Ostatnie trendy gospodarcze - w szczególności polityka banków centralnych w zakresie stóp procentowych - zmieniają życie inwestorów w nieruchomości komercyjne. Inwazja Rosji na Ukrainę również wpłynęła na ich wybory; doprowadziła do ostudzenia apetytu międzynarodowych firm na inwestowanie w krajach graniczących z agresorem oraz w Polsce. Lokalni inwestorzy pozostają jednak dość aktywni, jak podaje gazeta.
Coraz wyższe stopy procentowe skłaniają inwestorów do oczekiwania spadku cen nieruchomości. Trend jest widoczny szczególnie w krajach zachodnioeuropejskich, ale także w bałtyckich, gdzie rynek nieruchomości komercyjnych jest mniejszy. Inwestorzy dysponujący kapitałem zaczynają więc szukać w miejscu, z którego międzynarodowi gracze postanowili się wycofać. Czyli w Polsce.
Viktorija Orkine, prezes litewskiej firmy inwestycyjnej Eika Asset Management, mówi, że to właśnie zmiany w konkurencji na rynku stworzyły najwięcej możliwości. Jej fundusz nabył pierwszą nieruchomość w Warszawie - biurowiec Celebro.
“Inwestorzy z Zachodu wycofali się ze względu na ryzyko geopolityczne, więc na Polskę patrzą teraz przede wszystkim Litwini i Czesi. Maklerzy pytają, czy nie mamy nic do kupienia na Litwie, a odpowiedź jest taka, że gdybyśmy mieli, to byśmy to brali pod uwagę. U nas dostępne są jedynie nieruchomości kosztujące tyle samo, jak przed wszystkimi zmianami w finansach. Jak można kupować dziś po starych cenach? Nie można, bo zwroty już się nie kalkulują” - zaznacza.
Firma inwestycyjna rozważa zakup biurowców i centrów logistycznych w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. “Po naszej pierwszej transakcji otrzymaliśmy więcej uwagi, niż prawdopodobnie kiedykolwiek wcześniej. Polacy zasypują nas ofertami. Docierają do nas wiadomości, że także litewscy konkurenci kręcą się na rynku” - tłumaczy Orkine w rozmowie z “Verslo Zinios”.
Sytuacja w Polsce nie stwarza ryzyka “stresujących transakcji”, ale kupujący mogą negocjować, jak opowiada szefowa Eika Asset Management.
“Oczywiście najważniejsze jest uzyskanie niższej ceny, ale nie zawsze udaje się ją wynegocjować. Sprzedający reagują jednak i widzimy, że możemy negocjować mocniejsze umowy. Stopa kapitalizacji to tylko jeden czynnik, jednocześnie są różne gwarancje i zobowiązania ze strony sprzedających. W przeszłości dość trudno było je uzyskać” - mówi.
Jako przykład podaje gwarancje przepływu przychodów od powierzchni niewynajętej.
“Kiedyś można było wynegocjować gwarancję rocznego przepływu dla tego rodzaju powierzchni, ponieważ sprzedający nie zgodziliby się na wyliczanie zerowej wartości dla niewynajętej powierzchni. Teraz można na okres trzech do pięciu lat. Innym przypadkiem jest sytuacja, w której najemca związany ze sprzedającym - sam deweloper lub spółka zależna dewelopera - wynajmuje biuro. Czynsz może nie być na stabilnym poziomie, ale jest możliwość uzyskania gwarancji na generowany dochód i mówić o całym okresie umowy, a nie o dwóch latach” - wyjaśnia.
Planowanie transakcji
Polski segment biurowy znacząco się różni od litewskiego, jak uważa Orkine. “Kiedy słyszymy, że w jakimś budynku jest niski odsetek pustostanów, to prosimy o podanie liczby, ponieważ często wynosi on do 15 proc. Na Litwie to się wydaje dużo, tymczasem w Polsce to niemal standard. Interesują nas budynki z niższym lub zerowym poziomem pustostanów” - wyjaśnia.
Trudno ocenić, czy w Polsce panuje trend zmniejszania powierzchni biurowej, ale zdaniem Orkine najemcy biur w kraju nad Wisłą są mniej przywiązani do budynków i częściej migrują.
“Dlatego właściciele muszą podejmować różne inicjatywy: wolne okresy, czy ulepszenia fit outu. Często pod koniec okresu najmu wynajmujący robią rozeznanie, by sprawdzić, jaka jest oferta. Dla nas ważne jest to, żeby znać poziom czynszu - czy nie jest wyższy niż rynkowy, bo jeśli jest niższy, to łatwiej zatrzymać najemców i pojawia się przestrzeń na różne inicjatywy” - mówi dziennikowi.
