabiać na wiele sposobów, jednak eksperci Metrohouse wyróżniają na tym rynku dwie podstawowe grupy klientów. Zdaniem Bartosza Gościmskiego, pierwsza to rdzenni warszawiacy, których interesuje taka zabudowa, ale po gruntownej restauracji, z wymienionymi instalacjami, a nawet z windą. Druga to natomiast inwestorzy, dla których liczy się przede wszystkim dobry stan techniczny kamienicy — samo mieszkanie może wyglądać jak najgorzej, bo to zagwarantuje mu przecież niską cenę. Stawki za takie lokale są przy tym ściśle skorelowane z lokalnym rynkiem mieszkaniowym, bo według danych Metrohouse, za mkw. zapłacimy od 7 tys. zł w pobliżu centrum do 18-20 tys. zł w obrębie Starego Miasta i po renowacji. Jak podają specjaliści firmy Magmillon — która pozwala inwestować udziałowcom w całe kamienice — duży potencjał mają małe lokale kupowane pod wynajem, w kompleksowo remontowanych budynkach. Nie tylko w centrum, ale też na Pradze, Ochocie czy Woli, w których wynajem ma przynieść w skali roku od 6-8 proc.
Białystok to singiel i dobra partia
Podobnie jak Wrocław, Białystok nie ma w swoim otoczeniu równie dużego miasta, dlatego, zdaniem Macieja Górki z Domiporty, skupia się w nim cały aglomeracyjny proces. Przy zasobie ludności dochodzącym do 300 tys. mieszkańców daje perspektywę sporego popytu na nieruchomości, a z racji uwarunkowań historycznych posiada ciekawą architekturę mieszkaniową — w tym kilkadziesiąt XIX-wiecznych kamienic w centrum.
— Według danych serwisu Domiporta.pl, w bieżącej ofercie Białegostoku jest ponad 90 lokali do sprzedaży usytuowanych w kamienicach, a ceny zaczynają się od 3,8 tys. zł za mkw. Za mieszkania w zrewitalizowanych obiektach i wykończone w wysokim standardzie trzeba zapłacić nawet i 6,5 tys. zł za mkw. przy średniej cenie dla miasta wynoszącej 4,2 tys. zł za mkw. Oznacza to, że wybierając scenariusz house flippingu — zakupu w złym stanie, renowacji i odsprzedaży — można sporo zarobić na wzroście wartości lokalu, choć to wariant dla inwestorów, którzy posiadają mniejszy budżet i nie inwestują w całe budynki, tylko pojedyncze lokale — komentuje Maciej Górka. Według Domiporta.pl, można obecnie kupić 10 kamienic o powierzchni od 300 do 650 mkw. w cenach 1,3-3,7 mln zł. Ceny budynków zależą zarówno od ich stanu technicznego, jak i powierzchni przynależących do nich działek.
Gdańsk da więcej niż deweloper
Mieszkanie, które dopiero powstanie, z dużym prawdopodobieństwem będzie miało windę, parking i może paru ochroniarzy, jednak w pojedynku na zwrot raczej wyprzedzi je gdańska kamienica.
— Minęły już czasy, kiedy u dewelopera finalizowaliśmy zakup kilku mieszkań, urządzaliśmy i sprzedawaliśmy je z zyskiem. Biorąc pod uwagę wyższe marże, obecnie klienci nie mają już takiego jak wcześniej marginesu negocjacyjnego. Podsumowując koszty zakupu i wykończenia, na rynku pierwotnym nie jesteśmy w stanie zarobić tyle, ile w przypadku inwestycji w dobre mieszkanie z rynku wtórnego w stanie do remontu. W Gdańsku w okolicach Starego Miasta mamy około 15 nowych inwestycji powyżej 2010 r. Tutaj ceny zakupu mieszkania w kamienicy i w tak zwanym nowym budownictwie mogą się różnić aż o 65-70 proc. Przykładowo przy ul. Świętojańskiej w Gdańsku w inwestycjach deweloperskich ceny sięgają 15-17 tys. zł za mkw., a mieszkanie w kamienicy kupimy w tej okolicy za 7-8 tys. zł w stanie do remontu. Gdy policzymy możliwość późniejszego zysku z wynajmu, okaże się, że przy wynajmie krótkoterminowym będziemy w stanie zyskać w kamienicy około 400 zł na dobę (3 pokoje). Myślenie o zysku na dobę na poziomie bliskim 700 zł w nowym budownictwie byłoby jednak nierozsądne — komentuje Paweł Podbielski z White Wood Nieruchomości.
Specjalista podkreśla, jak ważne jest zauważenie potencjału w mieszkaniu, które na początku ogląda się w bardzo niezachęcającym stanie. Lekcja do odrobienia z Monty Pythona: „zawsze patrz na jasną stronę życia”, nawet jak sypie ci się na głowę sufit.