Rynek inwestycyjny: rozwój zatrzymany
Analizując sytuację na rynku transakcji inwestycyjnych w Warszawie, musimy zdać sobie sprawę z kilku zależności. Rynek powierzchni biurowych wyższych klas rozwinął się w Polsce tak naprawdę jedynie na terenie Warszawy. Począwszy od 1993 r. oddawane było coraz więcej powierzchni. Wiązało się to z wysokimi stopami zwrotu, znacznie przekraczającymi stopy osiągane wówczas na rynkach zachodnich, wynikającymi z wielkiego popytu na powierzchnie biurowe wyższych klas.
Dostrzegali to agresywni inwestorzy, traktując projekty w Warszawie jako doskonały interes. W 1998 r. miały miejsce pierwsze transakcje sprzedaży inwestycyjnej, co skłaniało do twierdzeń, iż rynek, będąc największym rynkiem biurowym w tej części Europy, zaczyna wchodzić w nowe stadium rozwoju. Do gry wchodzą inwestorzy pasywni traktujący zakup tego typu obiektów jako długoterminową lokatę kapitałową. Należy dodać, iż w tym czasie polska gospodarka rozwijała się znakomicie, koniunktura światowa również kwitła i nikt nie brał pod uwagę możliwości spadku tempa wzrostu gospodarczego czy wręcz recesji.
Począwszy od 1998 r., pod wpływem wzrostu podaży, zaczęły znacząco obniżać się stopy zwrotu z inwestycji biurowych. Zaowocowało to tym, że obecnie niektóre biurowce mają duże problemy z wynajmem powierzchni, co w dużej mierze ostudziło zapał instytucji finansowych do angażowania się w ten segment. Dodatkowo, inwestorzy finansowi zaczynają się bardzo poważnie zastanawiać nad podejmowaniem jakichkolwiek kroków i zwracają uwagę, nie tylko na sytuację w branży, ale również na sytuację makroekonomiczną.
Abstrahując od tego, co stało się w Stanach Zjednoczonych 11 września, a co w opinii niektórych analityków może pociągnąć za sobą skutek w postaci ogólnoświatowej recesji, sytuacja w Polsce nie napawa optymizmem. Z danych makroekonomicznych wynika, iż mając najwyższe średnie pensje i PKB per capita w regionie, najmniej inwestujemy. Oznacza to, że w warunkach ochłodzenia koniunktury w dalszym ciągu przekładamy konsumpcję nad inwestycje i to, jak wynika z danych sektora bankowego, najczęściej konsumpcję na kredyt.
Sytuacja ta jest o tyle niebezpieczna, że jeżeli na skutek problemów z dziurą budżetową wzrośnie inflacja, to biorąc pod uwagę poziom zadłużenia ludności oraz cięcia w wydatkach budżetowych, może dojść do totalnego załamania popytu i pogłębienia recesji. Niestety w Polsce, jak zwykle, nie wszyscy kierujący gospodarką rozumieją, że wzrostu gospodarczego nie da się napędzać sztucznym kreowaniem popytu przez socjalno-populistyczną działalność państwa.
Jedynym światełkiem w tym ciemnym tunelu niepewności ekonomicznej jest perspektywa przyjęcia nas w poczet członków Unii Europejskiej. Jest to jednak perspektywa mimo wszystko dość odległa, poza tym tak naprawdę nikt nie jest w stanie przewidzieć, jaki, poza chwilowym ożywieniem, będzie to miało wpływ na rynek.
Na zakończenie pragnę przypomnieć jedną bardzo istotną kwestię, która ma wpływ na inwestycje kapitałowe w branży nieruchomości. Na całym świecie, przy stabilnej sytuacji polityczno- -gospodarczej, oraz niższych niż w Polsce stopach zwrotu, największym inwestorem finansowym na rynku nieruchomości są fundusze emerytalne. W Polsce natomiast ustawodawca zakazał im jakiegokolwiek angażowania się w tego typu inwestycje.
Rozumiem, iż troska o płynność aktywów jest czynnikiem nadrzędnym, a polski rynek jest płytki i niedojrzały, jednak można było, przyjmując pewne obostrzenia, wpuścić część tego kapitału na rynek. Fundusze emerytalne inwestują analizując oczekiwany zwrot z kapitału w dłuższej perspektywie, a co za tym idzie są potencjalnym źródłem tańszego kapitału. Obecne na polskim rynku fundusze angażujące się na rynku nieruchomości są funduszami agresywnymi czy wręcz spekulacyjnymi, oczekującymi wysokich stóp zwrotu w krótkim czasie, co rodzi konflikt interesu z deweloperami, którym w dalszym ciągu nieporównywalnie bardziej opłaca się czerpać wpływy z najmu, niż sprzedawać obiekt inwestorowi finansowemu.