“Obserwujemy również, ile przy zakupie kosztuje metr kwadratowy, porównując go z dzisiejszymi cenami budowy. Oczywiście chcemy mieć jak najnowsze budynki, żeby nie musieć w nie dodatkowo inwestować” - dodaje.
Eika Asset Management spodziewa się, że w tym roku zawsze kilka transakcji i zainwestuje ok. 20 mln EUR własnego kapitału. Firma jednak nie wyklucza większych zakupów.
“Obecnie prowadzimy audyt dwóch budynków. Myślimy o zakończeniu jednego w lipcu, a drugiego we wrześniu. Nie pasuje to do nas pod względem strategii funduszu, ale widzimy zainteresowanie inwestorów, więc być może dokupimy droższe aktywa, a potem będziemy dzwonić do inwestorów indywidualnie tylko w sprawie konkretnych transakcji” - tłumaczy.
Spółka inwestycyjna Capitalica Asset Management również rozgląda się za możliwościami nabycia nieruchomości w Polsce do końca 2022 r., mówi Andrius Barstys, prezes zarządu spółki.
Należący do niej fundusz Capitalica Green Logistics Fund chciałby zainwestować w obiekt logistyczny, natomiast inny podmiot inwestycyjny przygląda się budynkom biurowym. Pod uwagę brane jest pięć najważniejszych polskich miast, w których inwestycje wynoszą co najmniej 20 mln EUR.
“Rynek jest znacznie większy i bardziej aktywny, wybór również jest szerszy, a nowa rzeczywistość szybciej znajduje odzwierciedlenie w cenach. Jednocześnie obiekty są większe i ciekawsze, dlatego sądzimy, że płynność wzrośnie w przyszłości. Poza tym kraje bałtyckie są małe i powolne: jeśli tutaj należy do Ciebie obiekt, nie musisz go sprzedawać. W Polsce deweloperzy z kolei są aktywni: budują, sprzedają i może dlatego ten segment jest żywszy” - tłumaczy w rozmowie z “Verslo Zinios”.
W Polsce było kiedyś wielu międzynarodowych inwestorów, ale ich obroty w ostatnim czasie bardzo zwolniły - podobna sytuacja jest w krajach bałtyckich.
“Powody są chyba oczywiste, zarówno ekonomiczne, jak i związane z wojną” - wyjaśnia Barstys. “Myślę, że w Polsce jest mniejsza konkurencja. Tam rynek jest tak duży, że Litwinów możemy spotkać tylko w samolocie. Nie mieliśmy żadnych walk o obiekt” - dodaje.
Inwestor mówi, że fundusze rozpoczęły już proces zakupu kilku nieruchomości i w planach na ten rok jest jeszcze jedna transakcja.
Ocena ryzyka
Barstys zgadza się, że polski rynek nieruchomości komercyjnych ma nieco inne zwyczaje niż litewski. “Na przykład bardzo popularny jest okres ‘rent free’, którego u nas praktycznie nie ma. Jego efekt musi być uwzględniony w przepływach pieniężnych. W przypadku pustostanów, wszystko zależy od tego, gdzie znajduje się nieruchomość. My lubimy centrum miasta, gdzie ich odsetek nie jest zbyt wysoki. Centra logistyczne są również zajęte” - opowiada.
Przedsiębiorca dostrzega ryzyko raczej w rozwoju nieruchomości, niż inwestowaniu w generujące dochód obiekty komercyjne. “Wydaje mi się, że w Polsce lokalni przedsiębiorcy są bardziej agresywni, dlatego najpierw chcemy kupić działającą nieruchomość, aby zrozumieć rynek. Nie zamierzamy wchodzić w rozwój, może w przyszłości to rozważymy, ale obecnie nie bierzemy takiej perspektywy pod uwagę. Ryzyko w tym obszarze jest wysokie, ponieważ trzeba zrozumieć każdy rynek, a w przypadku istniejących budynków jest mniejsze” - wyjaśnia w rozmowie z dziennikiem.
Neringa Rastenyte-Janciuniene, szefowa działu rynków kapitałowych w krajach bałtyckich w firmie doradczej Newsec Adviser LT, potwierdza, że polski sektor nieruchomości przyciąga w ostatnim czasie dużą uwagę litewskich inwestorów.
“Chociaż całkowita kwota, którą można zainwestować w Polsce, to kropla w morzu, jeśli weźmie się pod uwagę wielkość rynku, to po rozmowach z konsultantami i właścicielami nieruchomości można uznać, że Polska jest zdominowana przez nabywców z naszego regionu. To właśnie im poświęca się dużo uwagi: Polacy przyjeżdżają i prezentują swoje nieruchomości. To sygnał, że tamtejszy segment inwestycyjnych nieruchomości komercyjnych spowalnia w szczególności” - uważa ekspertka.
