W Krakowie wzrośnie podaż nowych powierzchni handlowych
W stolicy Małopolski najwięcej biurowców przybędzie na przełomie 2003/2004 roku
Najwięcej planów inwestycyjnych w Krakowie dotyczy budowy nowych powierzchni handlowych, zwłaszcza hipermarketów, najmniej inwestycji obejmuje nieruchomości magazynowe i przemysłowe.
Według badań rynkowych, w Krakowie 70 proc. firm zamierza zmienić swoje dotychczasowe siedziby, a pozostałe 30 proc. chce wynająć dodatkową powierzchnię. Zainteresowanie biurowcami skupia się na budynkach niższej klasy, ponieważ klientów zazwyczaj nie stać na biurowce o najwyższym standardzie. Pomimo dużej podaży popyt rośnie powoli i nowo wybudowane biurowce prawdopodobnie nie przyniosą szybko spodziewanych dochodów. Z badań rynkowych wynika, że brak klientów powoduje obniżenie stawek czynszowych w biurowcach klasy A i B o 10-15 proc. Wprawdzie wciąż powstają kolejne, nowoczesne biurowce, ale są to już tylko inwestycje sporadyczne.
— W listopadzie 2000 roku ceny wynajmu powierzchni biurowej o najwyższym standardzie wahały się od 20 do 23 USD (80-100 zł) za mkw. Dzisiejsze miesięczne stawki czynszów wynoszą 19-22 USD (80-90 zł) za mkw. Niestety, podobnie jak w większości miast, brakuje klientów. Na początku roku 2001 zainteresowanie wynajmem wyraźnie wzrosło. Przykładowo nasza firma pozyskała najemców na 2 tys. mkw., ale trudno tu mówić o stałej tendencji — mówi Monika Suldecka, przedstawicielka firmy Knight Frank Nieruchomości.
Jej zdaniem, małe i średnie firmy, wyprowadzając się z budynków 20-30-letnich lub ze zniszczonych kamienic do nowszych biurowców, nie zamierzają powiększać powierzchni swojego biura. Przyczyną zmiany jest chęć poprawy standardu i warunków pracy.
Rozkwit sieci handlowych
Szczególnym zainteresowaniem w Krakowie cieszą się powierzchnie handlowe — zwłaszcza centra handlowe, sieci hipermarketów i supermarketów. Z tego powodu, coraz więcej firm deweloperskich zamierza inwestować w budowanie kolejnych powierzchni handlowych. Na rynek krakowski zamierzają wejść takie sieci, jak E. Leclerc czy Auchan.
Jednak w samym centrum Krakowa brakuje obiektów rozrywkowo-komercyjnych, których łączna powierzchnia w środmieściu nie jest większa niż 50 tys. mkw. Niedostatek powierzchni tego typu doprowadził do szybkiego rozwoju hipermarketów i centrów handlowych na obrzeżach miasta.
— Wśród obiektow handlowych zdecydowanie dominują hipermarkety, których łączna powierzchnia w Krakowie wyniosła w 2000 r. pomiędzy 110 a 120 tys. mkw. — twierdzi Monika Suldecka.
— Największy popyt na powierzchnie handlowe obejmuje oczywiście centrum Krakowa, czyli Stary Rynek, ulice od rynku do Plant i od Plant do alei Słowackiego. Ograniczenia przestrzenne nie pozwalają jednak na budowę nowych budynków w tych miejscach i klienci często walczą o każdy wolny metr — dodaje Zofia Zieleniewska, rzecznik Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Jednym z głównych problemów, które ograniczają możliwość zakupu kamienic, są nie uregulowane stosunki własnościowe i stan prawny nieruchomości.
— Ładne, zadbane kamienice o wyraźnie określonym podziale fizycznym stanowią świetną okazję zwłaszcza dla zagranicznych nabywców — stwierdza Zofia Zieleniewska,
Jednak większość kamienic, które znajdują się w prywatnych rękach, jest w złym stanie technicznym i wymaga prac modernizacyjnych. Warto tu dodać, że około 80 proc. kamienic ma prywatnych właścicieli.
Magazyny w niełasce
Tereny skupiające duże powierzchnie magazynowe znajdują się na Rybitwach, w południowo- -wschodniej części Krakowa. Są to zarówno magazyny nowo wybudowane, jak i zmodernizowane pozostałości po starych fabrykach. Również sporo budynków poprzemysłowych, czekających na działania modernizacyjne, znajduje się na północno-wschodnich terenach Krakowa. Niestety popyt na nieruchomości magazynowe i przemysłowe jest niewielki. Firmy, które potrzebują magazynu, przeważnie same sobie go budują. Wynajem powierzchni magazynowej występuje rzadziej.
— 65 proc. firm rynku lokalnego zajmuje przestrzeń magazynową do 500 mkw., a zaledwie 5 proc. firm zdecydowało się na powierzchnię powyżej 2 tys. mkw. — twierdzi Monika Suldecka.
— Inwestorzy zaczynają budować nowy magazyn dopiero wówczas, gdy pojawia się ktoś chętny na zakup lub wynajem. Nowe magazyny powstają z myślą o konkretnym kliencie, jeśli go nie ma, nikt nie podejmie ryzyka — dodaje Zofia Zieleniewska.
Powierzchnia użytkowa wszystkich mieszkań w Krakowie wynosi 13,2 mln mkw. przy czym powierzchnia przeciętnego krakowskiego mieszkania nie przekracza 53 mkw. Ponad 25 proc. mieszkań zostało wybudowanych przed 1970 r. i obecnie wymagają one gruntownej wymiany instalacji i wyposażenia.
— Mieszkania z tzw. wielkiej płyty nie cieszą się dużym powodzeniem. Potencjalnych nabywców mogłaby skłonić do zakupu nie ich dobra lokalizacja, ale atrakcyjna cena. Tymczasem są one niewiele tańsze od mieszkań nowych — mówi Anna Ptak, przedstawicielka Doradztwa Inwestycyjnego i Pośrednictwa w Obrocie Nieruchomościami Gordon & Webster w Krakowie.
Puste mieszkania
Pomimo przewagi mieszkań rynku wtórnego, w Krakowie buduje się także dużo nowych budynków mieszkalnych. Niestety, około 5 tys. nowo wybudowanych mieszkań stoi pustych. Jedynie w centrum sprzedaż mieszkania, nawet o dużej powierzchni 100-120 mkw. nie stanowi większego problemu.
— Chętnych na zakup mieszkania nowo wybudowanego jest zdecydowanie mniej. W latach 90. inwestorzy myśleli, że opłaci się sprzedaż lokali o powierzchni nie większej niż 23 mkw. Niestety, pomylili się w swoich przewidywaniach, ponieważ jedynymi zainteresowanymi kupnem lub wynajmem takich mieszkań okazali się studenci. Od 1998 r. największym popytem w budownictwie nowym cieszą się mieszkania o powierzchni 35-38 mkw. — twierdzi Zofia Zieleniewska.