Problemy Metropolitana Investment ujawniliśmy trzy lata temu, a jego nieruchomości trafiają do sprzedaży dopiero dziś. Okazuje się, że inwestorzy odzyskają niewiele z utopionych 250 mln zł
Ponad dwa lata temu Jan Hambura, zarządca przymusowy spółek z grupy Metropolitan Investment (MI) ustanowiony przez prokuraturę, zapewniał na łamach „PB”, że robi wszystko, by inwestorzy odzyskali jak najwięcej z ćwierć miliarda złotych długów, jakie zostawił po sobie MI z tytułu obligacji i udziałów w nieruchomościowych spółkach celowych. Przewidywaliśmy, że zarządcę czeka bardzo trudne zadanie i nie pomyliliśmy się. Większość poszkodowanych wciąż nie odzyskała ani złotego, a przez błędy śledczych i opieszałość sądów sprzedaż majątku grupy mocno się ślimaczy, co w warunkach galopującej inflacji pogłębia straty inwestorów…
Egipskie plagi
Problemy z płynnością MI ujawniliśmy w listopadzie 2019 r. W lipcu 2020 r. Centralne Biuro Antykorupcyjne zatrzymało twórców grupy: Łukasza Włodarczyka i Roberta Jasia, którzy usłyszeli zarzuty oszukania prawie 1,5 tys. osób na ponad 250 mln zł (obaj nie przyznają się do winy i zgadzają na podawanie pełnych danych osobowych). Miesiąc później Prokuratura Regionalna w Poznaniu zabezpieczyła majątek MI poprzez ustanowienie zarządcy przymusowego najpierw w 15 spółkach z grupy, a potem łącznie w 53.
Jan Hambura od początku miał pod górkę. Przez prawie półtora roku działał w warunkach niepewności, bo sąd ze względu na błędy formalne odmówił zatwierdzenia decyzji śledczych o ustanowieniu zarządcy. Ostatecznie batalia prawna na korzyść prokuratury rozstrzygnęła się dopiero w grudniu 2021 r., kiedy też – po wpłaceniu kaucji po ponad 1 mln zł – z aresztu wyszli Łukasz Włodarczyk i Robert Jaś.
Działań zarządcy nie ułatwiały liczne braki w dokumentacji MI oraz fakt, że nawet po rozszerzeniu postanowienia przez prokuraturę zarządzał przymusowo „jedynie” 53 ze wszystkich prawie 100 spółek z grupy. Śledczy nie ujawnili nigdy, jaki klucz doboru zastosowali - wśród firm nieobjętych przymusowym zarządem znalazły się też mające duży majątek i generujące spore przychody z najmu. W niektórych z tych spółek MI dziś nie jest już jedynym lub większościowym udziałowcem, a kontrolę i zarząd przejęli bardziej aktywni i zorientowani inwestorzy, co odbyło się kosztem pozostałych – mniej aktywnych, często starszych i nieświadomych.
W przypadku spółek objętych zarządem Jan Hambura, ze względu na brak gotówki, nie był w stanie podnosić wartości nieruchomości poprzez np. kończenie inwestycji. Szybko okazało się też, że nie może ich nawet sprzedawać – jego zadaniem jako zarządcy jest bowiem zabezpieczenie nieruchomości i zarządzanie nimi. Tyle, że trudno zarządzać czymś, co nie generuje żadnych wpływów, a ten casus dotyczy większości działek, które zostawił po sobie MI.
W tej sytuacji w porozumieniu z prokuraturą zarządca wymyślił, że będzie wnosił o upadłość lub restrukturyzację poszczególnych firm. Ustanowiony w tym trybie syndyk lub zarządca sprzeda nieruchomości i przynajmniej w części zaspokoi poszkodowanych inwestorów. Niestety i na tej drodze pojawiły się przeszkody – część sądów upadłościowych (w tym warszawski, do którego trafiła większość wniosków) uznała, że jako zarządca ustanowiony w postępowaniu karnym Jan Hambura nie ma legitymacji prawnej do wnioskowania o upadłość lub restrukturyzację.
