DL Invest Group (DLIG), deweloper i inwestor na rynku nieruchomości komercyjnych skupiający się przede wszystkim na segmencie magazynowo-przemysłowym, ma za sobą udany rok. Aktywa firmy Dominika Leszczyńskiego urosły w tym czasie o pół miliarda złotych, do 3,8 mld zł. Przyczyniły się do tego m.in. dwie duże akwizycje z ostatniego kwartału. DLIG spodziewa się też rekordowego zysku. Nie ma jeszcze dokładnych danych, ale właściciel informuje, że na poziomie netto z pewnością przekroczy 200 mln zł.
– Ze wskaźnikiem wynajmu na poziomie 97 proc. oraz niskim zadłużeniem, 47 proc. LTV, DL Invest Group jest zdolna do realizacji dużych inwestycji – mówi Dominik Leszczyński.
Firmę wspierają w nich instytucje finansowe. W ubiegłym roku DLIG uzyskała łącznie ponad 100 mln EUR od Invesco, Emiry i EBOR, a w tym roku planuje pierwszą międzynarodową emisję publicznych obligacji. Przed złożeniem prospektu emisyjnego nie ujawnia szczegółów, udało nam się jednak ustalić, że chodzi o kwotę rzędu 100 mln EUR.
Grunt to magazyny
Fundamentem biznesu DLIG jest segment magazynowy, stanowiący 75 proc. portfela. Firma dysponuje bankiem ziemi o potencjale budowy ponad 500 tys. m kw. powierzchni magazynowej.
– To zasób, który gwarantuje nam przewagę konkurencyjną i elastyczność w realizacji projektów między innymi w formule build-to-suit [budowane na zamówienie najemcy – red]. Pracujemy nad kilkunastoma przedsięwzięciami – mówi Dominik Leszczyński.
W minionym roku największą inwestycją firmy w tym segmencie była budowa magazynu o powierzchni 124 tys. m kw. dla Inditeksu oraz rozpoczęcie jego rozbudowy o 80 tys. m kw. Ponadto DLIG oddała do użytkowania magazyny wybudowane dla QSL w Teresinie i dla Contyniora w Bielsku-Białej. Kupiła też od Stellantisa park przemysłowy w Bielsku-Białej. 52-hektarowa działka umożliwia powiększenie stojących na niej obiektów z 270 tys. m kw. powierzchni najmu do 370 tys. m kw.
– To jedna z największych transakcji w tym segmencie w Polsce. Na tym ogromnym, świetnie zlokalizowanym i uzbrojonym terenie chcemy stworzyć nowoczesny park technologiczno-produkcyjny. Podobnie jak w innych obiektach chcemy tam instalować panele fotowoltaiczne i magazyny energii na potrzeby klientów – mówi Dominik Leszczyński.
Zielonymi inwestycjami zajmuje się wyspecjalizowana spółka - DL Green Energy. Ma na nie pięcioletni budżet wynoszący 200 mln EUR.
– W kilku lokalizacjach mamy dostęp do 75-100 MW mocy, a inwestycje w OZE zwiększają potencjał tych terenów pod kątem budowy centrów danych – mówi Dominik Leszczyński.
DLIG chce, by powstały tam m.in. małe data center na potrzeby lokalnych firm.
Własnymi siłami
Do dywersyfikacji biznesu przyczyni się też komercjalizacja katowickiego biurowca Craft, który DLIG kupiła w grudniu 2024 r. od Ghelamco. 70 proc. jego powierzchni firma zamierza zmienić w hotel, lokale usługowe, gastronomiczne i handlowe, a resztę przeznaczy na biura, w tym coworkingowe.
– Mamy już przedwstępne umowy najmu na 82 proc. powierzchni, wśród najemców jest operator marki hotelowej premium Crown Plaza – mówi Dominik Leszczyński.
Firma przeprowadzi konwersję obiektu we własnym zakresie, bo w 230-osobowym zespole ma m.in. projektantów oraz specjalistów zajmujących się generalnym wykonawstwem i zarządzaniem nieruchomościami.
DL Invest Group jest polską firmą, co na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych jest rzadkością, bo 90 proc. aktywów w Polsce kupuje kapitał zagraniczny. Osiągnęła sukces, inwestując w nieruchomości z potencjałem, choć często wymagające wizji i wysiłku, by je poprawić i wynająć. Firma robi to bardzo sprawnie od wielu lat. Nie boi się wyzwań, takich jak zakup terenu od Stellantisa w Bielsku-Białej czy biurowca Craft w Katowicach. Oba przedsięwzięcia wymagają zaangażowania, zmysłu biznesowego i biznesplanu, aby na koniec dnia generować przychody z najmu i zapewnić zakładany zwrot. DL Invest wyróżnia się nie tylko skalą zakupów, ale też tym, że ma bardzo silną gałąź deweloperską w segmentach magazynowym, biurowym i handlowym.
W 2024 r. wolumen transakcji na polskim rynku osiągnął ok. 5mld EUR, z czego część przeznaczono na nieruchomości wymagające ulepszenia, modernizacji lub zmiany funkcji. Pojawiło się też więcej polskiego kapitału, ok. 10 proc., co daje nadzieję na jego zwiększoną aktywność także w kolejnych latach.
Po tzw. górce covidowej w 2024 r. rynek magazynowy przyhamował. Deweloperzy budują ostrożniej, zazwyczaj mając umowy przednajmu na 40-50 proc. powierzchni. Łączna powierzchnia magazynowa w Polsce wynosi około 35 mln m kw., a obecnie w budowie jest ok. 2 mln m kw. - i według ekspertów taka będzie roczna podaż w najbliższych latach. Jako istotne dla rynku magazynowego trendy eksperci wymieniają tzw. nearshoring, wpływający na popyt ze strony firm produkcyjnych przenoszących zakłady z odległych krajów w pobliże rynków zbytu, oraz wzrost znaczenia ESG przy wyborze obiektów przez najemców.
Czasy wymagają od deweloperów dywersyfikacji aktywów. Szybka adaptacja do zmieniających się warunków makroekonomicznych i oczekiwań potencjalnych najemców jest obecnie jednym z głównych czynników sukcesu, a ułatwiają ją: rozbudowany bank ziemi, gotowe do realizacji projekty i możliwość uzyskania zewnętrznego finansowania.
Zarówno dla instytucji finansowych, jak i dla najemców ważne jest kompleksowe wdrażanie nowoczesnych technologii i rozwiązań, m.in. z obszaru zrównoważonego rozwoju, w tym OZE.