Ceny mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnio o 15 proc., a kupujący wspierali się kredytami hipotecznymi. Podwyżki stóp procentowych zmienią w 2022 r. reguły gry.
Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator przewiduje, że wzrost stóp procentowych spowoduje niepewność, która będzie przekładała się na wolniejsze uzupełnianie, istotnie uszczuplonej w 2021 r. oferty. W pierwszej połowie 2022 r. deweloperzy będą uważnie śledzić dynamikę po stronie popytu oraz to, jak będzie się kształtować gra wyższych stóp procentowych i rosnących zarobków. Przełoży się to na konserwatywne podejście do wprowadzania nowych projektów do „produkcji”.
– Po rekordowym roku w zakresie sprzedaży spodziewamy się jej spadku. Wynik trudno będzie powtórzyć z uwagi na niską dostępność działek, a także konieczność poniesienia ponadprzeciętnych nakładów, by uruchomić wystarczającą liczbę projektów – mówi Mateusz Mucha.
Ceny pod obstrzałem
Zdaniem menedżera DM Navigator, dalszy wzrost cen transakcyjnych w sześciu największych miastach nie będzie już tak dynamiczny i nastąpi przy niższej liczbie sprzedanych lokali. Spowodują to rosnące koszty materiałów i energii oraz niska dostępności działek, do których dołączyć może wzrost cen wykonawstwa. Dodatkowymi czynnikami zwiększającymi ceny będą regulacje w zakresie efektywności energetycznej oraz składki DFG.
Angelika Kliś, członek zarządu dewelopera Atal, spodziewa się w 2022 r. stabilizacji cen lub lekkich wzrostów. Jeśli utrzyma się tendencja rosnących cen materiałów oraz robocizny, będzie miała przełożenie na ceny mieszkań.
– Obserwujemy jednak, że materiały nie drożeją już w takim tempie, jak w pierwszej połowie 2021 r. i ich ceny ustabilizowały się na wysokim poziomie – mówi Angelika Kliś.
Uważa ona, że popyt nadal będzie stosunkowo wysoki pomimo niedawnych podwyżek stóp procentowych. Aktualnie są one na poziomie podobnym do tego sprzed pandemii, więc nie powinien być to czynnik wpływający znacząco na zdolność kredytową Polaków. Jej zdaniem dopiero przekroczenie progu 2 proc. może wpłynąć na zmniejszenie popytu.
Wiatr w żagle najmu
– Wbrew chętnie powtarzanym opiniom na temat wysokiej rentowności deweloperów, obecne koszty sprawiają, że ceny, po jakich dziś sprzedajemy mieszkania, są niewystarczające, żeby zapewnić choćby minimalną realną marżę. To, że dziś ją widzimy w sprawozdaniach finansowych, wynika z historycznych niskich cen gruntów kupowanych kilka lat temu, na których zbudowane mieszkania są dziś oddawane do użytku – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.
Jego zdaniem podwyżki cen mieszkań wyniosą w 2022 r. minimum 10 proc. w skali roku, ale będą niższe niż w 2021 r. Zwiększone koszty deweloperów nie zostaną przy tym w pełni pokryte – będzie to „miękkie przejście” do jeszcze wyższych cen w kolejnych latach, kiedy uruchamiane będą inwestycje na drogich gruntach kupowanych obecnie.
– Deweloperzy stoją dzisiaj przed trudnym wyzwaniem, jak wytworzyć mieszkania w cenach akceptowalnych przez klientów. Część klientów już dziś jest wyłączona z rynku, bo ceny są ich zdaniem zbyt wysokie lub rosnące stopy zmniejszyły ich zdolność kredytową. Dostępności mieszkań nie poprawi też ustawa Mieszkanie bez wkładu własnego. Powodem będzie zarówno wspomniana zdolność kredytowa klientów, jak i nierealnie niski w przypadku głównych aglomeracji pułap cen mieszkań kwalifikujący je do programu wsparcia – mówi Bartosz Kuźniar.
Prezes Lokum Deweloper spodziewa się, że oferta rynkowa będzie więc węższa i siłą rzeczy skierowana do osób zamożniejszych. W konsekwencji pozostałe osoby będą musiały potrzeby zaspokoić na rynku najmu.
W takich warunkach większe możliwości rozwoju będzie miał segment najmu instytucjonalnego (PRS), którego dzisiejszy udział w rynku jest znikomy, a który dysponuje kapitałem. Eksperci oczekują dynamicznego rozwoju tego segmentu w 2022 r.
Przetasowania grup klientów
Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży mieszkań w Echo Investment, przewiduje, że zmieni się struktura sprzedawanych mieszkań oraz udział poszczególnych grup klientów.
– Spodziewamy się silniejszego popytu ze strony klientów chcących zmienić mieszkanie na większe. Są to głównie rodziny o stabilnej sytuacji finansowej, często z dwójką czy trójką dzieci – mówi Dawid Wrona.
Upowszechnienie pracy hybrydowej powoduje, że grupa ta chce mieć zabezpieczone dobre warunki zarówno do życia, jak i pracy w domu. Stąd potrzeba zwiększenia liczby pokoi i zamieszkania w inwestycji o wyższym standardzie niż dotychczas. Takie rodziny dodatkowo są wspierane przez rządowe programy socjalne.
– Warto zaznaczyć, że to grupa klientów wymagających. Zwiększenie ich wagi spowoduje, że deweloperzy będą konkurować o nich jakością i unikatowym pomysłem, nie tylko ceną i lokalizacją. To dobry znak dla całego rynku – mówi Dawid Wrona.
Według menedżera Echo Investment, silną grupą pozostaną inwestorzy indywidualni, którzy w mieszkaniach upatrują sposobu na zabezpieczenie oszczędności w długim czasie i dywersyfikacji portfela inwestycji. Potrzeba ochrony zgromadzonego kapitału będzie nadal bardzo silna – mimo nieco wyższego oprocentowania lokat, oszczędności tracą na wartości przez bardzo wysoką inflację. Obecnie sięga ona 8 proc., a prognozy wskazują na 10 proc. w I kwartale 2022 r.
Wzrost cen może natomiast ostudzić krótkoterminowy popyt spekulacyjny. Według Michała Witkowskiego, partnera i dyrektora linii living services w firmie doradczej Colliers, nie wpłynie to jednak w istotny sposób na stawki sprzedaży determinowane głównie przez coraz wyższe ceny gruntów i wykonawstwa.
Czas na przejęcia
Ekspert Colliersa wskazuje też na konsolidację sektora jako ważny trend w 2022 r.
– W Polsce działa ponad 600 spółek prowadzących działalność deweloperską. Największe firmy sprzedają po kilka tysięcy mieszkań w skali roku, jednak utrzymanie takiego wolumenu, przy ograniczonej podaży gruntów, staje się coraz większym wyzwaniem. Stąd w 2022 r. możemy spodziewać się kolejnych przejęć w branży – mówi Michał Witkowski.
Jego zdaniem konsolidacja będzie następowała również na poziomie regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Jednym ze spektakularnych przykładów takich działań jest tocząca się sprzedaż 100 proc. akcji dewelopera Robyg przez Goldman Sachs. Istotną pozycję w aktywach dewelopera stanowi bank ziemi – według informacji spółki umożliwia on wybudowanie ok. 23,3 tys. lokali.
Według Mateusza Muchy, konsolidacje w branży związane są głównie z ekspansją geograficzną poszczególnych deweloperów, a celem co najmniej kilku spodziewanych transakcji M&A będą lokalni gracze.