Wnioski zaczęli więc składać wierzyciele i to one zaczęły być ostatnio rozpatrywane, często po wielu miesiącach opieszałości sądów. Zwycięstwo? Jeśli, to wyłącznie na gruncie prawnym. W trakcie procedur upadłościowych okazuje się, że wyceny nieruchomości poszczególnych firm, stanowiące jedyne ich aktywa, są często nawet kilkakrotnie niższe od kwot, za jakie kilka lat wcześniej kupowała je grupa MI, i od zobowiązań spółek wobec inwestorów.
Aukcja i wątpliwości
Kilka dni temu w stołecznym sądzie odbyła się aukcja Projektu Rudzka (PR). W sierpniu 2022 r. ujawniliśmy, że dwaj wierzyciele złożyli wnioski o upadłość spółki w trybie przygotowanej likwidacji (tzw. pre-pack), przewidujące sprzedaż jej warszawskiej nieruchomości. Wyższa z ofert, złożona przez spółkę z grupy deweloperskiej Moderna Holding, opiewa na 7,2 mln zł. Tymczasem PR kupiła działkę za 15,2 mln zł, a jeszcze w 2021 r. ta sama Moderna oferowała za nią 14,5 mln zł (deweloper obniżenie oferty o ponad połowę tłumaczy m.in. rozwojem pandemii COVID-19, wojną w Ukrainie i ogólnym kryzysem w branży).
Obecni na aukcji Łukasz Włodarczyk i jego pełnomocnik oraz pełnomocnik Roberta Jasia przekonywali sąd, że oferta na 7,2 mln zł jest za niska. Pełnomocnik Roberta Jasia w przeddzień aukcji przesłał też do sądów i prokuratury kilka pism, mających na celu wstrzymanie sprzedaży działki – wniósł m.in. do poznańskich śledczych o ustanowienie zakazu jej zbywania.
Podobny wniosek kilka miesięcy temu skierował do prokuratury Jan Hambura, który 7,2 mln zł także uznaje za cenę „oczywiście zaniżoną”. Śledczy zakazu jednak nie ustanowili, m.in. ze względu na wątpliwości, czy po ogłoszeniu upadłości PR takie zabezpieczenie by się utrzymało. Trudno też się spodziewać, by uznali nieruchomość za dowód rzeczowy, o co również wnosił pełnomocnik Roberta Jasia.
Ostatecznie aukcja się odbyła, a oferta Moderny wygrała. To jednak jeszcze o niczym nie przesądza. Jan Hambura zapewnia bowiem, że rozmawia z kilkoma potencjalnymi kupcami działki PR, a jeden z nich tuż przed publikacją tego artykułu złożył ofertę opiewającą na 8 mln zł. Zarządca wierzy, że uda się uzyskać jeszcze wyższą cenę, o ile sąd uzna, że lepsza od pre-packu będzie klasyczna upadłość i sprzedaż nieruchomości w formie przetargu. Nawet jednak w takim wypadku zapewne nie uda się zaspokoić obligatariuszy PR w całości. Spółka jest im bowiem winna 12,9 mln zł, a kwota ta nie uwzględnia ani odsetek od daty wykupu papierów (kolejne 2,25 mln zł), ani wpływu inflacji.
Są długi, majątku brak
Sytuacja wierzycieli PR jest i tak dużo lepsza niż inwestorów innych spółek z grupy MI. Są wśród nich takie (choćby Projekt Sarmacka czy Metropolitan Outlet), które mają kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt milionów złotych długów i żadnego realnego majątku, co dla ich obligatariuszy oznacza konieczność pogodzenia się ze stratą całości zainwestowanego kapitału. Są też takie, których zobowiązania są kilka razy wyższe niż majątek.
