Wartość inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w 2024 r. sięgnęła 5 mld EUR, z czego 2,3 mld to wartość transakcji w IV kw., która przebiła wynik za cały 2023 r. Ze 130 ubiegłorocznych transakcji 43 zostały zawarte od października do końca grudnia — wynika z danych firmy doradczej Avison Young. Porównując wyniki rok do roku, 2024 zakończył się 139-procentowym wzrostem wartości transakcji.
Największy udział w tym torcie miały nieruchomości biurowe, za które inwestorzy zapłacili w sumie 1,64 mld EUR. Na drugim miejscu na podium znalazły się obiekty handlowe z łączną wartością transakcji 1,60 mld EUR, a czołówkę zamknął segment magazynowo-przemysłowy z wynikiem 1,26 mld EUR.
— Ponad dwukrotny wzrost to spektakularna zmiana. Należy jednak pamiętać, że 2023 r. był historycznie najsłabszy, a poziom inwestycji w 2024 r. daleki jest od rekordowego z 2018 r., kiedy fundusze wydały na nieruchomości komercyjne w Polsce 7,2 mld EUR — mówi Marcin Purgal, senior director w Avison Young.
Dobra wróżba na 2025 r.
Jego zdaniem ubiegłoroczny wynik jest dobrym prognostykiem na przyszłość.
— Rok 2025 powinien być lepszy, bo świat jest w trendzie obniżek stóp procentowych, co może przyczynić się do uaktywnienia kapitału inwestującego w najlepsze i najdroższe nieruchomości na długi termin. Wynik z minionego roku to jednak w dużym stopniu efekt transakcji value-add, gdzie kupujący szukali tanich okazji, by wprowadzając zmiany w kupionych nieruchomościach, szybko podnieść ich wartość — mówi Marcin Purgal.
Jako przykład transakcji długoterminowej w 2024 r. wymienia sprzedaż przez Ghelamco wieżowca Warsaw Unit za 280 mln EUR funduszowi Eastnine. Była to największa transakcja w segmencie biurowym w Europie. W najlepszych dla rynku latach takich transakcji było kilka lub kilkanaście i to nie tylko w Warszawie.
Były też dwie spektakularne transakcje dotyczące galerii handlowych (Magnolia Parki Silesia City Center), na które Nepi wydało 800 mln EUR. Było też wiele małych zakupów. Co ciekawe — pojawiło się tu dużo polskiego kapitału. Według eksperta Avison Young są to rodzimi drobni inwestorzy. Sporo takich transakcji poniżej 5-10 mln EUR nie było nawet publicznie ujawnianych.
— Końcówka minionego roku pozwala na umiarkowany optymizm. Dla dużych długoterminowych inwestorów oprócz spadku stóp procentowych katalizatorem do zwiększenia aktywności w Polsce byłoby również zahamowanie wojny w Ukrainie — mówi Marcin Purgal.
Jego zdaniem przy zachowaniu proporcji w patrzeniu na globalne inwestycje istnieje spory potencjał do wzrostu rynku.
— Mamy bardzo dobrej jakości nieruchomości, solidnych międzynarodowych najemców, a Polska zyskuje na znaczeniu w kategoriach makroekonomicznych i politycznych. Ceny wciąż są atrakcyjne dla inwestorów, biorąc pod uwagę jakość budynków i zwroty, jakie mogą generować — mówi Marcin Purgal.
Spowolnienie transakcji w ostatnich latach powodowała rozbieżność między cenami oczekiwanymi przez sprzedających a możliwymi do zaakceptowania przez inwestorów. Według Marcina Purgala ten dystans się zmniejsza zwłaszcza w sektorze biurowym i handlowym. Coraz większe znaczenie zacznie odgrywać upływający czas, który dla deweloperów jest synonimem pieniądza — w tym biznesie trzeba jak najszybciej reinwestować kapitał, a więc z założenia buduje się na sprzedaż.
Jako istotne na przyszłość Marcin Purgal wymienia również kreowanie nowych typów aktywów — mieszkań na wynajem instytucjonalny i prywatnych akademików. W 2024 r. odpowiadały one za transakcje o wartości 344 mln EUR.
Z perspektywy inwestora
Według Julii Racewicz, dyrektorki działu asset management w segmentach biur i magazynów w Savills Investment Management (Savills IM) w Polsce, spektakularna transakcja Ghelamco na rynku biurowym pod koniec 2024 r. budzi lekki optymizm na przyszłość, choć…
— Obecnie pozyskanie i lokowanie kapitału jest dużo trudniejsze, w związku z czym firmy takie jak nasza zaprzestały transakcji portfelowych. Skupiamy się na transakcjach na pojedynczych aktywach. O ile nie zajdą zmiany na rynku kapitałowym, nadal będzie panował rynek pojedynczych transakcji — mówi Julia Racewicz.
Savills IM ma w Polsce liczący 100 tys. m kw. najmu Gdański Business Center (biura), prawie 1,4 mln m kw. powierzchni magazynowo-przemysłowych oraz Galerię Katowicką. W związku z wyzwaniami na rynku kapitałowym firma skupia się w Polsce na podniesieniu wartości obecnego portfela. Gdański Business Center np. przechodzi właśnie drugi cykl renegocjacji, czyli zaczyna trzeci cykl najmu i może pochwalić się 98-procentowym obłożeniem.
— Nadal za najbardziej bezpieczne i płynne aktywa uważamy magazyny — nie tylko w Polsce, ale w całej Europie. Drugim rekomendowanym segmentem są mieszkania i akademiki na wynajem instytucjonalny, przy czym w Polsce ten rynek dopiero się tworzy i brakuje jeszcze odpowiednich regulacji — mówi Julia Racewicz.