Czytasz dzięki

Pandemia: co może wynegocjować najemca

opublikowano: 02-04-2020, 22:00

Tarcza antykryzysowa uregulowała relacje najemców i właścicieli powierzchni handlowych tylko w galeriach. Pozostali muszą się porozumieć lub iść do sądu

W sytuacji kryzysu wywołanego epidemią koronawirusa i związanym z nią zakazem działalności wszystkich sklepów poza zapewniającymi zaspokojenie podstawowych potrzeb właściciele tych placówek zostali całkowicie pozbawieni przychodów. Równocześnie dotychczasowe umowy nadal zobowiązują ich do związanych z najmem świadczeń wobec właścicieli budynków.

Rządowa pomoc w największym stopniu chroni najemców sklepów w dużych
obiektach. Tym, których nie obejmuje, pozostają negocjacje lub droga sądowa.
Zobacz więcej

NIERÓWNE WSPARCIE:

Rządowa pomoc w największym stopniu chroni najemców sklepów w dużych obiektach. Tym, których nie obejmuje, pozostają negocjacje lub droga sądowa. Forum

Wprowadzona właśnie ustawa — tzw. tarcza antykryzysowa — chroni najemców w dużych obiektach (powyżej 2 tys. m kw.). Zgodnie z jej przepisem obiekt w galerii ustawowo został uwolniony z zobowiązań umowy na czas trwania zakazu prowadzenia działalności. Co prawda po tym czasie najemca będzie musiał podpisać na nowo umowę z właścicielem — i to o sześć miesięcy dłuższą niż ta wygaszona — ale najgorsze zmartwienie, czyli z czego ma płacić czynsz, gdy nie notuje przychodów, już nie spędza mu snu z powiek.

Druga grupa to ci, którzy prowadzą działalność w obiektach mniejszych niż 2 tys. m kw. powierzchni, a również dotknął ich zakaz, muszą znaleźć inne podstawy prawne, które pozwolą im renegocjować umowy czynszu.

Są też najemcy, którzy nie mają działalności w obiektach wielkopowierzchniowych i formalnie mogą działać, tylko że nie mają klientów, więc… po co mają otwierać sklepy? Zostali pozostawieni sami sobie. Chociaż niniejszy poradnik w największym stopniu dotyczy poprzedniej grupy (objętych administracyjnym zakazem działalności), również ta trzecia może podjąć negocjacje, wykorzystując te same przepisy i podobną argumentację.

Czas start

Wielu przedsiębiorców już w chwili ogłoszenia rozporządzenia ministra zdrowia zakazującego im działalności w czasie epidemii przekazało właścicielom obiektów, w których wynajmują powierzchnie sklepowe, pisma z oświadczeniem, że na czas zakazu zamykają sklep lub zakład usługowy i wstrzymują się z opłatami z tytułu najmu. To ważny krok — podejmując potem negocjacje, najemcy mogą powołać się na fakt, że sklep oficjalnie został tego dnia zamknięty, klienci powiadomieni, a właściciel dowiedział się o problemie. Pismo informujące o zaprzestaniu płacenia czynszu przez najemcę jest wstępem do negocjacji, rozstrzygnięcia sądu albo do arbitrażu, jeżeli taka droga była przewidziana w umowie najmu.

Podstawa prawna

Pandemia jest sytuacją bez precedensu i trudno znaleźć odpowiednie przepisy. Eksperci wymieniają obecnie dwie drogi: powołanie się na klauzulę rebus sic stantibus (co oznacza „skoro sprawy przyjęły taki obrót”) art. 357[1] Kodeksu cywilnego lub na wystąpienie tzw. siły wyższej, która uniemożliwia realizację obowiązków z umowy.

Instytucja siły wyższej, aby się na nią powołać, musi być zapisana w samej umowie, bo prawo odnosi się do niej tylko pośrednio, wskazując, że odpowiedzialność za niewykonanie umowy wynika z braku staranności w wypełnianiu obowiązków. A siła wyższa to zupełnie co innego niż brak staranności. W przypadku siły wyższej istnieje też zastrzeżenie, które skutecznie może do powoływania się na nią zniechęcać.

