Zdaniem bankowców, rok 2003 przyniesie długo oczekiwaną poprawę na rynku nieruchomości, a co za tym idzie wzmożony popyt na kredyty hipoteczne.
Mimo wciąż nie najlepszej sytuacji gospodarczej, w 2002 r. banki odnotowują sprzedaż kredytów hipotecznych na poziomie zbliżonym do roku ubiegłego. Wynika z tego, że likwidacja ulgi budowlanej oraz wprowadzenie 7-proc. stawki VAT na nowe mieszkania nie zniechęciły Polaków do nabywania mieszkań na rynku pierwotnym.
Pierwsze miesiące 2002 r. charakteryzowały się wyraźną stagnacją. Mówiło się nawet o kryzysie na rynku nieruchomości. Z jednej strony mniejsze było zainteresowanie kupowaniem nieruchomości, z drugiej coraz bogatsza oferta na rynku pierwotnym spowodowała spadek cen. Towarzyszył temu wciąż niezaspokojony potencjalny popyt na mieszkania. Wspomniane zjawiska najwyraźniej były widoczne w Warszawie, gdzie na nabywców oczekuje około 8 tys. lokali i domów gotowych do zasiedlenia.
Zdaniem Zbigniewa Zuzelskiego, dyrektora biura zarządu Śląskiego Banku Hipotecznego, popyt na rynku wyhamowany został przez brak środków finansowych niezbędnych do dokonywania inwestycji przez ostatecznych użytkowników nieruchomości.
— Wydawało się, że to wymarzona sytuacja dla banków, oferujących kredyty hipoteczne. Jednakże, rzeczywistość okazała się bardziej złożona. Mimo coraz bogatszej i coraz atrakcyjniejszej oferty banków, zmasowany szturm kredytobiorców nie następuje. Decydują o tym dwa czynniki. Pierwszy to wciąż bardzo niekorzystna relacja dochodów Polaków do cen nieruchomości. Drugi — rosnące bezrobocie i wynikające stąd obawy potencjalnych kredytobiorców o możliwość spłaty zobowiązań w przyszłości — mówi Zbigniew Zuzelski.
Sytuacja poprawiła się nieznacznie w drugiej połowie roku 2002. Ożywienie rynku jest szczególnie widoczne w segmencie niedużych mieszkań. Powodem może być obniżka cen nieruchomości, wsparta akcjami promocyjnymi deweloperów, rozszerzoną ofertą kredytową banków oraz pojawieniem się tańszych kredytów złotowych. Obniżenie ich oprocentowania było możliwe dzięki decyzjom Rady Polityki Pieniężnej dotyczącym podstawowych stóp procentowych.
— Sierpień i wrzesień, a także początek października to okres wzrostu liczby transakcji kupna nieruchomości, a co za tym idzie wzrostu liczby wniosków kredytowych napływających do banków. Mimo wspomnianej obniżki oprocentowania kredytów złotowych, wciąż popularniejsze są kredyty indeksowane kursami walut obcych — twierdzi Zbigniew Zuzelski.
W drugiej połowie roku na popularności zyskały kredyty we frankach szwajcarskich, które mają szansę zdominować rynek. Wynika to z bardzo niskich indeksów rynkowych dla tej waluty.
Jak wyjaśnia Jacek Furga, prezes HypoVereinsbank Banku Hipotecznego, rok 2002 przyniósł ponadto nowe możliwości zarówno bankom, jak i ich klientom.
— W związku z nowelizacją ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych zmieniły się limity kwot udzielanych kredytów. Banki mogą przyznawać pożyczki do wysokości 100 proc. ceny nieruchomości — dodaje Jacek Furga.
Począwszy od 1999 r. udział kredytów w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego systematycznie wzrastał. W 1998 r. wyniósł 6 proc., w 1999 r. — 15 proc., w 2000 r. — 16 proc., a w 2001 r. — 21 proc.
— W zeszłym roku udzieliliśmy ponad 100 tys. kredytów na kwotę prawie 5,6 mld zł. 2002 r. jest dla banku bardzo korzystny pod względem liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych. W pierwszych trzech kwartałach udzieliliśmy tyle kredytów, ile przez cały ubiegły rok — przekonuje Jarosław Czosnyka, zastępca dyrektora departamentu rynku mieszkaniowego PKO BP.
Kredytobiorcy występujący o pożyczkę na zakup lub budowę nieruchomości najczęściej chcą maksymalnie wydłużyć termin kredytowania. Chodzi im o zminimalizowanie wysokości raty. Ostatecznie średnia długość okresu umowy w przypadku kredytów hipotecznych lub budowlano-hipotecznych wynosi około 16 lat.
— Klienci najczęściej występują o maksymalną, dopuszczalną w ich przypadku wysokość kwoty kredytu. Średnia wartość pożyczki, ograniczona wartością nieruchomości oraz zdolnością kredytową klienta, kształtuje się na poziomie nieco ponad 100 tys. zł lub jej równowartości w walucie obcej — mówi Zbigniew Zuzelski.