Do drugiej grupy należy Projekt Chrzanów (PC). W jego przypadku również wpłynęły dwa wnioski o pre-pack z ofertami (3,3 mln zł i 3,65 mln zł) zakupu działki spółki w Chrzanowie, na której miał powstać park handlowy. Aukcja w warszawskim sądzie miała się odbyć tego samego dnia, co aukcja PR. Jeden z zainteresowanych, który ma już dwie inne galerie handlowe w Chrzanowie, podniósł jednak kwestię błędów formalnych w całej procedurze i ostatecznie sąd przełożył aukcję na 20 lutego 2023 r.
Jeśli jednak nawet dojdzie do podbicia ceny, to i tak trudno spodziewać się, by oferty przekroczyły 4-4,5 mln zł, zwłaszcza że chrzanowski ratusz wycenił tę działkę ostatnio na 3,56 mln zł. To natomiast oznacza, że wierzyciele PC odzyskają zaledwie kilkanaście procent swoich należności. Spółka jest im bowiem winna aż 26,8 mln zł!
Równie zła jest sytuacja inwestorów Projektu Kwidzyn (PK). Zobowiązania spółki sięgają prawie 25 mln zł, a oferta zakupu jej nieruchomości, zgłoszona we wniosku o upadłość pre-pack, opiewa na około 5 razy mniej. Ponadto procedura jest na dużo wcześniejszym etapie niż w przypadku PC – w grudniu 2022 r. sąd dopiero powołał tymczasowego nadzorcę sądowego PK.
Opinie, a rzeczywistość
Kolejny przykład olbrzymiej dziury w finansach? Projekt Wawer (PW). W sądzie złożony jest wniosek o pre-pack i przejęcie nieruchomości spółki za 5,34 mln zł. Zobowiązania PW opiewają tymczasem na, bagatela, 18,8 mln zł. Do grupy MI działka na warszawskim Wawrze trafiła w 2019 r. za 16,2 mln zł, a aferalna spółka, oprócz uzasadniającego tę cenę operatu dysponowała też „opinią o wartości rynkowej nieruchomości po ukończeniu inwestycji”, opiewającą na aż 45,7 mln zł. I to właśnie tego typu „przyszłościowe” opinie umożliwiały grupie MI emitowanie obligacji na wielkie kwoty, które dziś nijak się mają do realnej wartości nieruchomości stanowiących ich zabezpieczenie.
Przykładów jest więcej. Projekt Zgorzelec (PZ) - działka kupiona przez MI za 1,29 mln zł, a w opinii o „wartości nieruchomości przy specjalnym założeniu zakończenia realizacji i pełnego wynajęcia obiektu” wyceniona na… 17,3 mln zł. Jak to się ma do obecnej rzeczywistej wartości? Sąd w Jeleniej Górze, który w przeciwieństwie do warszawskiego uznał legitymację Jana Hambury i na jego wniosek 12 stycznia 2023 r. ogłosił upadłość PZ, równocześnie zatwierdził sprzedaż nieruchomości spółki w pre-packu za... 340 tys. zł.
Cena niska, ale tylko na pierwszy rzut oka. Okazuje się, że grupa MI kupiła nieruchomość w 2017 r. po tym, jak wcześniej pięć kolejnych przetargów, zorganizowanych przez zgorzelecki ratusz, skończyło się niczym. Chętnych nie było głównie ze względu na znajdujący się na działce stary dworzec kolejowy. Koszty jego rozbiórki, ze względu na położenie tuż obok torów, mogą sięgnąć nawet 1 mln zł.
