Dokapitalizowanie spółki zastrzykiem 200 mln EUR to najbardziej wymierny efekt przejęcia 80 proc. akcji dewelopera 7R przez nordycką firmę nieruchomościową Nrep.
– Kiedy cała branża boryka się z uzyskaniem finansowania na realizację planowanych projektów, my staliśmy się jednym z najlepiej dokapitalizowanych deweloperów w Polsce – mówi Tomasz Lubowiecki, założyciel i prezes 7R.
W ramach transakcji polegającej na podwyższeniu kapitału 7R, Nrep uzyskał dostęp do całego portfela nieruchomości 7R. Są one rozproszone po całej Polsce, a dwa potencjalne projekty znajdują się w Czechach. Ich łączna powierzchnia liczy obecnie ponad 4 mln m kw. terenów, co pozwala na wybudowanie ponad 2 mln m kw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. Prawie milion m kw. posiada już pozwolenia na budowę.
Według Petriego Valkamy, partnera i dyrektora ds. transakcji strategicznych w Nrep, istotą transakcji nie jest jednak tylko realizowanie poszczególnych projektów deweloperskich, które zasilą portfel inwestora.
– Chcemy wesprzeć firmę 7R, aby umocnić ją w roli lidera zrównoważonego rozwoju na rynku magazynowym w Polsce, a poprzez to wpływać też na dążenie do zeroemisyjności CO2 w tej branży. Naszym celem jest też przekształcenie obecnego dewelopera logistycznego w firmę nieruchomościową, będącą i deweloperem, i właścicielem, i property managerem aktywów pozostawianych we własnym portfelu – mówi Petri Valkama.
Stary zarząd, wspólne decyzje
Obie firmy we wszystkich komunikatach powtarzają słowo partnerstwo. W praktyce oznacza to pozostawienie zarządu 7R bez zmian i kluczową rolę założyciela i prezesa 7R w wyznaczaniu celów. Natomiast stworzenie biznesplanu na kolejne lata działalności należy już wspólnie do zarządu i przedstawicieli Nrep. Również Investement commitee podejmujący decyzje w sprawie realizacji konkretnych zamierzeń biznesowych, który był do tej pory w gestii zarządu 7R, jest dziś wspólny, a przedstawiciele Nrep mają w nim większość głosów.
Petri Valkama podkreśla kompetencje polskiego zarządu oraz jego znajomość lokalnego rynku jako kluczowe w podejmowaniu decyzji. Ewentualne wsparcie kompetencyjne 7R przez Nrep jest jednak również możliwe ze względu na doświadczenia skandynawskiej firmy w budownictwie zgodnym z zasadami ESG.
– Nasze zespoły już współpracują, gdy chodzi o wymianę doświadczeń czy bazę klientów, co stwarza dodatkową synergię. Wielu klientów Logicenters [platforma logistyczna Nrep – red.] będziemy mogli zaprosić do Polski i dostarczyć im nieruchomości zgodne ze znanymi im standardami. Poprzez wymianę doświadczeń zyskujemy też szerszy ogląd rynku kapitałowego, ponieważ Nrep jest funduszem o dużym zasięgu – mówi Tomasz Lubowiecki.
Według prezesa 7R firma stanie się poprzez współpracę z Nrepem w wyższym stopniu sprofesjonalizowaną. Do tej pory działała w strukturze właścicielskiej, a teraz nastąpi jej transformacja w kierunku struktury funduszowej.
– Mogę się dzięki temu dużo nauczyć i osobiście bardzo się z tego cieszę. Wyrośliśmy na bardzo duże przedsiębiorstwo, które wymaga już zmian w sposobie zarządzania i raportowania – mówi Tomasz Lubowiecki.
Wierzy, że profesjonalizacja raportowania nie oznacza spowolnienia działań i 7R pozostanie firmą świeżą i dynamiczną.
Główne cele
Dotychczasowa strategia określająca 7R jako “jakościowego dewelopera skoncentrowanego na zrównoważonym rozwoju” pozostaje niezmienna. Nrep zainwestował w 7R między innymi ze względu na tę strategię. Podobnie strategiczny cel pozostania jednym z liderów rynku magazynowego został jeszcze bardziej wzmocniony dzięki dokapitalizowaniu przez fundusz.
– Wspólnie z Nrep tworzymy obecnie biznesplan na kolejne lata i na nowo wyznaczamy nasze cele. Wcześniej było to dostarczanie od 400 do 500 tys. m kw. powierzchni magazynowych rocznie. Jest to nadal realistyczne. Jednak dziś nadrzędnym wspólnym celem jest posiadanie w ciągu pięciu lat platformy zrównoważonych projektów o powierzchni ponad miliona metrów kwadratowych– mówi Tomasz Lubowiecki.
Według Petri Valkamy największym oczekiwaniem Nrep jest właśnie zmiana 7R z dewelopera w platformę nieruchomościową. Drugim celem jest pokazanie polskiemu rynkowi, że zmiany związane z budowaniem zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju są możliwe, tak jak to już ma miejsce w Skandynawii i zaczyna się dziać w innych krajach europejskich.
– Inwestycja w 7R daje nam natychmiastowy dostęp do dużego portfela nieruchomości na różnym etapie przygotowania do budowy, w którym możemy wpływać na dekarbonizację. Dodatkowo wkraczamy na rynek, na którym większość magazynów jest ogrzewanych gazem i gdzie nie ma aż tak dużo jak w Skandynawii projektów budowanych wedle zasad zrównoważonego rozwoju. To daje duży potencjał do zmian. Nrep chce poprzez przykład pokazać, że możliwe jest ograniczenie zużycia dwutlenku węgla zarówno operacyjnego, jak i wbudowanego. Mamy nadzieję, że zainspirujemy również najemców, żeby poszukiwali tego typu obiektów – mówi Petri Valkama.
Już pierwszy wspólny projekt magazynowy, nad którym pracują obecnie inżynierowie 7R, ma na celu zmniejszenie emisji CO2 przez budynek o ponad 50 proc. w porównaniu z dotychczasowymi standardami 7R, które i tak posiadały lepsze parametry technicznie niż te wynikające z przepisów prawa budowlanego.
Magazyny dla siebie i dla innych
Według Petri Valkamy pieniądze z transakcji – około 200 mln EUR – wpłyną bezpośrednio do firmy i zostaną wykorzystane przy realizacji projektów, które 7R już posiada oraz do rozpoczęcia nowych. Kapitał, jaki inwestuje Nrep w 7R, nie wystarczy jednak na zrealizowanie 2 mln m kw. będących w pipeline polskiej firmy, ale ok. 600-700 tys. z tej powierzchni.
– To portfel wysokotechnologicznych i w wysokim stopniu spełniających zasady ESG projektów i dlatego chcemy zaprosić dotychczasowych i nowych partnerów do wspólnych inwestycji – mówi Tomasz Lubowiecki.
Firma oprócz budowania własnej platformy zamierza więc kontynuować również dotychczasowy sposób działania i budować magazyny na sprzedaż. Nadal też będzie realizować takie same typy obiektów – duże parki logistyczne i małe elastyczne magazyny miejskie, obiekty na wynajem, w tym w formule BTS, czyli projektowane specjalnie dla głównego najemcy oraz w formule BTO, czyli projektowane specjalnie dla przyszłego właściciela.
Przygotowania do transakcji były długie. 7R przez półtora roku starał się o partnera będącego funduszem.
– Uznaliśmy, że Nrep jest najlepszym wyborem przede wszystkim ze względu na podzielane przez obie firmy wartości: Nrep myśli nie tylko o teraźniejszości, ale i o przyszłości, o zrównoważonym rozwoju – mówi Tomasz Lubowiecki.