W Polsce “nie ma dziś inwestorów z Zachodu”, jak twierdzi, a nadwiślański rynek był zawsze uzależniony od międzynarodowych graczy, dlatego zwraca się uwagę również na inwestorów z małych krajów, takich jak kraje bałtyckie. Rastenyte-Janciuniene mówi jednak, że w przypadku tak dużego państwa, jak Polska, należy postępować w sposób wyważony.
“Wydaje mi się, że nasi inwestorzy powinni odczekać przynajmniej jeden cykl i zobaczyć, jak funkcjonuje tamtejszy rynek: co się dzieje z umowami najmu, kiedy wygasają, jakie są zwyczaje najemców: czy kontynuować, czy przenieść się do innego budynku, czy są wakacje w wynajmie, jakie są koszty fit outu, jaka jest płynność. Jeśli wszystko jest w porządku, można przejść na większy rynek” - tłumaczy.
“Na razie jednak trudno jest snuć prognozy. Aktywność inwestorów z Zachodu w Polsce jest tak mała, że płynność może generować wyzwania, jeśli dokona się zakupu w złym miejscu i złym czasie” - mówi w rozmowie z “Verslos Zinios”.
Więcej oportunistów
JLL, międzynarodowa firma świadcząca usługi na rynku nieruchomości, szacuje, że wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce w 2022 r. wyniesie 6 mld EUR. Dla porównania w krajach bałtyckich będzie na poziomie 840 mln EUR, z czego w Litwie - 365 mln EUR.
W Polsce inwestycje w samym segmencie biurowym wyniosły 2,2 mld EUR, z kolei w przypadku nieruchomości przemysłowych 2 mld EUR.
“Łącznie w 2022 r. w regionie Europy Środkowo-Wschodniej dojdzie do transakcji o wartości 10,9 mld EUR, a Polska utrzyma pozycję lidera z 55 proc. udziałem w transakcjach. W ubiegłym roku doszło do wielu imponujących transakcji, w tym do dużych przejęć biur zarówno w Warszawie, jak i innych mniejszych miastach” - twierdzi firma.
Analitycy rynku zauważają jednak, że obecnej sytuacji w Polsce nie można oddzielić od wymagającego otoczenia. “Doprowadziło to do skromniejszej liczby ofert w przetargach. Choć aktywność jest wysoka, to wyniki różnią się w zależności od segmentu i klasy aktywów. Na przykład w segmencie biurowym w ubiegłym roku zawarto dwie ogromne transakcje - Warsaw Hub (kupiony przez Google) i Generation Park Y (kupiony przez niemiecki Hansainvest Real Assets) o wartości 868 mln EUR” - tłumaczą.
JLL prognozuje, że w 2023 r. ceny aktywów pozostaną stabilne, a stopy procentowe nie będą rosły tak szybko, co powinno pozytywnie wpłynąć na nastroje inwestorów.
Warszawskie transakcje stanowiły połowę całkowitego wolumenu inwestycji w kraju w ubiegłym roku. Za drugą połowę odpowiadały dwa portfele nieruchomości w Krakowie i Wrocławiu prowadzone przez amerykańską firmę inwestycyjną Lone Star Funds.
“Rosnące koszty finansowania i budowy doprowadziły do wzrostu stóp kapitalizacji w segmencie biurowym. A nieruchomości przemysłowe, które w ostatnich latach były najgorętszym towarem, nadal przyciągają uwagę inwestorów. Niemniej, rosnące koszty finansowania, jak również ryzyko globalnej recesji wpłynęły zarówno na nastroje inwestorów, jak i ceny w tym segmencie” - podaje firma.
Podobnie uważa Avison Young Poland, firma świadcząca usługi na rynku nieruchomości. Zwróciła uwagę, że polski segment inwestycji nieruchomości komercyjnych przeżywa trudny okres z powodu pandemii, wojny na Ukrainie, historycznie wysokiej inflacji i zbliżającej się recesji.
Eksperci szacują, że płynność w kraju spadła o 27 proc. ze 166 transakcji w 2021 r. do 122 w ubiegłym, podaje “Verslo Zinios”.
“Po tym, jak w latach 2020-2021 dominował sektor przemysłowy, w ubiegłym roku ponownie na prowadzeniu był sektor biurowy. W sumie w ubiegłym roku na rynku było 68 aktywnych inwestorów. Niepewność rynkowa zachęciła wielu inwestorów do poszukiwania stabilnych aktywów, ale transakcje oportunistyczne gwałtownie wzrosły w drugiej połowie roku, szczególnie w Warszawie” - tłumaczą.
Poza Warszawą zawarto 19 z 28 transakcji biurowych, wylicza Avison Young Poland.