Mimo narzekań deweloperów na brak ziemi pod nowe inwestycje nawet w Warszawie wciąż zdarzają się spektakularne transakcje gruntami. Na przykład firma Greenfields liczy na to, że już w styczniu 2024 r. zrealizuje jedną z większych transakcji na stołecznym rynku. W transakcji reprezentuje obie strony, a dla nieruchomości pozyskano już decyzję środowiskową, na której jeden z deweloperów planuje oprzeć wieloetapowe przedsięwzięcie. Nie podaje bliższych szczegółów, jedynie to, że na tej działce ma powstać ponad 1000 mieszkań w popularnym segmencie.
Firmie zależy też na finalizacji projektu Szwedzka 2/4, w którego uruchomieniu uczestniczy. Powstanie tam inwestycja o skali i charakterze porównywalnym z praskim Koneserem i Bohemą. Współpraca z konserwatorem ma zagwarantować zgodność współczesnej zabudowy z tym co historyczne i zabytkowe. W tym projekcie Greenfields pracuje na zlecenie właściciela, który zlecił pozyskanie uchwały w trybie specustawy mieszkaniowej.
Nowy klient land dewelopera
Przygotowanie inwestycji deweloperskiej z reguły poprzedza długi etap uzbrojenia działki w odpowiednie zgody i decyzje administracyjne, o ile nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Spółka Greenfields do niedawna zajmowała się pozyskiwaniem dokumentów pośrednich do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę głównie na rzecz deweloperów po zakupieniu przez nich gruntów. Ostatnio to się zmieniło. Firma uznała, że poszerzenie grupy klientów o właścicieli ziemi to dobra strategia na czasy, gdy proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych znacznie się wydłużył.
– Od dawna zależało nam na współpracy z właścicielami, ci jednak się do niej nie kwapili. Często uważali, że jeśli po prostu trzymają ziemię, to na pewno na tym nie stracą. Tymczasem zmiany prawne i rynkowe mogą spowodować, że jakaś konkretna działka może utracić swój potencjał – mówi Aleksandra Wołodźko.
Szefowa Greenfields wymienia sytuacje, gdy właściciele ziemi nie byli zainteresowani wyrobieniem dla działki stosownych zezwoleń umożliwiających ubieganie się o pozwolenie na budowę, twierdząc, że lepiej poczekać i zobaczyć, co przyniesie czas. Tymczasem na sąsiedniej działce mogą pojawić się funkcje niweczące docelowe plany właściciela - np. park, szkoła czy duża inwestycja, które mogą ograniczyć możliwość ubiegania się o najbardziej opłacalną funkcjonalność posiadanego gruntu.
Między kupującym i sprzedającym
Model biznesowy Greenfields, zakładający przyjmowanie zleceń na uzbrajanie działek w stosowne pozwolenia od właścicieli czy ich nabywców, dobrze łączy się z działalnością brokerską. Firma kojarzy strony, jeżeli właściciel ziemi zdecyduje się oddać nieruchomość w ręce dewelopera.
– Przez wszystkie lata naszej działalności z sukcesem sprzedaliśmy ponad 100 nieruchomości gruntowych na rynku warszawskim. Współpracujemy z m.in. z Dom Developmentem, Bouygues Immobilierem, Marvipolem, Yarealem, Matexi, GH Development, Dantexem, Vinci i z wieloma innymi. Finalizujemy średnio sześć transakcji w ciągu roku różnej skali, od 5 tys. m kw. do nawet 100 tys. powierzchni użytkowej – mówi Aleksandra Wołodźko.
W ostatnich latach dominująca była tendencja wzrostowa na rzecz zleceń od właścicieli gruntów, ale zmieniło się to w roku ubiegłym – to kupujący częściej zgłaszali się z potrzebą pozyskania nieruchomości gruntowej. Do 2022 r. 80 proc. zapytań pochodziło ze strony popytowej, w 2023 r. to już tylko około 40 proc. w porównaniu do zleceń ze strony sprzedających.
Chociaż nazwa Greenfields wskazuje na specjalizację w gruntach niezabudowanych, firma uzbraja najwięcej działek poprzemysłowych, czyli tzw. brownfields.
– Jeśli działka rolna ma potencjał, aby stać się nieruchomością logistyczną, to staramy się zdobyć dla niej decyzję o warunkach zabudowy poprzedzoną decyzją środowiskową. Natomiast dla nieruchomości brownfield znajdującej się w dobrej lokalizacji w Warszawie staramy się zbadać jej potencjał pod kątem zabudowy biurowej, mieszkaniowej czy komercyjnej bądź różnych innych funkcji. Nie zamykamy się też na usługi publiczne, np. na cele edukacyjne – mówi Aleksandra Wołodźko.
Jej zdaniem skupienie się na gruntach w centralnych lokalizacjach odpowiada strategii 2020-30 miasta stołecznego Warszawy i idei miasta 15-minutowego. Nowością wśród specjalizacji Greenfields są działki pod inwestycje w nowoczesne serwerownie. Firma brała udział w pozyskaniu terenu dla Vantage na warszawskich Bielanach i obecnie również prowadzi poszukiwania gruntu dla kolejnego operatora data center. To kolejna strategia poszerzania zakresu działalności.
Długi czas decyzji w urzędach
Prezes Greenfields przyznaje, że o poczucie bezpieczeństwa w tej branży nie jest dziś łatwo. W latach 2017-20, dzięki wsparciu i przy udziale jej firmy, na rynek warszawski wprowadzono niemal 6 tys. mieszkań. Od wybuchu pandemii wydawanie decyzji administracyjnych wielokrotnie zwolniło. Od 2020 r. do dziś liczba nowych lokali wprowadzonych na rynek za sprawą Greenfields wynosi jedynie 760. Obecnie firma czeka na decyzje administracyjne dotyczące inwestycji na prawie 6,7 tys. mieszkań w Warszawie, Poznaniu, Katowicach i Płocku.
– W 2021 r. średni czas oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy dla naszych klientów wyniósł aż 41 miesięcy. Dla porównania, w latach 2015-17 czekaliśmy na nią ok. pół roku. Rekordowe wnioski złożone przez Greenfields, które obecnie czekają na rozpatrzenie w urzędzie, są procedowane od... 2017 r. Co istotne, opóźnienia dotyczą także innych procedur, w tym pozwoleń na budowę oraz wniosków o zagospodarowanie terenu przyległego do pasa drogowego – mówi Aleksandra Wołodźko.
Jak wynika ze sprawozdań finansowych spółki, na umowie o pracę zatrudnione są tylko trzy osoby. Największym jej kosztem są usługi obce, czyli wynagrodzenia zatrudnianych na zlecenie specjalistów: architektów, urbanistów, inżynierów, prawników i innych.
W latach 2017-21 osiągane przychody kształtowały się od ok. 950 tys. do ponad 8 mln zł, a koszty tych usług od przeszło 1 mln do blisko 3,4 mln zł. W najnowszym sprawozdaniu z 2021 r. przychody netto ze sprzedaży wyniosły 4,1 mln zł, a zysk ze sprzedaży 2,2 mln zł. Aleksandra Wołodźko przewiduje, że spółka podwoi ten wynik w 2023 r.
Deweloperzy gruntowi w Trójmieście mają podobne wyzwania jak w stolicy. Czas na załatwienie procedur administracyjnych wydłużył się tak bardzo, że zakończenie ich w ciągu 24 miesięcy uznawane jest za dobry wynik. Ostatni rekord to osiem lat! Dla nas oznacza to konieczność zwiększania skali działalności, aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo płynności. Obecnie równolegle prowadzimy dziewięć projektów, a zamierzamy tę liczbę podwoić.
Wydłużanie czasu na zgody administracyjne zmusza nas również do coraz bardziej selektywnego wyboru działek. W odróżnieniu od Greenfields nasz model biznesowy polega na ich kupowaniu i dopiero po uzyskaniu pozwoleń na budowę sprzedawaniu ich deweloperom. Musimy zaangażować własny kapitał i czekać na zysk dopiero przy sprzedaży. Dlatego w 2022 r. na komitet inwestycyjny trafiło tylko 200 działek, z czego kupiliśmy dwie. Wybieramy tylko takie, które zapewnią na tyle dużą wartość dodaną w wyniku naszej pracy, że jest to opłacalne. Nie kupujemy też działek, które mają szansę być sprzedane za osiem lat, ale za dwa lata.