Kulczyk zbiera miliardy na nieruchomości

opublikowano: 10-09-2012, 00:00

Polski inwestor z nowojorskim potentatem budują spółkę zarządzającą funduszami inwestycyjnymi. Cel: biurowce i centra handlowe

Po co kupować atrakcyjne nieruchomości tylko na własne konto, skoro można ich kupić jeszcze więcej, dzieląc się ryzykiem i zyskiem? Jan Kulczyk wraz z nowojorskim potentatem nieruchomości Larrym Silversteinem postanowili właśnie pójść tą drogą.

Zanim Silverstein ukończy budowę wież na miejscu World Trade Center, prężnie i w nowej postaci działać będzie już polsko-amerykański projekt Kulczyk Silverstein Properties (KSP). To właśnie KSP, wraz z grupą doświadczonych menedżerów, rozbudowuje joint venture miliarderów o podmiot zarządzający funduszami inwestycyjnymi w sektorze nieruchomości. Nowa spółka nazywać się będzie KSP Real Estate Investment Management (KSP REIM).

Cel, jak to u Kulczyka, efektowny: nowy podmiot ma w kilka lat stać się liderem w Europie Środkowo-Wschodniej. Do końca 2014 r. pierwszy fundusz zarządzany przez KSP REIM ma pozyskać nawet 300 mln EUR. Za pięć lat wartość aktywów pod zarządem polsko-amerykańskiego joint venture ma już dobić do 1,5 mld EUR. A sam fundusz ma być po brzegi zapchany inwestycjami w biurowce, centra handlowe oraz centra logistyczne w największych miastach Polski i Czech.

— Wchodzimy na rynek z ogromnym potencjałem. Międzynarodowy zespół doświadczonych ekspertów, w połączeniu z kompetencjami Silverstein Properties, jednej z czołowych amerykańskich firm deweloperskich, i know-how inwestycyjnym grupy Kulczyk Investments to atuty, które już dziś plasują nas w pierwszej światowej lidze — przekonuje Piotr Krawczyński, członek zarządu KSP.

Wydeptane ścieżki

Górnolotne słowa zweryfikuje rzeczywistość, jednak KSP REIM to projekt prowadzony z dużym rozmachem. W nowym podmiocie partnerami współzarządzającymi będą dwaj Amerykanie, dobrze zaznajomieni z rynkiem w naszej części Europy. To Otis Spencer i Denis Dart, którzy przez ostatnie kilka lat nadawali ton w Heitmanie, firmie rodem z Chicago.

Nowi menedżerowie odpowiadali tam za zarządzanie portfelem funduszy inwestycyjnych zamkniętych, lokujących gotówkę w nieruchomościach. Sam Heitman należał w ostatnim czasie do najaktywniejszych graczy na rynku zarządzania inwestycjami w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

— Czasy są trudne, ale plany ambitne. Do 2017 r. chcemy przyciągnąć nawet 750 mln EUR kapitału do naszych funduszy. Jak to zrobimy? Pukamy do drzwi, przez które już nie raz przechodziliśmy. Wzięliśmy na celownik 6-8 instytucji z Holandii i Skandynawii. To na pierwszy ogień, interesują nas pieniądze od funduszy emerytalnych i ubezpieczycieli. Np. od ABP, jednego z największych funduszy emerytalnych, w którym przecież pracowałem — tłumaczy Otis Spencer.

Inwestycje KSP REIM ma zacząć od Polski, i to nie tylko od Warszawy. Otis Spencer podkreśla, że jest dużo ciekawych obiektów w Poznaniu czy we Wrocławiu.

— Szczególnie interesują nas projekty unikalne pod względem lokalizacji oraz takie, w których można znacząco podnieść wartość poprzez remont, przebudowę lub repozycjonowanie. Na przykład hipermarket wybudowany dekadę temu, borykający się ze spadkiem rentowności albo takie perełki jak obiekty biurowe na Mokotowie, który nagle przestał być na opłotkach miasta — zaznacza współzarządzający w KSP REIM.

Oko na Amerykę

Cele finansowe, jakie stawia sobie nowy podmiot, obejmują nie tylko kuszenie inwestorów, ale również i dwucyfrowe stopy zwrotu z inwestycji. Portfel KSP REIM mierzy w inwestycje o umiarkowanym poziomie ryzyka, generujące dochód netto powyżej 12 proc. rocznie w okresie 3-5 lat.

