Tylko w Warszawie powstanie łącznie około 604 tys. powierzchni użytkowej mieszkań w trwających i zrealizowanych od 2020 r. projektach, prowadzonych przez deweloperów na gruntach zabudowanych biurami lub przewidzianymi pod nowe biurowce – wynika z raportu JLL „GRUNTowne spojrzenie na rynek nieruchomości”. Na funkcję hotelową, lokale w formule najmu instytucjonalnego (PRS) lub prywatne akademiki (PBSA) zmieni swoje przeznaczenie następne 200 tys. m kw. biur.
W ciągu ostatnich trzech lat w stolicy wyburzono ok. 240 tys. m kw. powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 r. Działo się to szczególnie w dwóch rejonach stolicy – w centrum i na Mokotowie, w szczególności na Służewcu Przemysłowym. Inwestorzy byli w stanie zapłacić 600-800 EUR/m kw. pustego budynku biurowego na Służewcu i 2800-3000 EUR w centrum Warszawy. Eksperci JLL są zdania, że w ciągu najbliższych dwóch lat będziemy świadkami wielu podobnych umów.
Nowe życie
– Zmiana funkcji jest naturalną drogą, którą powinni podążać deweloperzy. Są to często inwestycje trudne w realizacji w wielu aspektach, m.in. technicznym, formalno-prawnym czy planistycznym, niemniej jednak dają szerokie możliwości i pozwalają dać nowe życie unikalnym lokalizacjom. Często są jedyną szansą na maksymalizację potencjału danego gruntu – mówi Joanna Kleszczyńska, dyrektorka w dziale gruntów i inwestycji średniego formatu w JLL.
Według ekspertów JLL alternatywą dla zmiany funkcji może być przebudowa starszych obiektów, by dostosować je do obecnych standardów na rynku biurowym. Będzie się to jednak zdarzać tylko w najlepszych lokalizacjach, dających możliwość zatrzymania dotychczasowych najemców i pozyskania nowych.
Eksperci JLL przewidują, że w najbliższych latach na rynek warszawski będzie trafiać tylko około 80 tys. m kw. nowych powierzchni biurowych, podczas gdy w czasach boomu na biura, np. w roku 2018, w fazie budowy było w Polsce nawet 1,8 mln m kw. nowoczesnych biur. Wtedy powstawało 125 biurowców, a dziś buduje się ich 35, o powierzchni w okolicach 440 tys. m kw.
Trend schodzi do regionów
Około połowy komercyjnych zasobów biurowych w Polsce znajduje się w Warszawie. Druga połowa powierzchni jest na tzw. rynkach regionalnych – należą do nich Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin.
Tomasz Lewandowski, dyrektor działu gruntów i inwestycji średniego formatu w JLL, twierdzi, że trend zmiany przeznaczenia starszych biurowców lub zmiany funkcji realizowanych inwestycji coraz częściej będzie obserwowany również poza Warszawą. Szczególnie będzie to dotyczyć takich miast jak Kraków, Katowice czy Wrocław.
- Część deweloperów już zmieniła lub będzie zmieniać docelowe przeznaczenie posiadanych gruntów, tak jak w przypadku Quorum we Wrocławiu lub terenu po dworcu PKS w Katowicach, czy to na funkcję PRS czy inną – mówi Tomasz Lewandowski.
Jednym ze spektakularnych przykładów jest zakup pod koniec 2024 r. przez DL Invest Group katowickiego biurowca Craft od dewelopera Ghelamco. Świeżo wybudowany, ale jeszcze niewynajęty obiekt ma być częściowo przekształcony w hotel.
Pustostany komplikują sprawę
Sytuacja deweloperów biurowych na regionalnych rynkach jest trudniejsza niż w stolicy ze względu na obserwowane tam wysokie współczynniki powierzchni niewynajętej. W Łodzi pustostany to nawet 22 proc., w Katowicach 21, we Wrocławiu 20, a w Krakowie 17,6.
Ponadto popyt na biura w miastach regionalnych może nie wrócić szybko. Wynika to m.in. z faktu, że więcej niż 65 proc. firm wynajmujących tam biura należy do sektora usług wspólnych dla biznesu, który powstał, aby obniżyć koszty operacyjne obsługiwanych podmiotów. Wysokie koszty budowy i wykończenia podnoszą tymczasem stawki czynszów w nowych obiektach, co osłabia konkurencyjność centrów usług wspólnych.
Według ekspertów JLL do czasu obniżenia się współczynnika powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych chętnych na działki pod nowe projekty biurowe będzie niewielu. W przypadku niektórych miast może to zająć 2-4 lata.