Lex deweloper uderzy w inteligentne miasta

opublikowano: 22-07-2018, 22:00

Specustawa mieszkaniowa odblokuje tereny pod Mieszkanie+ i inwestycje deweloperów. Może jednak spotęgować urbanizacyjny chaos.

Ustawy, które mają przyspieszyć budowę tanich mieszkań na wynajem i realizację założeń rządowego programu Mieszkanie+ niebawem trafią do podpisu przez prezydenta. Projekt tzw. specustawy mieszkaniowej, nazywanej też „lex deweloper” (a dokładnie „ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących”), przygotowany przez resort inwestycji i rozwoju, został przyjęty bez poprawek. Drugi, dotyczący dopłat do mieszkań dla średniozamożnych (Mieszkanie na start), senatorzy skierowali z poprawkami z powrotem o Sejmu. W piątek został uchwalony.

Monika Hałupczak, radca prawny z kancelarii BWHS, podkreśla, że obok beneficjentów programu Mieszkanie+ to deweloperzy najbardziej skorzystają na nowych przepisach.
Zobacz więcej

WYGRANI:

Monika Hałupczak, radca prawny z kancelarii BWHS, podkreśla, że obok beneficjentów programu Mieszkanie+ to deweloperzy najbardziej skorzystają na nowych przepisach. Fot. Marek Wiśniewski

Uruchomienie 3,2 mld zł rocznie z budżetu państwa dla 30 tys. gospodarstw domowych (pieniądze te zostaną przeniesione z dotychczasowego programu MdM) na dopłaty do czynszów nie budzi aż takich emocji, jak specustawa, która umożliwi realizację inwestycji mieszkaniowych z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i ułatwi takie inwestycje na terenach przeznaczonych pod rolnictwo. Dzięki specustawie czas przygotowania inwestycji mieszkaniowej ma się skrócić z pięciu lat do roku. Decyzja w sprawie lokalizacji nowego osiedla albo bloku będzie należała do rady gminy (a nie wojewody, jak w pierwszej wersji projektu), która podejmie ją w trybie uchwały. Zastąpi ona decyzję o warunkach zabudowy (tzw. WZ-kę), która często dzisiaj opóźnia plany deweloperów. Rada gminy będzie miała na decyzję 60 dni od momentu wpłynięcia wniosku inwestora.

Grunty skarbu państwa

— Tzw. specustawa mieszkaniowa pozwoli m.in. rozpocząć budowę osiedli na terenach, które potencjalnie na potrzeby programu Mieszkanie+ przeznaczyły PKP i Poczta Polska. Dzisiaj nie są one objęte planami zagospodarowania przestrzennego. Bez specjalnych przepisów inwestycje na tych gruntach byłyby utrudnione — mówi Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju.

Na setkach hektarów gruntów PKP i Poczty Polskiej może powstać nawet kilkadziesiąt tysięcy nowych mieszkań.

Pierwotnie projekt specustawy zakładał, że decyzja o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie mogła być podjęta bez uwzględniania jakichkolwiek dokumentów planistycznych. W ostatecznej wersji zapisano jednak, że musi być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, choć wymóg ten nie dotyczy terenów kolejowych, wojskowych, produkcyjnych i usług pocztowych, które nie pełnią już swojej funkcji.

Dzisiaj — jak podkreśla Artur Soboń — studium uwarunkowań ma prawie każda gmina, a plany miejscowe są opracowane realnie tylko dla ok. 16 proc. gruntów w Polsce. Spośród największych polskich metropolii najsłabiej pod tym względem wypada Łódź (16 proc.), nieco lepiej inne miasta, np. Gdańsk (65 proc.).

Miasta bez planu

— Nie unieważniamy dorobku gmin, które mają plany, tylko dajemy pomoc tym, które potrzebują sprawnych narzędzi kształtowania przestrzeni. Ustawa nakłada na inwestorów sztywnestandardy urbanistyczne, dotyczące odległości osiedli mieszkaniowych od infrastruktury społecznej, technicznej i komunikacyjnej, np. szkoły, przedszkola, parku i sklepów — mówi wiceminister infrastruktury, dodając, że procedura lokalizacji inwestycji na terenachbez planu miejscowego na mocy specustawy jest bardziej wymagająca w zakresie ładu przestrzennego niż decyzje na podstawie WZ-ek. Zdania prawników są jednak podzielone.

— Ustawa może zadziałać na korzyść programu Mieszkanie+, a także deweloperów. Celem zaproponowanych rozwiązań jest przyspieszenie uzyskiwania zgód na realizację inwestycji. Ponadto wyłączone zostają restrykcje dotyczące gruntów rolnych położonych na terenie miast. Warto zwrócić uwagę, że ustawa zachowuje ograniczone władztwo planistyczne gminy, co może (choć nie musi) powiększyć chaos urbanizacyjny — uważa Jan Adamus, radca prawny z PwC Legal.

— Prowadzenie inwestycji z pominięciem planów zagospodarowania przestrzennego to błąd. Jeżeli coś ma być „smart”, musimy mieć plan, a przygotowanie go wymaga czasu oraz odpowiednich analiz wykonywanych przez kompetentnych ekspertów. Bez nich rada miasta może podjąć niewłaściwą decyzję — mówi Monika Hałupczak, radca prawny z kancelarii BWHS.

Monika Hałupczak podkreśla, że to deweloperzy, obok beneficjentów programu Mieszkanie+, skorzystają najbardziej na nowych przepisach. Tkanka miejska — niekoniecznie.

— W wyniku ustawy zwiększy się niekorzystne zjawisko rozlewania się miasta [tzw. urban sprawl red.]. Będą powstawać osiedla lub pojedyncze inwestycje na terenach cennych przyrodniczo albo przy fabrykach, gdzie mogą być emitowane substancje szkodliwe dla zdrowia. Mówimy dzisiaj dużo o jakości powietrza i smogu. Często jego przyczyną jest nieodpowiednie planowanie przestrzenne, bo wpływa ono na tzw. korytarze przewietrzające. Polskie miasta powinny systemowo przystosowywać się do zmian klimatu i zwiększać odporność na coraz częściej występujące również u nas zjawiska ekstremalne — upały, susze, nawałnice. Jest to możliwe tylko w drodze skutecznego planowania przestrzennego, a nie wprowadzania doraźnych rozwiązań, które może mieć nieodwracalne skutki dla otaczającej nas przestrzeni, będącej zasobem niezwykle trudno odnawialnym — uważa Monika Hałupczak.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Aleksandra Rogala

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Tematy

Puls Biznesu

Nieruchomości / Lex deweloper uderzy w inteligentne miasta