Redefine Properties oraz Griffin Capital Partners, inwestor i zarządzający aktywami na rynku private equity w Europie Środkowo-Wschodniej, powołały spółkę joint venture, która podpisała wstępną umowę nabycia Stokado, drugiego co do wielkości operatora self storage w Polsce.
Będzie to pierwsza w Polsce tak duża transakcja zakupu operatora self storage, komórek służących przechowywaniu rzeczy klientów prywatnych i firm. W 2021 r. łączna kwota transakcji w tym segmencie w Europie wyniosła 650 mln EUR i była 3,5 razy wyższa niż w 2020 r. Więcej o potencjale rynku self storage w Polsce pisaliśmy w PB na początku stycznia.
Działająca od 10 lat wrocławska spółka wynajmuje 3 tys. komórek magazynowych w sieci obiektów zlokalizowanych we Wrocławiu, Poznaniu, Bydgoszczy, Szczecinie, Kaliszu, Legnicy, Zabrzu i Zielonej Górze. Transakcja nie oznacza wyjścia założycieli z tego biznesu – Redefine i Griffin planują dalszy rozwój działalności Stokado z dotychczasowymi właścicielami jako wspólnikami mniejszościowymi i kadrą zarządzającą.
– Naszym celem jest wybudowanie 50 nowych magazynów self storage w ciągu najbliższych pięciu lat, skupiając się na głównych miastach w całej Polsce i stając się największym operatorem na polskim rynku – mówi Dawid Bechcicki, współzałożyciel Stokado.
Obecnie liderem tego rynku jest Less Mess Storage, które według danych z końca 2022 r. posiada 12 obiektów o łącznej powierzchni 70 tys. m kw. netto.
Dla Griffin Capital Partners pierwsza inwestycja w tym segmencie jest kolejnym kierunkiem dywersyfikacji.
– Aktywnie dywersyfikujemy portfel Griffina, angażując się w projekty wykraczające poza nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe. Konsekwentnie inwestujemy w obszarze OZE, a teraz wchodzimy na nowy w Polsce rynek self storage. Rynek self storage osiąga dobre wyniki i widzimy, że zainteresowanie inwestorów tym sektorem wciąż rośnie – mówi Maciej Dyjas, partner zarządzający w Griffin Capital Partners.
Według Andrew Koniga, prezesa Redefine Properties, sektor w Polsce ma przed sobą wiele lat stabilnego wzrostu i inwestycja w Stokado jest zgodna z misją Redefine, czyli strategiczną alokacją kapitału w obszary o dużym potencjale przy niskim ryzyku.
Według Nebila Senmana, partnera zarządzającego w Griffin Capital Partners, ten sektor oferuje ogromne możliwości rozwoju. W Polsce na milion mieszkańców przypada mniej niż 4 tys. m kw. powierzchni self storage, w porównaniu do ok. 8,5 tys. m kw. w Niemczech czy ok. 22 tys. m kw. we Francji czy Hiszpanii.
Nie wiadomo jeszcze, kiedy transakcja zostanie sfinalizowana, a strony nie podają jej wartości ani kwoty przeznaczonej na podbój polskiego rynku self storage. Profesjonalny magazyn tego typu mający 6,5 tys. m kw. wymagał zainwestowania 7 mln EUR licząc w to zakup gruntu. Gdyby planowane przez Stokado obiekty trzymały taki standard, inwestycję Redefine i Griffin w rozwój wrocławskiej spółki należy szacować na 350 mln EUR w ciągu pięciu lat. Trzeba przy tym pamiętać, że self storage charakteryzują się długim okresem dochodzenia do pełnego obłożenia – trwa to zwykle ok. 3-4 lat. Jednak po uzyskaniu pełnego obłożenia inwestycja zwraca się bardzo szybko.
Jak wynika z raportów finansowych Stokado w latach 2017-21 przychody tej spółki ze sprzedaży rosły z roku na rok od ponad 1,6 mln zł do ponad 5,1 mln zł, a roczny zysk netto od 110 tys. zł do 517 tys. zł. W tym samym czasie suma aktywów wzrosła z prawie 1,8 mln zł do ponad 9,1 mln zł.
Według raportu Fedessy (europejskiego stowarzyszenia self storage) średni czynsz w Polsce wynosił w 2022 r. 154 EUR/m kw. rocznie. Średnia dla Europy to 290 EUR/m kw./rok.