Po spadku aktywności gospodarczej w początkowej fazie epidemii postępujące obecnie ożywienie skłania do opinii, że „najgorsze już było”. Jak wynika z analizy Pekao „Rynek mieszkaniowy w czasach wirusa”, początkowe scenariusze mówiły o blisko 20-procentowym spadku PKB i dwukrotnym wzroście bezrobocia. Takie czarne prognozy nie sprawdziły się, chociaż niepewność pozostaje duża.
„Dane za ostatnie miesiące pokazują, że odbudowa zaczyna coraz bardziej przypominać pierwiastek, czyli po pierwszym silnym odbiciu następuje wypłaszczenie” — czytamy w analizie.
Tworząc bilans szans i ryzyka, analitycy Pekao wskazują po stronie szans na atrakcyjność mieszkań jako formy inwestowania w czasie kryzysu oraz silne fundamenty rynku, na którym ostatni boom był efektem bogacenia się społeczeństwa i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a nie spekulacji. Dotychczasowa przewaga popytu nad podażą pozwala zachować równowagę nawet przy dużym spadku popytu, a deweloperzy mają już doświadczenia wyniesione z poprzedniego kryzysu finansowego.
Z drugiej strony czynniki ryzyka pozostały niezmienione. Kryzys i bezrobocie skłaniają do odkładania na potem decyzji o zakupie własnego M, a nabywcy inwestycyjni czekają na ewentualne spadki cen mieszkań i dostrzegają załamanie rynku najmu. Trudniej jest też o kredyt i wciąż realne pozostaje ryzyko ponownego pogorszenia koniunktury i kolejnych lockdownów.
Widoczne sygnały
Negatywny, choć umiarkowany wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy pokazują pierwsze sygnały z rynku budowlanego. Według analityków Pekao dynamiczny przyrost mieszkań oddawanych do użytkowania po lockdownie (od stycznia do sierpnia było to o 5,4 proc. więcej r/r) był głównie efektem wznowienia pracy urzędów. Taka „odroczona podaż” może potrwa do końca 2020 r., ale potem prawdopodobnie zacznie słabnąć — deweloperzy będą dużo ostrożniej rozpoczynać nowe inwestycje.
Tezę tę potwierdzają sygnały ze strony liczby nowych pozwoleń na budowy. W okresie od stycznia do sierpnia 2020 r. widać spadek w porównaniu z analogicznym okresem 2019 r. o 4,6 proc. Paradoksalnie jako korzystny analitycy interpretują ogólnie niekorzystny spadek popytu, ale w sytuacji gdy w poprzednich latach napędzał on tempo sprzedaży, to obecnie w wyniku schłodzenia rynek może wrócić do „naturalnego” poziomu.
„Wybuch pandemii i kryzysu prawdopodobnie spowoduje wyhamowanie lub lekki spadek cen mieszkań — nie powinna to być jednak znacząca korekta” — przewidują analitycy Pekao.
O spowolnieniu na rynku mieszkaniowym świadczą też trendy w zakresie kredytów mieszkaniowych i sytuacja na rynku najmu. Ponieważ średnia kwota zaciąganych kredytów wzrosła, a łączny spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych od momentu wybuchu kryzysu wyniósł już 20 proc. r/r, analitycy bankowi sądzą, że na rynku pozostali prawdopodobnie w większej mierze nabywcy wykorzystujący gotówkę. Natomiast rynek najmu skurczył się w dużych miastach o ponad 40 proc. Popyt spadł w następstwie skokowego przejścia na pracę zdalną w pracy i edukacji oraz załamania ruchu turystycznego. Efektem jest spadek stawek czynszu od kilku do kilkunastu proc. r/r.
Stabilny jak deweloper
Optymistycznie wypadła w analizie sytuacja deweloperów w pierwszym półroczu 2020. Przez pierwszą falę kryzysu przeszli utrzymując rentownośćz 2019 r. — ich wynik netto wzrósł o 13 proc. r/r, podczas gdy w całej gospodarce spadł o 18 proc. r/r. Znaczącą rolę odegrało kończenie już zakontraktowanych projektów i niewielki wpływ lockdownu na prace budowlane. Utrzymali też płynność przy niewzrastającym zadłużeniu. Większe obawy pojawiają się co do przyszłych wyników finansowych deweloperów (drugie półrocze 2020 i 2021).
Choć duzi gracze są dobrze przygotowani na wyzwania m.in. dzięki dużym zapasom gotówki, spadek wyników może dotknąć firmy małe i średnie. Pierwsze sygnały opóźnionego wpływu kryzysu na branże objawiają się kończeniem dotychczasowych projektów i mniejszą liczbą nowych.
Spojrzenie w przyszłość
W scenariuszu bazowym analitycy prognozują w 2021 r. przejście obecnego spadku sprzedaży w stagnację lub (wariant optymistyczny) delikatny wzrost. Przemawia za tym powracający obecnie optymizm wśród konsumentów i stosunkowo umiarkowany wzrost stopy bezrobocia (maksymalniedo około 7-8 proc.). Odbudowie popytu powinny sprzyjać bardziej przystępne oferty cenowe, które pojawiły się po wyhamowaniu wzrostów w wyniku kryzysu. W dłuższej perspektywie (2022-24) w takim scenariuszu na rosnący popyt wpłynie łagodzenie polityki kredytowej przez banki i utrzymujące się rekordowo niskie stopy procentowe.
Odbudowujący się popyt może z kolei napotkać na bariery podażowe w efekcie spadku liczby budowanych mieszkań w dwóch poprzednich latach. Według tego scenariusza ceny mieszkań zanotują przez dwa pierwsze lata umiarkowany spadek (do kilku procent), a w latach 2022-24 powrócą na ścieżkę wzrostową, przebijając pod koniec poziom wyjściowy z 2020 r.
Czarna alternatywa
W scenariuszu pesymistycznym w latach 2020-21 analitycy uwzględniają ewentualny powrót do utrudnień znanych nam z wiosny tego roku, trwałe pogorszenie nastrojów konsumentów i inwestorów oraz utrudniony dostęp do kredytu. W ekstremalnej wersji dopuszczają utrzymanie się przez cały ten czas silnej niepewności, spowodowanej kolejnymi falami zachorowań i blokad gospodarki.
Czarny scenariusz w perspektywie do 2024 r. przewiduje powolne odbudowanie popytu przy opóźniającym się ożywieniu na rynku pracy i poprawie sytuacji gospodarstw domowych oraz restrykcyjnym podejściu banków do kredytowania zakupu mieszkań. Co do cen — te w negatywnym scenariuszu „notują konsekwentny i silny spadek, trwający co najmniej trzy lata (dynamika spadkowa sięgająca dwucyfrowych poziomów)”, a potem przechodzą fazę łagodnego wzrostu, długo nie osiągając poziomu z początku 2020 r.