Petri Valkena podkreśla, że była to inwestycja w firmę i jej przyszłość.
– Również polski rynek logistyczny postrzegamy jako bardzo atrakcyjny, mający perspektywę długoterminowego wzrostu m.in. poprzez rozwój e-commerce czy nearshoring, mający doskonałe położenie geograficzne, zdrową ekonomię, a przy tym duży potencjał poprawy w dziedzinie ESG – mówi Petri Valkama.
Przejęcie pakietu większościowego 7R przez Nrep to ciekawa transakcja podmiotu o ugruntowanej instytucjonalnej kulturze skandynawskiej z dynamicznie rozwijającym się rodzimym podmiotem rodzinnym na rynku magazynowym. Z obydwu stron płyną deklaracje wskazujące, że zależy im na transparentności i działaniu w myśl zrównoważonego rozwoju co w naszej ocenie wpłynie pozytywnie na standardy sektora. Synergia powinna przynieść w niedługim czasie swoje pierwsze efekty m.in. w zakresie rozszerzenia portfolio projektów Nrep i obecności tego inwestora w sektorze magazynowym, ponadto w sferach działalności operacyjnej czy współdzieleniu wiedzy i know-how. Z pewnością rynek zyska bardzo mocnego gracza realizującego zeroemisyjne projekty. Kluczowym elementem dla całej operacji będzie dobrze przemyślany proces integracji i zarządzania zmianami, aby osiągnąć oczekiwane korzyści dla wszystkich zaangażowanych stron.
Od niedawna podczas przejęć firm i nieruchomości przeprowadza się audyt zrównoważonego rozwoju (sustainability due diligence), podczas którego sprawdza się zgodność z ESG, biorąc pod lupę aspekty środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego w przejmowanych aktywach. W przypadku braku zgodności pojawia się ryzyko poniesienia przez inwestora kosztów doprowadzenia tych aktywów do stanu pożądanego. Dla podmiotu przejmującego znaczenie ma m.in. świadomość zarządu dotycząca potrzeb związanych z emisją CO2 budynków, zachowaniem bioróżnorodności, aspektami społecznymi itp. Sprawdza się planowane i już wdrożone polityki oraz jak te zasady wprowadzane są w życie i rozwijane. W przypadku 7R, Savills przeprowadził na zlecenie Nrep pogłębione badanie portfela nieruchomości 7R – trwające po kilka tygodni dla każdego obiektu. Pod tym względem standardy Nrep są bardzo wysokie i nawet bardziej wymagające niż przepisy unijne. To i wielkość portfela 7R będącego przedmiotem transakcji czyni ten audyt prawdopodobnie największym i najbardziej szczegółowym tego typu badaniem przeprowadzonym do tej pory w Polsce na nieruchomościach komercyjnych.
Na koniec czerwca 2023 r. całkowita powierzchnia magazynów w Polsce przekroczyła 30 mln m kw., a kolejne 2,1 mln m kw. było w budowie.
W pierwszym półroczu 2023 r. deweloperzy dostarczyli obiekty o łącznej powierzchni 2,6 mln m kw.
Od stycznia do czerwca najemcy wynajęli 2,3 mln m kw.
Wskaźnik pustostanów na koniec tego okresu osiągnął poziom 6,6 proc., czyli o 3,4 punktu proc. więcej niż na koniec I półrocza 2022 r.
Najwyższe czynsze bazowe wynosiły od 4,40 do ponad 7 EUR/ m kw./mies. w Warszawie, a na pozostałych rynkach regionalnych wahały się od 3,40 do 5,90 EUR/ m kw./mies. Stawki efektywne (po odliczeniu tzw. zachęt) wynosiły od 4 do 5,60 w stolicy oraz od 2,80 do 5,20 EUR/ m kw./mies. na rynkach regionalnych.
Żródło: Colliers