Mieszkaniowy w stanie przedzawałowym

Rynek nieruchomości nie ma wzorowych wyników: deweloperska gorączka rośnie, podwyższają się ceny, a na samą myśl o bańkach skacze ciśnienie

Dolegliwości związane z gorączką mogą się nasilać, bo deweloperzy doszli właśnie do poziomu, który trudno nazwać zdrowym, kiedy wszystkie trzy główne wskaźniki są rekordowe. Według danych GUS, w ostatnich dwunastu miesiącach oddano do użytkowania 81,1 tys. mieszkań, rozpoczęto 96,6 tys. nowych budów, a pozwoleń na kolejne naliczono blisko 130 tys. Jak podsumowuje Home Broker, lokali oddanych do użytkowania było więc prawie 11 proc. więcej, nowych budów przybyło 9 proc., samych pozwoleń — 25 proc., a wszystkie z tych poziomów są najwyższe w historii. Nie wszyscy jednak skierowaliby rynek natychmiast na ostry dyżur, bo dane pokazują też, że nieruchomości na razie nie stoją zbyt długo puste, a o podwyżce stóp procentowych oficjalnie nie mówi się za dużo.

Zobacz więcej

Toronto Fot. Bloomberg

— Na obecnym etapie nie wydaje się, abyśmy mieli do czynienia z bańką na rynku nieruchomości w Polsce. Obserwowany solidny wzrost gospodarczy przekłada się na zwiększone zapotrzebowanie na nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, które znajdują nabywców. Nie ma również zapowiedzi podwyższania stóp procentowych w przewidywalnej przyszłości, co sprzyja utrzymywaniu się obecnych cen nieruchomości — komentuje Wojciech Koczara, partner zarządzający zespołem nieruchomościowym kancelarii CMS w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Patrząc na przykład na dane z rynku mieszkań w Kanadzie, krajowy rzeczywiście można stawiać za okaz zdrowia — w czerwcu ceny w Toronto były prawie 30 proc. wyższe niż przed rokiem, a w dwukrotnie większym od Warszawy Hamilton podniosły się o ponad jedną czwartą, podaje Bankier. pl. Tak wygląda spekulacyjna bańka w pełnej krasie, dlatego dobrze się zastanowić, jak diagnozować ją na wczesnym etapie. Przegląd badań przeprowadził na tę okoliczność analityk Open Finance Bartosz Turek, wymieniając już przynajmniej pięć poważnych powodów do niepokoju.

1. WZROST CEN ZNACZNIE WYPRZEDZIŁ INFLACJĘ

Za wcześnie, żeby panikować, ale zwyżkom warto się przyglądać, nawet jeśli na razie się wydaje, że podaż nie doprowadzi do przeszacowania. — Sytuacja Polski całe szczęście jest daleka od tego, z czym mają do czynienia Kanadyjczycy. Nasz rynek nie jest jednak w 100 proc. zdrowy. Szczególnie niepokojące są najświeższe dane NBP, z których wynika, że w ciągu roku ceny mieszkań wzrosły w pierwszym kwartale 2017 r. aż o 7 proc. Od czterech lat na rynku trwa już bardzo dynamiczne ożywienie przekładające się na bicie kolejnych rekordów wolumenu sprzedaży — twierdzi Bartosz Turek Specjalista zwraca przy tym uwagę na metodologię badań. Wspomniany wzrost cen prezentuje indeks hedoniczny przygotowany przez NBP, który pokazuje, jak zmieniają się ceny mieszkań używanych. Dla mieszkań nowych takiej miary nie ma, ale — jak zaznacza analityk — indeks ma jednak tę przewagę nad innymi miarami, że nie wrzuca do jednego worka wszystkich sprzedanych mieszkań w celu wyciągnięcia średniej, tylko bada zmiany cen lokali z uwzględnieniem ich jakości — wielkości, położenia, standardu. Za sytuację normalną ekspert uznaje natomiast taką, w której ceny nieruchomości rosną o 1-2 pkt. proc. szybciej niż inflacja — 7 proc. w ostatnim roku wyraźnie wybiega więc ponad normę.

2. ZA PENSJĘ MOŻE BYĆ MNIEJ NIŻ 0,5 MKW.

Dotychczas mówiło się, że taniejące kredyty przy rosnącym poziomie wynagrodzeń i spadającym bezrobociu przekładały się na rosnące możliwości nabywcze Polaków w związku ze stabilizacją cen, wspomina Bartosz Turek. Nie były to jednak zmiany nadmiernie dynamiczne, bo, jak podaje analityk, za miesięczną pensję mieszkaniec dużego miasta wciąż może kupić jedynie 0,5-1 mkw. mieszkania.