— Najemca ma wśród obowiązków wobec wynajmującego dwa najważniejsze: korzystać z tych powierzchni i płacić czynsz. O ile można uznać, że administracyjny zakaz działalności uniemożliwia mu korzystanie przez siłę wyższą, o tyle nie ma przeszkód, żeby mógł płacić czynsz. Banki działają. Jeśli najemca zobowiązał się, że będzie prowadził działalność i płacił czynsz przez pięć lat, a zakaz działalności nie jest zawiniony przez wynajmującego, to — przy podejściu legalistycznym — powinien płacić. Jeżeli sama umowa nie stanowi podstaw do miarkowania czynszu w okresie, w którym najemca nie mógł tej działalności prowadzić nie ze swojej winy, to siła wyższa nie ma wpływu na obowiązek płacenia czynszu — wyjaśnia Andrzej Tokaj, partner w kancelarii Penteris.

Dlatego też pierwszym działaniem, które robili zarówno właściciele sklepów, jak i innych powierzchni handlowych po ogłoszeniu rozporządzenia o zakazie działalności, było dokładne przejrzenie zapisów umów. Prawdopodobnie do wyjątków należały umowy uzależniające czynsz od odnoszonych obrotów. W przypadku braku takiego zapisu w umowie pozostaje klauzula rebus sic stantibus (patrz ramka). Należy pamiętać, że przy jej zastosowaniu to sąd ostatecznie ma rozstrzygnąć racje stron.

Argumenty

Chcąc pomóc przygotować się do dyskusji z wynajmującym czy nawet ostatecznie do procesu sądowego, należy zebrać argumenty, dlaczego przedsiębiorca ubiega się o zniżkę czynszu lub zawieszenie zapłaty. Takim argumentem mogłoby być np. wyliczenie, że w tym samym okresie roku poprzedniego obroty sklepu wynosiły kwotę X, a w tym roku — zero. Pomocne mogłyby się okazać także badania, jakie przeprowadzają organizacje branżowe (niestety, nieliczne), podające dane finansowe reprezentatywne dla danego typu działalności.

— Przepis 357[1] jest tak skonstruowany, że w zasadzie w przypadku sporu sądowego powinien być powołany biegły, który by się mógł odnieść się do konkretnej sytuacji. Ale jest szansa, że postępowanie dowodowe w sądzie bądź negocjacje mogą te procesy nieco uprościć i uczynić bardziej praktycznymi — mówi Andrzej Tokaj.

b960cf00-66b9-11ea-bc55-0242ac130003
Zdrowy Biznes
Bądź na bieżąco z informacjami dotyczącymi wpływu pandemii koronawirusa na biznes oraz programów pomocowych
ZAPISZ MNIE
Zdrowy Biznes
autor: Katarzyna Latek
Wysyłany nieregularnie
Katarzyna Latek
Bądź na bieżąco z informacjami dotyczącymi wpływu pandemii koronawirusa na biznes oraz programów pomocowych
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

To uproszczenie to zastosowanie w drodze analogii zapisów z tarczy antykryzysowej i dowodzenie, że poza miejscem prowadzenia działalności (nie w obiektach wielkopowierzchniowych, ale „przy ulicy”) sytuacja najemcy była identyczna.

— Trzeba jednak pamiętać, że reguła rebus sic stantibus ma na celu wyważenie interesów obu stron odpowiednio do nowych okoliczności. Nie stanowi ona instrumentu do przerzucenia konsekwencji zmienionej sytuacji wyłącznie na właściciela lokalu, co powinno oznaczać, że konsekwencjami powinni „podzielić się” i właściciel, i użytkownik — dodaje Andrzej Tokaj.

Data podpisu

W odróżnieniu od sklepów w centrach handlowych dla najemców, którzy nie podlegają ustawowej ochronie, bardzo ważny jest czas zawarcia umowy. Klauzula rebus sic stantibus odwołuje się bowiem do zdarzeń, których nie dało się przewidzieć. Gdyby umowa została zawarta w drugiej połowie stycznia 2020 r. lub później, to wynajmujący może podać jako argument przeciwko ograniczeniu przez najemcę płacenia czynszufakt, że takie ryzyko związane z ograniczeniami epidemicznymi już w tamtym momencie było do przewidzenia.

— Dla takiego najemcy istotne byłoby wówczas wykazanie, że decyzja o zaciągnięciu zobowiązań była wcześniejsza i powiązana np. z zawarciem listu intencyjnego oraz zakupem wyposażenia, zleceniem robot w lokalu itp., a tylko sam akt podpisania umowy doszedł do skutku, gdy o ryzyku pandemii zaczęło się głośno mówić — mówi Andrzej Tokaj.

Cel: porozumienie

Czy po piśmie z deklaracją wstrzymania się od płacenia czynszu należy faktycznie zaprzestać wszelkich opłat? Niezapłacenie niczego wiąże się z ryzykiem, że jeśli przegralibyśmy spór w sądzie, trzeba byłoby oddać zaległe opłaty z odsetkami i karami. Z jednej strony legalistyczne podejście nakazuje płacenie należności w całości, ale niewłaściwie byłoby tak doradzać, gdy firma nie może prowadzić działalności. W miarę bezpieczniejsze byłoby jednostronne zobowiązanie się do przedłużenia umowy, tak jak ustawowo zobowiązani zostali najemcy w większych obiektach.

Do sądu trafią te sprawy, w których strony umowy najmu mają spór. W przypadku sklepów poza centrami handlowymi może dotyczyć on przyznania najemcom jakiejkolwiek ulgi, zawieszenia płatności czy niepełnego jej wymiaru. W przypadkach objętych przepisami tarczy (czyli w galeriach handlowych) spory mogłyby powstać, gdyby właściciele uznali, że najemcy korzystali ze świadczeń mimo ustawowego zawieszenia umowy (i wskazuje na to np. fakt, że towary dalej są przechowywane w sklepie, co oznacza faktyczne zajmowanie lokalu mimo „wygaśnięcia umowy”).

— Jednak ze względu na masowość trudno sobie wyobrazić rozstrzyganie tych wszystkich sporów w sądach. Np. jeśli w jednej galerii jest kilkadziesiąt sklepów, a sąd obejmuje swoją jurysdykcją kilkanaście galerii, to już sam system nakłania do tego, żeby się porozumieć. Tym bardziej że forma porozumienia jest bardzo prosta — powinno ono być aneksem do umowy. Jeśli umowa najmu jest w formie pisemnej, to i aneks powinien być zawarty w tej formie — mówi Andrzej Tokaj.

Dla najemców ważne jest też posiadanie udokumentowanego okresu, kiedy sklepy nie działały. Do negocjacji czy sporu sądowego potrzebne są nie tylko dowody finansowe (brak wpływu do kasy czy na konto), ale też fizyczne. Efektywne zamknięcie sklepu to po prostu ogłoszenie, że jest zamknięty. Obecnie np. małe kawiarnie czy bary mogą oferować produkty na wynos, niektóre będą miały system mieszany — w niektórych dniach są zamknięte, a w niektóre przygotowują potrawy na wynos. Dlatego ważny jest stan faktyczny i jego ogłoszenie.

— Najtrudniej ma trzecia grupa najemców — ci, którzy się zamknęli, bo nikt nie jest zainteresowany ich usługami, choć żaden zakaz ich nie obowiązuje. Oczywiście negocjować może każdy, również z powołaniem się na regułę rebus sic stantibus, choć tu pozycja wyjściowa jest trudniejsza — mówi Andrzej Tokaj.

Pomocny przepis

357[1] Kodeksu cywilnego (klauzula rebus sic stantibus):

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane