Kredyt o stałej stopie jest za drogi

Z 260 frankowiczów, którzy już przeszli przez proces ugodowy w PKO BP i czekają na zatwierdzenie umowy przez sąd, żaden nie zdecydował się zamienić kredytu walutowego na złotowy o stałej stopie. Jak twierdzą przedstawiciele banku, na razie nie zdarza się, żeby klient sam z siebie, po przedstawieniu dwóch ofert: kredytu o zmiennej stopie i stałoodsetkowego, wybierał drugie rozwiązanie. I trudno się dziwić. Tak jak 12-13 lat temu zaciągnął kredyt frankowy, kierując się wysokością raty, znacznie niższą niż w przypadku kredytów złotowych, tak teraz patrzy na miesięczny koszt obsługi kredytu. A w tym zestawieniu kredyt o stopie zmiennej jest bezkonkurencyjny. Miesięczny koszt kredytu stałoodsetkowego w wysokości 300 tys. zł jest o kilkaset złotych wyższy niż kredytu tej samej wartości o zmiennej stopie. Różnica to cena ryzyka, że w okresie spłaty stopy ulegną zmianie. Na tę okoliczność banki kupują instrumenty zabieczające (IRS), a ich koszt doliczają do kredytu. Dlaczego klienci niechętnie płacą za święty spokój? Bo różnica w cenie wydaje się za duża.

Szybujące ceny zabezpieczeń

Małe zainteresowanie kredytami o stałej stopie dotyczy całego rynku i wszystkich banków. Wojciech Werochowski, wiceprezes Pekao, wyjaśnia, że rynek kredytów hipotecznych kształtuje szereg przyzwyczajeń. Po pierwsze sprzedaż w dużym stopniu odbywa się przez pośredników, a w wyjaśnianiu klientowi zalet kredytu ze stałą stopą lepiej sprawdzają się bankowcy. Po drugie klientom zależy, by miesięczna rata była jak najniższa - a pod uwagę biorą jej wysokość z dnia zaciągania kredytu. To wszystko nie sprzyja hipotekom stałoodsetkowym, a precyzyjnie takim, które gwarantują stałe oprocentowanie przez pierwszych kilka lat. Ich udział w nowo udzielanych kredytach wynosi w Pekao zaledwie kilka procent. Bank szykuje się jednak do zmian w ofercie, żeby lepiej się sprzedawały.

Pekao nie jest wyjątkiem. Na całym rynku udział hipotek o stałej stopie można szacować na grubo poniżej 10 proc. Wynika to również z faktu, że w wielu bankach to nowy produkt w ofercie, wymuszony wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego i rekomendacją S, obowiązującymi od czerwca bieżącego roku.

Nadzór wyraził wtedy nadzieję, że docelowo połowa nowo udzielanych kredytów będzie miała stałą stopę. Jest to plan do zrealizowania w sprzyjających warunkach. W ING Banku Śląskim w II kwartale 2020 r. 47 proc. hipotek stanowiły stałoodsetkowe, rok później - już tylko 7 proc. W Santander Banku Polska, który obok ING BSK jest jednym z weteranów (hipoteki o stałej stopie ma w ofercie od 2015 r.), w szczytowym momencie chwalił się ich 20-procentowym udziałem w nowej sprzedaży. Obecnie to ok. 15 proc.

- Zainteresowanie kredytem o stałej stopie rośnie, kiedy zmniejsza się różnica w oprocentowaniu w stosunku do kredytu o stopie zmiennej. Największe jest wtedy, gdy wynosi nie więcej niż 0,3-0,5 pkt proc. – mówi Agnieszka Nachyła, menedżer ds. produktów hipotecznych w Santanderze.

Przy czym jest to zainteresowanie mocno stymulowane przez bank. Santander promuje ofertę stałej stopy na 5 lat, m.in. aktywizuje doradców do sprzedaży tego produktu. Doradcy wyjaśniają klientom, jakie korzyści wiążą się z wyborem stałej raty na 5 lat w okresie spodziewanych dalszych podwyżek stóp procentowych w Polsce. Jednak nawet najlepsza prezentacja nie pomoże, gdy różnica w cenie jest zbyt duża.

- Staramy się oferować atrakcyjne stawki stałej stopy, aby zachęcać klientów do skorzystania z tej oferty, co odbywa się kosztem marży. Oczywiście jest to element kalkulacji. Kredyty o stałej stopie co do zasady powinny być bezpieczniejsze, a więc w dłuższej perspektywie mniej kosztowne dla banku – tłumaczy Agnieszka Nachyła.

Po ostatnich podwyżkach stóp w NBP sytuacja na rynku hipotek stałoodsetkowych nabrała pewnej dynamiki. O kredyt ze stałą stopą pytają częściej nowi klienci, a także ci, którzy już spłacają kredyty mieszkaniowe. Ruch RPP pokazał, że stopy mogą iść w górę, a biorąc pod uwagę wysokość inflacji, docelowy ich poziom jest trudny do przewidzenia. Czy kupno lub zamiana hipoteki na stałą stopę nie byłaby dobrym rozwiązaniem? Kto zdecydował się na taki kredyt we wrześniu, kiedy oprocentowanie wynosiło 3-4 proc., jest z pewnością teraz zadowolony. Dzisiaj sytuacja wygląda zgoła inaczej.

- To jest też trudny okres, bo wyceny instrumentów zabezpieczających są wysokie. Stawki IRS szybują – mówi Agnieszka Nachyła.

Listy zastawne czy...

Wycena IRS rośnie, bo rynek przewiduje kolejne podwyżki stóp. Obecnie przekracza już 3 proc., a dla klienta oprocentowanie kredytu o stałej stopie wynosi blisko 5 proc., a czasem nawet więcej.

– Jeśli rynek antycypuje wzrost stóp, to musi się to przekładać na wzrost ceny, którą trzeba zapłacić za stopę stałą. Może się okazać, że klient nie widzi wartości kupowania ubezpieczenia od zmiany stóp – powiedział wczoraj w radiu TokFM Jacek Jastrzębski, przewodniczący KNF.

Wyjaśnił, że nabycie takiej „polisy” byłoby bardziej oczywiste, gdyby istotnie wydłużyć okresu obowiązywania stałej stopy kredytu. Dzisiaj wynosi on 5-7 lat.

- Gdyby klient miał perspektywę, że płaci więcej, ale rata się nie zmienia przez 30 lat, więc nie trzeba martwić się zmianą stóp, to łatwiej byłoby mu zdecydować się na ponoszenie wyższego kosztu – stwierdził szef nadzoru.

W jego przekonaniu dla rozwoju rynku kredytów o stałej stopie należy zmienić przepisy o listach zastawnych, które powinny stać się podstawą oferowania tego typu hipotek.

...nowe spojrzenie na dyrektywę

Bankowcy, z którymi rozmawialiśmy, szansy na uatrakcyjnienie oferty kredytów stałoodsetkowych upatrują w prostszych i szybszych do przeprowadzenia zmianach. Wystarczy umożliwić bankom wprowadzenie opłat za wcześniejszą spłatę kredytu, co w myśl polskiego prawa jest możliwe, ale... tylko teoretycznie. W czym rzecz? Gdy klient zaciąga kredyt ze stałym oprocentowaniem, bank wykupuje zabezpieczenie na cały okres kredytowania. Wcześniejsza spłata oznacza, że instytucja przestaje zarabiać na kredycie, a musi pokryć koszt zabezpieczenia. Obecnie pokrywa go z marży, bo opłaty za wcześniejszą spłatę formalnie nie ma. Dlaczego? Ustawa o kredycie hipotecznym wymaga, by taka opłata była precyzyjnie skalkulowana dla pojedynczego kredytu. W praktyce jednak takiej kalkulacji nie da się zrobić, ponieważ banki zabezpieczają przed ryzykiem stóp całe portfele hipotek i nie są w stanie jednoznacznie przypisać kosztów do umowy z Janem Kowalskim. W rezultacie koszty wcześniejszego spłacania kredytów przez część kredytobiorców, chcąc nie chcąc, solidarnie pokrywają wszyscy.

Agnieszka Nachyła podkreśla, że restrykcyjne zapisy ustawy o kredycie hipotecznym w sprawie opłaty za wcześniejszą spłatę są konsekwencją niefortunnego tłumaczenia i interpretacji unijnej dyrektywy.

- W krajach zachodnich opłata jest stosowana. Wydaje się, że warto poszukać kompromisowych rozwiązań, tak żeby zabezpieczyć interes klientów i pozwolić bankom na optymalną konstrukcję oferty stałej stopy – mówi Agnieszka Nachyła.

Jak można to zrobić?

- Można byłoby ustalić konkretną stawkę opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, uzależnioną od momentu tejże spłaty - im wcześniej, tym wyższą – proponuje Daniel Iwin, szef działu kredytów hipotecznych w mBanku.

Kredytom o stałej stopie nie pomaga wymóg, żeby oferta kredytowa przedstawiona klientowi miała charakter wiążący. W warunkach takiej zmienności, jak dzisiaj, zaproponowanie wyceny hipoteki jest trudne, gdyż często od momentu przedstawienia warunków do podpisana umowy mijają cale tygodnie. W tym czasie realia rynkowe mogą zupełnie się zmienić.

KNF rozważa jednak użycie kija zamiast marchewki. Żeby przyhamować ożywioną akcję kredytową bazującą na zmiennej stopie może podwyższyć wymogi kapitałowe. „Wykorzystanie tego instrumentu podkreśla większą ryzykowność, w kontekście ryzyka kredytowego, kredytów o zmiennym oprocentowaniu w sytuacji wzrostu stóp, jednocześnie zwracając uwagę na zalety kredytów na stałą stopę” - stwierdza nadzór w odpowiedzi na pytania „PB” dotyczące planowanych działań na rzecz popularyzacji kredytów o stałym oprocentowaniu.