8,8 mln zł w pierwszym półroczu 2020 wobec 125,4 mln zł rok wcześniej — tak skurczył się zysk netto Develii, grupy budującej nieruchomości komercyjne i mieszkania. Paweł Ruszczak, p.o. prezesa Develii, tłumaczy, że 93-procentowy spadek jest m.in. skutkiem przekazania nabywcom mniejszej liczby lokali.
— Mała liczba przekazań wynika z harmonogramu planów inwestycyjnych i nie jest zaskoczeniem dla spółki ani inwestorów. Potencjał na przyszły rok to prawie 1,7 tys. lokali, a w 2022 r. spodziewamy się ponad 2 tys., z czego 1,5 tys. dotyczy rozpoczętych już projektów — mówi Paweł Ruszczak.
Druga ważna przyczyna słabych wyników to — według szefa Develii — obniżka wartości Arkad Wrocławskich i kompleksu Sky Tower. Wiąże się ona z COVID i lockdownem, który najmocniej doświadczył nieruchomości handlowe — a takie powierzchnie znajdują się w obu obiektach. Mimo spadku wartości Sky Tower Paweł Ruszczak uważa inwestycje w obiekty wielofunkcyjne za dobry sposób na dywersyfikację ryzyka i zapewnienie stabilności w sytuacjach kryzysowych. Jego zdaniem pandemia pokazała, że gdy część handlowa nie generuje zysków z czynszów, część biurowa utrzymuje cały obiekt na powierzchni. Zaznacza też, że wycena Arkad i Sky Tower, zaksięgowana przez spółkę w czerwcu — niższa od poprzedniej o 50,2 mln zł — nie będzie miała wpływu na politykę dywidendową.
Obietnica poprawy
— Poprawimy wyniki w drugim półroczu, ale roczne pozostaną pod wpływem negatywnych czynników. Istotnej poprawy spodziewamy się w 2021 i 2022 r. — twierdzi p.o. prezesa. Bank gruntów umożliwia Develii budowę 7,8 tys. obiektów. Firma prowadzi inwestycje w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Łodzi i Gdańsku. Rocznie chce oddawać 2 tys. lokali. W banku spółki są też działki przeznaczone pod nieruchomości komercyjne, np. biurowiec o powierzchni ok. 33 tys. m kw. we Wrocławiu, którego realizacja może się rozpocząć na początku 2021 r. Zdaniem Pawła Ruszczaka minusem łączenia działalności w dwóch segmentach — komercyjnym i mieszkaniowym — jest to, że „rynkowi trudniej wycenić takiego dewelopera, bo trzeba patrzeć na inne wskaźniki”.
— Inwestorzy, którzy to dostrzegą, mogą jednak liczyć na satysfakcjonujący zwrot. Przy strategii deweloperskiej, a nie inwestycyjnej, marże uzyskiwane w obu segmentach są porównywalne, wynoszą około 25-30 proc., choć sam proces inwestycyjny w przypadku nieruchomości komercyjnych jest bardziej kapitałochłonny i dłuższy — twierdzi szef Develii.
Budynki na sprzedaż
„Strategię deweloperską” firma realizuje od 2018 r., kiedy postanowiła porzucić rolę inwestora długoterminowego na rzecz budowania, wynajmu i szybkiej sprzedaży obiektów. W segmencie nieruchomości komercyjnych, w który zaangażowaną ma blisko połowę kapitałów, sprzedała dotychczas cztery budynki. Oprócz Arkad i Sky Tower w portfelu ma warszawski biurowiec Wola Retro, wynajęty w 72 proc.
— Na obiekt z powierzchnią handlową trudniej dziś znaleźć kupca, a wyceny są niższe, ale w dłuższej perspektywie może się to zmienić. Atrakcyjne projekty cały czas radzą sobie na rynku, czego dowodzi zrealizowana przez nas w tym roku sprzedaż Wola Center za 101,9 mln EUR. Wierzymy też w korzystną sprzedaż budynku Wola Retro, którą planujemy w 2021 r. — mówi Paweł Ruszczak.
OKIEM EKSPERTA
Płynność niezagrożona
MATEUSZ MUCHA, menedżer DM Navigator
Na wyniki deweloperów należy patrzeć w szerszym niż półroczne ujęciu czasowym i uwzględniać potencjał oraz kalendarz przekazań. W 2020 r. Develia ma do przekazania jeszcze 500-600 lokali i powinna zamknąć rok liczbą ok. 1100. Potencjał na przyszły rok jest większy — wynosi ok. 1700 lokali. W sierpniu blisko 1300 było już sprzedanych, co powinno zapewnić spółce spory cashflow. Warto również pamiętać o marży w segmencie deweloperskim, która w pierwszym półroczu 2020 była wysoka — wyniosła 37,5 proc. wobec 33,5 proc. rok wcześniej. To bardzo dobry prognostyk dla kolejnych oddawanych projektów. W pierwszej połowie roku sytuacja finansowa Develii mocno się poprawiła, m.in. dzięki sprzedaży budynku Wola Center. Spłata obligacji spółki jest rozłożona w czasie, więc nie spodziewam się problemów z płynnością, nawet w razie kryzysu na polskim rynku finansowym.