Stagnacja na rynku zmusza banki do wprowadzania nowych produktów.
— Wprowadziliśmy pożyczkę hipoteczną oraz oszczędnościowo- -kredytowy rachunek mieszkaniowy. Jednocześnie uzupełniliśmy nasz podstawy kredyt mieszkaniowy kierując go do dwóch grup klientów — do młodych aktywnych oraz do osób, które nie zgromadziły środków na wkład własny. Kolejnym produktem jest mieszkaniowy rachunek powierniczy zabezpieczający transakcje mieszkaniowe na rynku pierwotnym — wylicza Jarosław Czosnyka.
W pierwszym półroczu 2002, najczęściej zaciągano kredyty w euro, w kolejnych miesiącach wzrosło zainteresowanie frankami szwajcarskimi oraz złotymi.
— Do wzrostu zainteresowania kredytami złotowymi przyczyniła się znaczna obniżka ich oprocentowania — od początku 2002 r. o 4,34 punktów procentowych, a od lutego 2001 r. aż o 12,56 punktów — dodaje Jarosław Czosnyka.
GE Bank Mieszkaniowy od października wprowadził kredyt konsolidacyjny na spłatę różnych zobowiązań, oferowany klientom w miastach, powyżej 100 tys. mieszkańców.
Z kolei BPH PBK proponuje wydłużony okres kredytowania. Obecnie w tym banku można zaciągnąć pożyczkę nawet na 32,5 roku. Obniżono też oprocentowanie kredytów udzielanych zarówno w walutach wymienialnych jak i w złotych. Banki wprowadzają też dodatkowe produkty oprócz kredytów.
— Kontynuujemy współpracę ze STU Ergo Hestia, dzięki czemu możemy już zaproponować ubezpieczenie nieruchomości na bardzo atrakcyjnych warunkach — twierdzi Jan Cichocki z BPH PBK.
Dużym zainteresowaniem cieszyły się wprowadzone wiosną tego roku Plany Finansowe MultiBanku. Bartosz Brzozowski, dyrektor departamentu marketingu MultiBanku, twierdzi, że największym zainteresowaniem cieszą się MultiPlany walutowe udzielane we frankach szwajcarskich.
— Od września obserwujemy też wzrost zainteresowania MultiPlanem z możliwością bilansowania odsetek od kredytu z odsetkami od oszczędności — dodaje Bartosz Brzozowski.
Natomiast w przypadku BPH PBK największym powodzeniem cieszy się kredyt budowlano-hipoteczny, dzięki któremu można sfinansować m.in. inwestycje na rynku pierwotnym. Kredyt ten najczęściej udzielany jest we frankach szwajcarskich na okres 15 lat.
Zdaniem bankowców, dopiero pod koniec czwartego kwartału będzie można pokusić się o prognozy na 2003 r.
Zdaniem Zbigniewa Zuzelskiego, gdyby tendencja panująca w trzecim kwartale utrzymała się, perspektywy będą nie najgorsze.
— Przewidywany dalszy spadek oprocentowania kredytów złotowych powinien zachęcić do zaciągania nowych pożyczek. Nie bez znaczenia mogą okazać się praktyczne skutki wprowadzonych w 2002 r. rozwiązań dotyczących możliwości odpisywania od podatku dochodowego odsetek od zaciągniętych kredytów na zakup lub budowę nieruchomości — dodaje Zbigniew Zuzelski.
Do zaciągania kredytów hipotecznych może skłaniać także to, że miesięczna rata kredytu staje się coraz bardziej konkurencyjna w stosunku do kosztów wynajmu mieszkania. Istnieje jeszcze wiele innych czynników pozwalających optymistycznie oceniać sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych w roku 2003.
Zbigniew Kudaś, wiceprezes GE Banku Mieszkaniowego, zalicza do nich duże zainteresowanie zakupem mieszkań, co potwierdziła m.in. wysoka frekwencja na jesiennych targach mieszkaniowych w Warszawie oraz spadek cen na rynku wtórnym o 10-20 proc. w stosunku do 2001 r. Poza tym wyż demograficzny wchodzący na rynek pracy powinien przyczynić się do wzrostu migracji do dużych miast i zwiększenia popytu na mieszkania.
Bartosz Brzozowski również jest przekonany, że w 2003 r. wystąpi tendencja wzrostowa na rynku kredytów hipotecznych.
— Plany Finansowe tak jak w krajch Europy Zachodniej będą zdobywać coraz większy udział w rynku. Przykładem może być Virgin One Account, prekursor tego typu produktów na świecie. W połowie 2001 r. suma bilansowa pasywów i aktywów na rachunkach One Account wynosiła 3,75 mld funtów, a liczba klientów przekroczyła 75 tys. — przekonuje Bartosz Brzozowski.
Z kolei Jacek Furga przewiduje dalszy wzrost konkurencji w segmencie kredytów hipotecznych w związku z wejściem na ten rynek nowych podmiotów.