Kryzys humanitarny na Ukrainie powoduje napływ do Polski dużych grup potencjalnych najemców. Według ekspertów lokali gotowych do wynajęcia jest nawet kilka razy za mało
Nieznana jeszcze ostatecznie skala kryzysu migracyjnego wywołanego agresją Rosji na Ukrainę, wpłynie na rynek wynajmu mieszkań w Polsce. Według szacunków Hanny Milewskiej-Wilk, specjalisty ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, można założyć, że na początku lutego 2022 r. mieliśmy około 100 tys. lub nieco mniej mieszkań, domów i pokojów gotowych do wynajęcia.
– Polski rynek najmu to nieco ponad milion mieszkań (dane z podatków za 2020 r. pokazują niewielki wzrost w stosunku do poprzedniego roku). Mieszkania przeważnie mają najemców. Na podstawie danych Unirepo z monitorowania ogłoszeń w styczniu na 38 portalach było ponad 213 tys. ogłoszeń mieszkań do wynajęcia i ponad 15 tys. domów na wynajem, ale te liczby należałoby podzielić co najmniej na pół, ponieważ powtórki ogłoszeń to nawet 80 proc. – mówi Hanna Milewska-Wilk.
HRE Investment szacuje tę liczbę na 40-60 tys. lokali gotowych do wynajęcia. Według tej firmy nawet zakładając, że w każdym mieszkaniu mieszkać mogą po cztery osoby, to i tak rynek najmu jest w stanie zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe zaledwie 160-240 tys. osób. To nawet kilka razy za mało w porównaniu do potencjalnych potrzeb.
Dom czy hotel
Na krótki okres potrzeby te zaspokoją hotele i obiekty turystyczne. Z szacunków HRE Investment powołującego się na dane booking.com wynika, że już 28 lutego w obłożenie takich obiektów w Polsce południowo-wschodniej wahało się od 80 do 100 proc. Według danych z poniedziałku granicę z Polską przekroczyło do tego czasu ponad 350 tys. osób z Ukrainy.
– Na razie Polacy reagują udostępniając mieszkania i miejsca noclegowe, i nie wiadomo, czy jest to na zasadach rynkowych. Widać ogólne poruszenie na rynku najmu i nawet na rynku nieruchomości, ale bardzo aktywne są też miejsca oferujące zakwaterowanie: pensjonaty, hotele, kwatery pracownicze, mieszkania wynajmowane krótkoterminowo (Booking i AirBnB) – mówi Hanna Milewska-Wilk.
Według HRE Investment spora część uciekających przed wojną na Ukrainie udaje się od razu do rodzin i przyjaciół mieszkających już wcześniej w Polsce. Firma szacuje, że mogą oni wynajmować u nas 300-400 tys. mieszkań.
Ciasny rynek, ciasne domy
Bez wątpienia część uchodźców – HRE Investment szacuje, że będzie to od 20 proc. do nawet 80 proc. uciekających przed wojną do Polski – postanowi u nas zostać, poszerzając na stałe grono najemców.
– Nie wiadomo, na jak długo będzie potrzebne miejsce osobom, które przyjeżdżają z Ukrainy. To, gdzie będą mogły mieszkać, zależy od tego, czy będą mogli legalnie (i szybko) podjąć pracę. Jeśli będzie taka możliwość – a wydaje się to wręcz koniecznością – to znów rynki mieszkaniowe dużych miast będą najbardziej obciążone i może powstać bardzo silna konkurencja pomiędzy poszukującymi mieszkań na wynajem lub do zakupu. Szczególnie, jeśli zostaną skierowane dodatkowe finanse pomocowe – mówi Hanna Milewska-Wilk.
Zdaniem Hanny Milewskiej-Wilk, mamy wyzwanie, któremu nie sprosta rynek najmu, na którym dominują małe mieszkania, a teraz potrzebujący lokali to przede wszystkim rodziny z dziećmi. Niezbędne będzie zaangażowanie części zasobów przeznaczonych do tej pory dla turystów: domków, apartamentów z aneksami kuchennymi, powinna być również skierowana informacja i pomoc do osób, które chcą wynająć swoje całoroczne domki wakacyjne, drugie domy i mieszkania wykorzystywane do tej pory okazjonalnie i na własne potrzeby.
– Z pierwszą pomocą i tymczasowym zakwaterowaniem radzą sobie organizacje pozarządowe, wojewodowie oraz samorządy. Dużo większym wyzwaniem będzie zapewnienie mieszkań, a bombardowanie Charkowa oznacza, że nie wszyscy będą mogli szybko wrócić do swoich mieszkań na Ukrainie – mówi Hanna Milewska-Wilk.
Krajobraz przed wojną
Polski rynek mieszkaniowy w ciągu ostatnich miesięcy zaczął się zmieniać. Rosnąca inflacja oraz wzrost stóp procentowych wpłynęły na spadek zdolności kredytowej Polaków. Wyższe koszty życia i raty kredytowej przekładają się na mniejsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi.
– Już w styczniu 2022 r. roku zaobserwowaliśmy ponad 20-procentowy spadek wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych w porównaniu do grudnia 2021 r. – mówi Michał Witkowski, dyrektor living services w Colliers.
Jego zdaniem, ze względu na wysokie ceny działek, rosnące koszty materiałów budowlanych i pracy, wydłużające się procesy pozwoleniowe czy coraz ostrzejsze normy efektywności energetycznej przekładające się na wyższe koszty budowy, podaż nowych lokali na sprzedaż może maleć, a ich ceny dalej rosnąć, nawet mimo słabnącego popytu.
– Część Polaków nie może pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania, a czynsz najmu jest niższy niż rata kredytu. Z ostatniego Spisu Powszechnego wynika, że Polska ma dodatni bilans migracyjny. Większe zainteresowanie najmem będzie miało przełożenie na rosnące stawki czynszów – mówi Michał Witkowski.
