Który bank ma najlepsze hipoteki

W tegorocznej edycji Złotego Bankiera mieliśmy okazję przyjrzeć się zmianom zachodzącym w hipotecznych ofertach banków w specyficznym momencie gwałtownych zmian. W ciągu ostatniego roku rynek kredytów mieszkaniowych przeszedł przez trzy skrajnie odmienne fazy. Końcówka hipotecznej zimy, w jakiej rynek pogrążył się w 2022 r., naznaczona była lekkim ożywieniem popytu po długim okresie marazmu. Pierwszym akordem zmian było poluzowanie wymogów dotyczących oceny zdolności kredytowej. Wraz ze stabilizacją stóp procentowych oznaczało to szansę na ożywienie.

Oczekiwane ożywienie nadeszło, ale w nietypowej formie, bo napompowane sterydami rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Skorzystała z niego tylko wąska grupa kredytodawców, głównie z państwowym akcjonariuszem.

Doszło do sytuacji, że oferty w bankach stały się niemal identyczne — preferencyjne finansowanie ujednoliciło stawki. Tymczasem komercyjne produkty nadal cieszyły się umiarkowanym zainteresowaniem. Dopiero wyczerpanie się środków w programie przełożyło się na pierwsze oznaki wzmożonego ruchu na rynku.

Hipoteczny powerhouse zwycięża

Statuetka Złotego Bankiera trafia do PKO BP. Bank nie miał w analizowanych przez nas obszarach słabych punktów — wszędzie prezentował co najmniej dobry poziom. W ofercie ma wszystkie formuły oprocentowania, preferencje cenowe dla obecnych klientów i odpowiednio rozbudowany zestaw opcji w kanałach elektronicznych. PKO BP nie jest liderem w zestawieniach kosztów, nie należy do najbardziej liberalnych pod względem oceny zdolności kredytowej, ale jednocześnie w żadnym z analizowanych przez nas scenariuszy nie spada poniżej środkowych pozycji.

W dwóch obszarach rankingu znalazł się na czele. Mniej oczywiste są parametry produktu, gdzie na korzyść zwycięzcy zagrało to, że odhaczył niemal każdy element — od długiego okresu kredytowania do opcji wakacji kredytowych, bardziej spodziewanym doskonałe wyniki sprzedażowe. Bank przewodził od dawna pod względem wolumenów, ale pokazał także (również dzięki zaoferowaniu Bezpiecznego kredytu 2 proc.) spektakularne wzrosty w ostatnim kwartale 2023 r.

Mocni zawodnicy na podium

Niewielki dystans od zwycięzcy dzieli zdobywcę drugiego miejsca — Bank Pekao. Kredytodawca wypadł doskonale w porównaniach kosztów finansowania, mimo że nie różnicuje ofert dla klientów stałych i tych z ulicy. Jego mocną stroną była także wysoka dostępna kwota finansowania w całym analizowanym przez nas okresie. Bank znalazł się także na drugim pod względem punktacji miejscu w obszarze wyników sprzedażowych, za co w dużej mierze odpowiadała rekordowa dynamika wzrostu w III kw. 2023 r.

Trzecia pozycja przypadła Aliorowi, który w zeszłym roku zajął drugie miejsce w rankingu. Bank znalazł się pośrodku zestawienia w obszarze kosztów finansowania, ale bezapelacyjnie przewodził pod względem proponowanej kredytobiorcom kwoty kredytu. Miniony rok dla Alior Banku okazał się również bardzo dobry sprzedażowo. Mógł pochwalić się bardzo dynamicznym wzrostem wolumenów, w ostatnim kwartale pozostawiając za plecami znacznie większych niegdyś konkurentów.

Część rynku stoi na jednej nodze

Kilka banków ma w swoim menu ograniczony zestaw produktów, co znalazło odbicie w wynikach rankingu Złoty Bankier. Przez krótki czas do tego grona zaliczał się ING Bank Śląski, który powrócił do instytucji proponujących zmienne oprocentowanie (bazujące na WIRON). Zmiennoprocentowych hipotek natomiast nadal nie ma Bank Millennium oraz VeloBank.

To okoliczność, która może działać na korzyść mniejszych kredytodawców. W tegorocznej edycji naszą uwagę zwrócił Credit Agricole. Bank zaprezentował się bardzo dobrze w obszarze kosztów finansowania, gdzie atutem okazała się wysoko przez nas punktowana odrębna oferta dla stałych klientów.

Koncentracja na znanej klienteli to rys, który zasługuje na miano trendu ostatniego sezonu. W trudnym otoczeniu banki chętniej niż w poprzednich latach decydowały się na docenienie wewnętrznych wnioskodawców. Czasem różnicowanie warunków używane było zapewne po to, by przyciągnąć mniej ryzykownego, stabilnego kredytobiorcę. W innych przypadkach przybierało formę selektywnej podwyżki stawek dla klienta z ulicy.

Kolejny rok bez cyfrowej hipoteki

Od lat w ramach Złotego Bankiera obserwowaliśmy, jak banki radzą sobie w przenoszeniu najbardziej skomplikowanego produktu bankowości detalicznej do środowiska elektronicznego. Znacznie szybciej proces ten przebiegał w przypadku obsługi posprzedażowej, a dopiero w ostatnich latach tempa nabrała digitalizacja wnioskowania o finansowanie. Część banków jest już niemal w pełni gotowa na kredyt hipoteczny online, pozostali nadrabiają zaległości. Na miano liderów w tym obszarze zasługują ING Bank Śląski i Bank Millennium.

Ostatnim krokiem w drodze do e-hipoteki w pełnym znaczeniu jest jednak podpisanie umowy kredytowej i sfinalizowanie transakcji. Wciąż żaden z kredytodawców nie jest w stanie postawić kropki nad i, a główną przeszkodą pozostają regulacje. Być może 2025 r. będzie okazją, żeby symbolicznie przekroczyć granicę nowej ery w tej dziedzinie i obwieścić ostateczny koniec epoki papieru w bankowości detalicznej.