— Ocenę sytuacji podważą dane NBP, o ile wzrost cen mieszkań utrzyma się w kolejnych kwartałach. Oznaczałoby to nie tylko ryzyko narastania nierównowagi na rynku mieszkaniowym, ale też — co z punktu widzenia przeciętnego obywatela jest ważniejsze — spadek możliwości nabywczych. Jest to tym bardziej dotkliwe w sytuacji, w której banki wymagają wysokiego wkładu własnego od osób chcących zadłużyć się na zakup własnych czterech kątów, a ostatnie pieniądze na dopłaty do kredytów w ramach programu Mieszkanie dla Młodych skończą się najpewniej w styczniu 2018 r. — dodaje Bartosz Turek. Pytanie więc, czy rzeczywiście bierzemy tyle kredytów — a jeśli już, to czy na stałym poziomie, czy coraz odważniej?

3. APETYT NA KREDYTY MIESZKANIOWE ROŚNIE

Jak wskazują najświeższe wyliczenia BIK, popyt na kredyty mieszkaniowe był w pierwszym półroczu tego roku o 14,5 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2016 r. Jak twierdzi Bartosz Turek, w sporej mierze wzrost wynika z faktu, że Polacy ubiegają się o wyższe kwoty kredytów — a jeśli powodem nie jest chęć zakupu mieszkania o wyższym standardzie, wskaźnik może być kolejnym dowodem na podwyżkę cen. Nie pozwalają jej ukryć również dane REAS, które pokazują, jak na pozornie stabilnym rynku zmieniały się stawki w Warszawie. W pierwszym kwartale firma zauważyła, że za mieszkania w standardzie popularnym pod koniec 2016 r. trzeba było zapłacić 9 proc. więcej niż na początku 2013 r., podczas gdy lokale o podwyższonym standardzie zdrożały w tym czasie o 15 proc. W języku, w którym internauci lubią żartować z polityków, byłaby to pewnie „wina stóp”.

4. STOPY PROCENTOWE POMPUJĄ POPYT

Zdaniem analityka, niskie stopy procentowe w oczywisty sposób są winne, bo powodują, że Polacy szukają bardziej intratnych metod lokowania kapitału niż bankowa lokata. Jak wynika z danych NBP, w maju saldo rachunków bankowych i lokat zmniejszyło się o 5,3 mld zł, a to najwięcej od 1996 r., wynika z danych NBP. Jak twierdzi ekspert, spora część kapitału trafia wobec tego na rynek nieruchomości, do czego dochodzą jeszcze pieniądze z programu MdM, dzięki którym w bieżącym roku kupionych zostanie łącznie aż 20-25 tys. mieszkań. Nienotowany nigdy wcześniej na tym poziomie popyt w naturalny sposób powinien przełożyć się na wzrost cen, który hamowały do tej pory wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego i rekordowa podaż nowych mieszkań — jak twierdzi Bartosz Turek, coraz więcej informacji wskazuje jednak na to, że tarcze hamulcowe już się przegrzewają. Wystarczy pomyśleć, dodaje analityk, co stałoby się, gdyby Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe do poziomu sprzed cyklu obniżek (niecałe 5 lat temu) — choć jest to w tym momencie bardziej zabawa intelektualna niż scenariusz rozważany przez rynek jako realistyczny, to w takim wypadku wyraźnie spadłby popyt inwestycyjny na mieszkania, a raty kredytów złotowych mogłyby wzrosnąć o 30-40 proc.

5. MIESZKANIE+ I REIT-Y DADZĄ POWIKŁANIA

Oprócz banków, deweloperów i RPP, na rynek mieszkaniowy mogą też zadziałać wprowadzenie REIT-ów i programu Mieszkanie+, który może doprowadzić do spadku popytu najemców na mieszkania z oferty rynkowej. — Wpływ REIT-ów na poziom popytu na mieszkania jest trudny do oszacowania. Z jednej strony może się okazać, że firmy te będą kupowały lokale w celu ich późniejszego wynajmu, co oznaczałoby wzrost popytu. Z drugiej jednak nie możemy zapominać o tym, że REIT-y mają być też źródłem kapitału dla budowy tanich mieszkań na wynajem. To znowu nie przełoży się korzystnie na popyt na mieszkania budowane dziś przez deweloperów, a — co więcej — może skłonić część osób inwestujących dziś w mieszkania na wynajem do powierzenia kapitału wyspecjalizowanej firmie mniej lub bardziej państwowej, która zajmie się całym biznesem operacyjnym związanym z wynajmowaniem mieszkań, a inwestorom wypłaci nawet kilkuprocentowy zysk — twierdzi Bartosz Turek, diagnozując na rynku nie tylko nadciśnienie, ale w pewnym sensie również dokuczliwą krótkowzroczność.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Mieszkaniowy w stanie przedzawałowym