Średnia cena metra kwadratowego mieszkań od deweloperów w ofercie spadła w Krakowie i Gdańsku w lutym o 2 proc. w stosunku do stycznia, a wcześniej spadła tam o 1 proc. w styczniu w porównaniu z grudniem – wynika z najnowszych danych Big Data RynekPierwotny.pl. W Krakowie i Łodzi ceny w ciągu miesiąca się nie zmieniły, natomiast w Warszawie wzrosły - i to aż o 5 proc.
– Jeden z warszawskich deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej w tym mieście, która wynosiła w lutym niespełna 14 tys. zł. Na rynku pojawiła się także pula mieszkań ze średnią ceną blisko 17,5 tys. zł za metr – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
Podobny mechanizm zadziałał w Poznaniu, gdzie w sprzedaży pojawiły się mieszkania ze średnią ceną 17,3 tys. zł za m kw.
Oferta dla bogatych
Jedną z przyczyn wzrostu średniej ceny metra kwadratowego w ofercie jest właśnie sytuacja, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich i bardzo drogich.
– Podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony tych, którzy kupują mieszkania na kredyt. Wzięcie mają wciąż mieszkania i apartamenty budowane w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, na które mogą sobie pozwolić osoby zamożne, często niepotrzebujące wsparcia kredytowego – tłumaczy Marek Wielgo.
Ilustrują to zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich w ostatnich 12 miesiącach. Np. w Poznaniu odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 11 proc. do 3 proc., a odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. wzrósł z 10 proc. do 16 proc. Podobnie we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ciągu 12 miesięcy z 22 proc. do 42 proc.
Na średnią cenę wpływa też metraż oferowanych do sprzedaży mieszkań. Według danych Big Data RynekPierwotny.pl w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie i Gdańsku kawalerki potrafią być nawet o 30-40 proc. droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań trzypokojowych, które są na ogół najtańsze.
Na rynku wtórnym bez fajerwerków
Średnia cena metra kwadratowego lokali w ofercie agencji nieruchomości w większości miast obserwowanych przez RynekPierwotny.pl i GetHome.pl była w lutym podobna jak w styczniu. Zmiany zauważono w Krakowie i Wrocławiu, gdzie przeciętna stawka wzrosła o symboliczny 1 proc., i w Katowicach, gdzie podwyżka wyniosła 2 proc., co można tłumaczyć wyprzedawaniem się najtańszych lokali.
Również na rynku wtórnym wzrasta udział lokali droższych od średniej, choć zmiany nie były tak duże jak na rynku pierwotnym. Najbardziej spektakularny wzrost nastąpił we Wrocławiu, gdzie udział lokali z ceną powyżej 10 tys. zł za m kw. zwiększył się w ciągu roku z 40 proc. do 57 proc., a odsetek mieszkań z ceną ofertową poniżej 8 tys. zł za m kw. zmalał z 17 proc. do 9 proc.
Ceny transakcyjne w dół
Marek Wielgo podkreśla, że ceny transakcyjne prawdopodobnie są niższe, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy.
Jan Dziekoński, niezależny konsultant biznesowy, zwraca uwagę, że przeceny potwierdzają dane NBP za czwarty kwartał 2022 r. Średnie ceny w umowach deweloperskich spadły wówczas na 7 z 17 śledzonych rynków pierwotnych – w niektórych dużych miastach, jak Gdańsk i Kraków, spektakularnie, bo o 4-8 proc.
– Potwierdza to tezę, że wzrost sprzedaży mieszkań w czwartym kwartale był okupiony istotnymi ustępstwami cenowymi ze strony deweloperów. Kontynuacja tego trendu będzie świadczyła o konkurencji na rynku – mówi Jan Dziekoński.