Warszawska firma Metropolitan Investment (MI) zostawiła po sobie około ćwierć miliarda złotych długów z tytułu obligacji i udziałów w nieruchomościowych spółkach celowych. Sytuacja tych spółek, a tym samym ich inwestorów, jest diametralnie różna. Są takie, które mają kilkadziesiąt milionów złotych długów i żadnych realnych aktywów, oraz takie (nieliczne), których majątek jest większy niż zobowiązania. Do drugiej grupy zaliczała się spółka Projekt Rudzka (PR), a 81 jej obligatariuszy żyło w przekonaniu, że odzyska wszystkie pieniądze. Teraz nie jest to już takie pewne.
Zarządca piętnuje nadzorcę
Do stołecznego sądu wpłynęły dwa wnioski o ogłoszenie upadłości PR w trybie przygotowanej likwidacji (tzw. pre-pack). Oba zakładają sprzedaż jedynego aktywa spółki — nieruchomości o powierzchni 7,6 tys. m kw. położonej w Warszawie przy trasie ekspresowej S8. Pierwsza oferta — złożona przez przedsiębiorcę działającego w branży transportowej — opiewa na 3,7 mln zł, druga — autorstwa spółki z grupy Moderna Holding, dewelopera znanego m.in. z projektów mieszkaniowych w segmencie premium — 7,2 mln zł.
Małgorzata Jarosińska, tymczasowy nadzorca sądowy PR, wynajęła rzeczoznawcę majątkowego, który potwierdził poprawność wyceny nieruchomości załączonej do oferty Moderny, sporządzonej przez biegłego sądowego. Na tej podstawie uznała cenę 7,2 mln zł za rynkową. Nie spodobało się to jednak Janowi Hamburze, którego prokuratura wyjaśniająca aferę Metropolitana ustanowiła zarządcą przymusowym 53 firm z grupy MI (w tym PR).
W stanowisku przesłanym do sądu Jan Hambura uznaje argumentację nadzorcy za „niezrozumiałą” i „pozbawioną logiki”, a 7,2 mln zł za cenę „oczywiście” zaniżoną. Przypomina, że PR nabyła działkę za 10 mln zł, a ceny nieruchomości od tego czasu wzrosły, podkreślając, że zaledwie rok wcześniej ta sama spółka córka Moderny oferowała za działkę 14,5 mln zł, czyli ponad dwa razy więcej. Twierdzi też, że informował Małgorzatę Jarosińską, że są inni zainteresowani nabyciem nieruchomości, m.in. spółka Aldi, operator sieci sklepów pod tą samą nazwą.
Zdaniem Jana Hambury jej sprawozdanie i opinię o niemożności sprzedania nieruchomości za więcej niż 7,2 mln zł należy w tej sytuacji rozpatrywać jako „działanie, którego konsekwencją może być znaczne uszczuplenie masy upadłościowej”, a sprzedaż nieruchomości po tej cenie może odbyć się „ze szkodą dla wierzycieli i dłużnika”.
Nadzorca się broni
Jaką szkodą? Wierzyciele PR to głównie indywidualni inwestorzy — 81 obligatariuszy. Cena sprzedaży działki jest kluczowa dla poziomu ich zaspokojenia. Spółka z grupy MI jest im winna z odsetkami 12,9 mln zł — mniej niż 14,5 mln zł, ale dużo więcej niż 7,2 mln zł.
Jak na zarzuty zarządcy spółki odpowiada jej nadzorca? Małgorzata Jarosińska podkreśla, że ostateczna decyzja należy do sądu i zostanie oparta nie tylko na jej analizie, ale też stanowiskach innych stron, w tym zarządcy przymusowego, a przede wszystkim wierzycieli PR.
— To zabezpieczenie interesów wierzycieli jest podstawowym celem postępowania upadłościowego, zatem ich stanowisko może w tej sprawie okazać się kluczowe — mówi Małgorzata Jarosińska.
Przyznaje, że została poinformowana o innych podmiotach chcących zaoferować za nieruchomość PR więcej niż 7,2 mln zł, ale żadne oferty od nich nie wpłynęły.
— Jeśli tylko do akt postępowania wpłyną dokumenty podmiotów gotowych zapłacić wyższe kwoty, sąd z pewnością weźmie to pod uwagę. Zainteresowani mogą też złożyć własne wnioski o pre-pack, co da podstawę do przeprowadzenia aukcji z ich udziałem. W takim przypadku bardzo prawdopodobne jest uzyskanie znacznie wyższej ceny — przyznaje Małgorzata Jarosińska.
Winna wojna i dekoniunktura
Tymczasem Jan Hambura sugeruje, że lepsza od pre-packu byłaby klasyczna upadłość i sprzedaż działki PR w formie przetargu. Zapowiada też, że zwróci się do Prokuratury Regionalnej w Poznaniu o rozważenie wydania zakazu zbycia nieruchomości. Czy śledczy, którzy zarzucają dwóm twórcom MI, Łukaszowi Włodarczykowi i Robertowi Jasiowi (zgadzają się na podawanie pełnych danych), oszukanie prawie 1,5 tys. osób na ponad 250 mln zł, zdecydują się na to? Na razie nie wiadomo.
A co do powiedzenia w sprawie ma Moderna Holding i jak tłumaczy obniżenie oferty o aż 50 proc.? Magdalena Malara-Świtońska z Moderny twierdzi, że pierwotną propozycję na 14,5 mln zł deweloper złożył w okresie prosperity w branży budowlanej.
— Od tego czasu nastąpił rozwój pandemii COVID-19, wybuch wojny w Ukrainie oraz związana z tym drastyczna zmiana sytuacji ekonomicznej w kraju, w tym na rynku deweloperskim. Koszty realizacji inwestycji znacząco wzrosły, a duża część deweloperów wstrzymuje rozpoczęcie nowych inwestycji lub wyprzedaje nabyte nieruchomości — mówi Magdalena Malara-Świtońska.