Rosnący popyt na wynajem nie przekonuje inwestorów

Po wyraźnym ochłodzeniu w drugiej połowie 2024 r. rynek zaczął łapać wiatr w żagle. Z ostatnich danych Otodomu wynika, że w marcu 2025 r. oferta wzrosła po raz trzeci z rzędu i sięgnęła 26 tys. lokali, o 4 proc. więcej niż miesiąc wcześniej.

Zwiększyło się także zainteresowanie potencjalnych lokatorów. Jak podaje Otodom, liczba odpowiedzi na ogłoszenia wzrosła o 37 proc. w ujęciu rocznym i o 9 proc. w ujęciu miesięcznym.

— Ważnym czynnikiem w obserwacji rynku najmu jest weryfikacja, jak prezentuje się długość publikacji oferty. W marcu na rynku nieruchomości przeciętnie były to 23 dni, czyli o jeden dzień dłużej niż w lutym, ale też trzy dni krócej niż rok wcześniej. 317 tys. odpowiedzi na ogłoszenia świadczy o dość wysokim zainteresowaniu najemców. Widać też, że sektor nieruchomości na wynajem w Polsce zaczyna się nasycać, a dostępność mieszkań równoważyć popyt. To może być wstęp do nowej fazy tego rynku — bardziej przewidywalnej i mniej dynamicznej — mówi Milena Chełchowska, ekspertka Otodomu.

Mniej chętnych do inwestowania

Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl, zwraca uwagę, że od ponad roku spada zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi, co sugeruje, że w najbliższym czasie nie należy spodziewać się gwałtownego wzrostu podaży mieszkań na wynajem.

— Możliwy jest jedynie umiarkowany wzrost oferty w momencie, gdy obniżki stóp procentowych ułatwią dostęp do kredytów. Osoby, które dziś wynajmują, będą mogły kupić własne mieszkanie, zwalniając dotychczas wynajmowane lokale — mówi Ewa Palus.

Jej zdaniem czynsze powinny pozostać stabilne.

— Duża dostępność mieszkań oraz perspektywa poprawy zdolności kredytowej ograniczają możliwość dalszych podwyżek. Rynek osiągnął już poziom, na którym przestrzeń do dalszego wzrostu stawek jest bardzo ograniczona. Rentowność inwestycji w najem również prawdopodobnie utrzyma się na stabilnym poziomie, choć będzie coraz bardziej zależna od indywidualnych strategii właścicieli — lokalizacji, jakości wykończenia i umiejętności utrzymania ciągłości najmu — tłumaczy Ewa Palus.

Z analiz Otodomu wynika, że rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem — liczona stosunkiem rocznego dochodu z wynajmu do całkowitej ceny zakupu — rośnie.

— W Warszawie w 2024 r. wynosiła 8,22 proc. w porównaniu z 5,82 proc. w 2020 r., natomiast jeśli chodzi o zyski inwestorów — rozumiane jako zarobki z wynajmu pomniejszone o koszty kredytu — to one spadają. Widoczne są różnice między miastami, np. Płock ma najwyższą rentowność wynajmu, a jednocześnie wysoki zysk inwestora w porównaniu z innymi miastami. Warszawa natomiast na tle innych miast jest miejscem, gdzie w okresie 2020-24 zysk inwestora zmniejszył się w największym stopniu. Dzieje się tak, ponieważ koszty finansowania i utrzymania rosną szybciej niż dochody z wynajmu. Wysokie stopy procentowe znacznie podnoszą raty kredytów hipotecznych, zmniejszając przepływy pieniężne netto dla inwestorów korzystających z pożyczek. Mimo że ceny wynajmu rosną, inflacja, podatki i utrzymanie nieruchomości mogą obniżyć rentowność, czyniąc inwestycję w nieruchomości mniej atrakcyjną mimo pozornie wyższego zwrotu — mówi Milena Chełchowska.

Różna taktyka

Ewa Wielgórska, prezes agencji Fairy Flats, dostrzega dwie strategie inwestujących w mieszkania na wynajem.

— Z jednej strony inwestorzy kierują się przemyślanym podejściem długoterminowym, stawiając na funkcjonalność, wysokiej jakości design i trwałe materiały. Z drugiej popularne jest podejście minimalistyczno-budżetowe, gdzie priorytetem jest jak najniższy koszt początkowy, często kosztem jakości i planów długoterminowego utrzymania — mówi Ewa Wielgórska.

Analiza tych strategii pokazuje, że pozorna oszczędność strategii budżetowej szybko przeradza się w dodatkowe koszty.

— Inwestycja w lepszej jakości materiały i wyposażenie, choć wiąże się z wyższym początkowym kosztem remontu o 10-15 tys. zł, znacząco obniża koszty utrzymania do około 2 tys. zł rocznie w pierwszych latach. Dobrej jakości apartament nie tylko dłużej zachowuje
estetyczny wygląd, ale w przypadku najmu krótkoterminowego generuje także wyższe oceny gości, co bezpośrednio przekłada się na wyższe obłożenie — apartamenty z oceną powyżej 9,0 na Booking.com mają średnio o 40 proc. wyższe obłożenie niż z oceną poniżej 8,0 — mówi Ewa Wielgórska.