Kary, zanieczyszczenia i „Biedronka”
Z działką PZ związany jest też inny problem. Hipoteka na rzecz obligatariuszy, na 10,8 mln zł, znajduje się na drugim miejscu w księdze wieczystej. Na pierwszym jest gmina Zgorzelec z hipoteką na prawie 1,3 mln zł z tytułu kar umownych za niedotrzymanie przez MI obietnicy rozebrania starego dworca i wybudowania w jego miejscu małego parku handlowego z kasą biletową i poczekalnią dla podróżnych. Puenta? To właśnie do zgorzeleckiego ratusza trafią wszystkie wpływy ze sprzedaży działki, a obligatariusze PZ obejdą się smakiem.
Działki PW, PC i PZ łączy coś jeszcze. Badania geologiczne wykonane w 2021 r. wykazały, że wszystkie są zanieczyszczone i skażone metalami ciężkimi i paliwami, co oczywiście obniża ich wartość. Na spotkaniach z wierzycielami MI Jan Hambura twierdził, że przynajmniej w niektórych przypadkach (takich jak PW) władze grupy miały lub powinny mieć świadomość tego problemu – zarządca dotarł bowiem do dokumentacji jeszcze z 2018 r., potwierdzającej zanieczyszczenie gruntów.
Innym sądem, który uznał, że Jan Hambura jako zarządca miał prawo złożyć wniosek o upadłość, był krakowski, zajmujący się spółką Projekt Wrocławska (PWr), której aktywa stanowią lokale użytkowe w stolicy Małopolski przy ul. Wrocławskiej. Wnioski o pre-pack, złożone przez zarządcę i jednego z wierzycieli, zostały jednak oddalone, a sąd w grudniu 2022 r. ogłosił klasyczną upadłość PWr.
Zdecydowały wątpliwości dotyczące jednego z lokali, wynajmowanego na sklep „Biedronka”. Sąd uznał, że już po ogłoszeniu upadłości oceni, czy Jeronimo Martins Polska ma prawo pierwokupu lokalu oraz czy zarządca przymusowy PWr skutecznie wypowiedział umowę jego najmu. Wątpliwości nie budzi natomiast cena oferowana za nieruchomość spółki, czyli 13,3 mln zł – zdaniem tymczasowego nadzorcy sądowego PWr jest rynkowa.
Sąd ma czas
Niezależnie więc od tego, czy decyzja o klasycznej upadłości się utrzyma, czy nie (wierzyciel wnoszący o pre-pack złożył zażalenie), to właśnie wpływów na poziomie 13,3 mln zł należy się spodziewać. Tymczasem PWr kupiła tę działkę za 20 mln zł, a zobowiązania spółki wobec obligatariuszy sięgają 15,3 mln zł. To oznacza możliwość zaspokojenia inwestorów na poziomie 80 proc. (bez uwzględnienia inflacji).
Na nieco mniejszy odzysk, rzędu 60-70 proc. zainwestowanych kwot, mogą liczyć obligatariusze spółek Projekt Poloneza i Projekt Połaniec. W przypadku pierwszej w grudniu 2022 r. sąd obwieścił wniosek o pre-pack z ofertą na warszawski lokal przy ul. Poloneza na 4,18 mln zł, a zobowiązania firmy to 6,5 mln zł. W przypadku drugiej spółki oferta na nieruchomość opiewa na 3,57 mln zł, a zadłużenie – 5,9 mln zł.
Przykład Projektu Połaniec idealnie ilustruje przy tym opieszałość (fakt - mocno obciążonych pracą) sądów upadłościowych, działających w sprawie grupy MI. Wniosek o pre-pack - złożony przez obligatariuszkę, której udało się „skrzyknąć” pozostałych wierzycieli - wpłynął do stołecznego sądu prawie rok temu. Obwieszczenie zaś o tym fakcie, będące koniecznym elementem całej procedury, ukazało się… dwa tygodnie temu. Co więcej, już w listopadzie 2022 r. wszyscy wierzyciele spółki wysłali do sądu pisma popierające wniosek o pre-pack i zawartą w nim kwotę. Sąd jednak do dziś nie podjął decyzji.
