Blaski i cienie wynajmu mieszkania

Bartosz Turek, analityk Open Finance
opublikowano: 04-09-2018, 22:00

Zanim ktoś popędzi do biura sprzedaży dewelopera lub nerwowo zacznie szukać używanego mieszkania z przeznaczeniem na wynajem musi sobie uświadomić, że taka inwestycja to nie tylko zyski i korzyści.

 Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmu będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.

Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia.Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba dysponować kwotą 50-100 tys. zł i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.

Do tego pamiętajmy, że w końcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie podwyższać stopy procentowe. Jeśli więc ktoś na zakup lokalu zaciągnął kredyt hipoteczny, to musi się liczyć z tym, że jego rata wzrośnie. Kiedy zyski z wynajmu przekute zostaną w straty? Wszystko zależy od tego, jaką rentowność wynajmu osiąga inwestor. Jeśli rocznie inkasuje „na czysto” 5 proc. wartości posiadanej nieruchomości, to z nawiązką pokrywa dzięki tym pieniądzom odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup. Obecnie przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego opiewa bowiem na 4,3 proc. (dane NBP). Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje długiem 80 proc. kosztów zakupu nieruchomości można oszacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 1,6 proc. wartości mieszkania w formie czystego zysku po potrąceniu odsetek.

Pojedyncza podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. niewiele by w tym względzie zmieniła. Dopiero gdyby rada podjęłaby taką decyzję czterokrotnie, to zysk inwestora spadłby mniej więcej o połowę. Dopiero bardzo stanowcze podwyżki — o łącznie 2 pkt. proc. — spowodowałyby, że inwestor zacząłby dokładać do biznesu. Oczywiście pomijamy przy tym fakt, że podwyżki stóp procentowych są okolicznością sprzyjającą podwyżkom czynszów najmu, ale też nie uwzględniamy zmian cen nieruchomości. Szczególnie ten drugi punkt jest ważny, bo gdyby stopy procentowe w Polsce wzrosłyby o 2 pkt. proc., najpewniej doprowadziłoby to do tego, że ceny mieszkań by spadły, a na wtórnego nabywcę czekałoby się dłużej niż dziś.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Bartosz Turek, analityk Open Finance

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Nieruchomości / Blaski i cienie wynajmu mieszkania