— W dłuższej perspektywie zamierzamy pozyskać inwestorów z rynku amerykańskiego. Część z nich chce wejść do Polski, ale poszukuje pewnego partnera. Podobnie jest na rynkach niemieckojęzycznych. Niektórzy partnerzy nie chcą też inwestować wspólnie z innymi instytucjami. Takim podmiotom oferujemy osobny fundusz, gdzie możemy partycypować w np. 10 proc. — wyjaśnia Otis Spencer.

Amerykański menedżer podkreśla też, że uśredniony stopień kredytowania inwestycji nie przekroczy 50 proc. całości możliwości finansowych KSP REIM. Sam KSP zamierza dalej rozbudowywać swoje portfolio nieruchomości. Tylko w lipcu w ręce KSP trafiły dwie nieruchomości biurowe w centrum Warszawy. Oprócz tego spółka jest właścicielem stołecznego biurowca Stratos Office Center oraz zarządza nieruchomościami: Krucza House, Warta Tower i Ufficio Primo.

Polska, czyli Warszawa

Według badań wśród inwestorów Warszawa jest na drugim miejscu w Europie wśród miast najbardziej atrakcyjnych dla inwestycji na europejskim rynku nieruchomości. Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniosła w 2011 r. prawie 2,6 mld EUR, osiągając poziom sprzed kryzysu (czyli z 2007 r.) W zeszłym roku 65 proc. całkowitego wolumenu transakcji dotyczyło Warszawy, gdzie powodzeniem cieszyły się nie tylko centra handlowe, ale również biurowce.

Poza stolicą inwestorzy skupiali się w większości na obiektach handlowych. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy kształtowały się na poziomie 6,25-6,75 proc., a na Mokotowie nawet w przedziale 6,7-7,5 proc. Dla najlepszych nieruchomości handlowych w Warszawie stopy kapitalizacji wynosiły lekko poniżej 6-7 proc., a poza stolicą — poniżej 6 proc. Zgodnie z przewidywaniami, w 2011 r. odnotowano wzrost liczby transakcji gruntami inwestycyjnymi. Ich łączna wartość przekroczyła 230 mln EUR (około 1 mld zł).

Region puchnie aż miło

W nieruchomości w Polsce, Czechach, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech w 2011 r. zainwestowano 6,1 mld EUR. Oznacza to ponaddwukrotny wzrost z 2,9 mld EUR odnotowanego w regionie w 2010 r. Duży wkład w te imponujące statystyki miały mniejsze kraje regionu. Czechy, jeden z celów na mapie KSP REIM, odnotowały największy wzrost wolumenu transakcji 479 mln EUR w 2010 r. do aż 2,2 mld EUR w 2011 r.

W przypadku Węgier wolumen inwestycji wzrósł z 240 do 728 mln EUR, w Rumunii z 241 do 320 mln EUR, a na Słowacji z 53 do 263 mln EUR. Same preferencje inwestycyjne nie uległy większym zmianom. Nadal największym zainteresowaniem wśród inwestorów w regionie cieszył się sektor handlowy, ale jego udział w łącznych obrotach zmniejszył się z 49 proc. w 2010 r. do 40 proc. w 2011 r. Inwestycje w sektorze biurowym stanowiły 37 proc. wszystkich transakcji.

OKIEM EKSPERTA

Czar nazwisk i magia zielonej wyspy

TOMASZ PUCH

Jones Lang LaSalle

Plany KSP są ambitne, ale wykonalne. Kupienie w rok nieruchomości wartych 300 mln EUR jest możliwe. Zarówno Jan Kulczyk, jak i Larry Silverstein są rozpoznawalnymi ludźmi biznesu w swoich krajach, więc nie powinni mieć problemów

ze zdobyciem zaufania amerykańskich instytucji finansowych — funduszy czy ubezpieczycieli — tym bardziej że wkładają w to także własne pieniądze. Czy Amerykanie zgodzą się na inwestowanie w Polsce? To nie jest żadnym problemem, bo w świecie nadal jesteśmy uznawani za rynek perspektywiczny i zdolny do opierania się kryzysowi.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Karol Jedliński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu