Polski rynek condoapartamentów powoli rośnie. Minie jeszcze nieco czasu, nim będzie go można nazwać dojrzałym, jednak znakiem rozwoju jest zauważalne przesunięcie na mapie. Dotychczas tego typu nieruchomości budowano głównie w miejscowościach turystycznych i stanowiły przede wszystkim ofertę wakacyjną. Teraz w takiej formule zaczynają powstawać również apartamenty biznesowe w centrach polskich metropolii.
— Nowym zjawiskiem jest próba wejścia na rynek condo deweloperów specjalizujących się dotąd głównie w klasycznych projektach mieszkaniowych. Widać to szczególnie w Warszawie, gdzie już trzech deweloperów z tamtejszego rynku mieszkaniowego próbuje działać na rynku condo — komentuje Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.
Zróżnicowanie rynku
Nieruchomości w systemie condo to inwestycje dewelopersko-hotelarskie, z możliwością wykupienia apartamentu w celach komercyjnych. Decydując się na lokal w condo hotelu, klient dostaje prawo jego własności i w mieszkaniu może spędzić zwykle od kilku do kilkunastu dni w roku.
— W pozostałym czasie są przeznaczone na tzw. wynajem krótkotrwały, czyli w systemie hotelowym. Wówczas to zarządca nieruchomości zajmuje się jej utrzymaniem, sprzątaniem i serwisem, a także kompleksową obsługą gości hotelowych — tłumaczy Jarosław Dąbrowski, prezes City Service w Polsce. Zarządzać tego typu inwestycją można na dwa sposoby. Pierwszym i najczęstszym jest właśnie formuła condohotelu, czyli porozumienie z właścicielem budynku lub ewentualnie współpraca z wyspecjalizowaną firmą z zewnątrz. Drugim wyjściem jest zarządzanie apartamentem na własną rękę.
— Drugi sposób jest jednak rzadko wybierany z prostej przyczyny. Zwykle inwestor nie mieszka w tej samej miejscowości, nie ma czasu ani możliwości zarządzania nieruchomością, a często również doświadczenia potrzebnego, by zajmować się poszukiwaniem turystów — wyjaśnia Marlena Kosiura. W ostatnim czasie zmieniły się nieco zyski z tego typu inwestycji. Jeszcze niedawno było to 8-10 proc. rocznie. Dziś gwarantowany lub prognozowany zysk, na jaki liczyć mogą właściciele takiego lokum, to zazwyczaj 6-7 proc.
— Średnio dla właściciela apartamentu typu studio oznacza to 25-27 tys. zł zysku rocznego brutto, zaś dwupokojowy apartament przyniesie 30-40 tys. zł brutto rocznie — wylicza Marlena Kosiura. Umowy, jakie proponują deweloperzy, są bardzo różne. Zazwyczaj właściciel nieruchomości podpisuje dwie: jedną związaną z nabyciem prawa własności do lokalu i drugą, zgodnie z którą deweloper w imieniu właściciela wynajmuje lokal i wypłaca zyski. Ta druga bywa podpisywana najczęściej na 3,5 lub 10 lat lub na czas nieokreślony.
— Warto zwrócić jednak uwagę nie tylko na czas trwania umów, ale także na koszty dodatkowe: comiesięczny czynsz — wynoszący nawet 600 zł, ubezpieczenie, media, sprzątanie itd. Te sprawy bywają także bardzo różnie regulowane w umowach. Czasem w lokalach nie ma w ogóle czynszu, z kolei w innych właściciel co miesiąc musi uiszczać opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością — ostrzega Marlena Kosiura. Zróżnicowane są też zyski: w większości to podział 50/50 przychodów z najmu lokalu, niektórzy operatorzy condo hoteli dzielą między właścicieli apartamentów zysk także z części wspólnych, m.in. restauracji i sal konferencyjnych.
Stałe ceny, nowe miejsca
W Polsce jest w budowie (w różnym stopniu zaawansowania) 2,5-3 tys. apartamentów w systemie condo. Większość powstaje w hotelach.
— Szacujemy, że dostępnych do sprzedaży apartamentów condo jest na rynku 500-700 — twierdzi Marlena Kosiura. Dotychczas takie apartamenty powstawały w miejscowościach turystycznych, głównie na Pomorzu. — Popularność lokowania condohoteli na polskim wybrzeżu jest jak najbardziej uzasadniona. Bałtyk przyciąga coraz częściej turystów nie tylko z Polski i nie tylko w sezonie — komentuje Jarosław Dąbrowski. Oferta w kurortach nadmorskich i górskich od lat stale się powiększa. Na południu Polski i na wybrzeżu powstaje rocznie kilkanaście nowych obiektów condo różnej wielkości.
— Obiekty condo wciąż powstają głównie w znanych miejscowościach turystycznych, ale coraz częściej także w mniejszych, w których deweloperzy nie byli dotąd zbyt aktywni, np. w Darłowie czy u podnóża Czarnej Góry — zauważa Marlena Kosiura. Ceny tego typu lokali od dłuższego czasu utrzymują się na stałym poziomie. Na rynku pierwotnym w miejscowościach turystycznych średnio kosztują od 7,5 do 9 tys. zł za 1 mkw. — To nie powinno się zmienić w najbliższym czasie. Stabilizację widać w zapowiedziach dotyczących cen w nowych ofertach ogłaszanych przez deweloperów — mówi Marlena Kosiura.