Tylko w maju i czerwcu PB informował o decyzji dwóch właścicieli warszawskich budynków biurowych o ich zburzeniu i wybudowaniu na ich miejscu większych obiektów: Prostej 69 (CPI Property Group) i Intraco (PHN). W przypadku Intraco nie będzie to większa powierzchnia, bo w planach jest 25 tys. m kw., zwiększy się natomiast powierzchnia samego piętra, która pójdzie w parze ze zmniejszeniem liczby kondygnacji z 39 do 23 (107 m wysokości).
Plany wyburzenia mają podobne podłoże — nowe budynki mają przynosić właścicielom znacznie wyższe wpływy z wynajmu powierzchni. Liczący 11 tys. m kw. powierzchni budynek Prosta 69 zyska powierzchnię 23,6 tys. m kw. w ramach 14 kondygnacji (podziemych i naziemnych) i nową nazwę — LightOn.
W tym roku z warszawskiego rynku biurowego wycofano też Pekao Tower przy ul. Grzybowskiej 53/57 oraz budynek Danone'a przy ul. Redutowej 9/23 — łącznie 32,4 tys. m kw. Nie wiadomo, co dokładnie będzie z budynkiem Pekao Tower — będzie modernizowany przez nowego właściciela czy też na jego miejscu powstanie nowy. Na działce przy ulicy Redutowej powstanie osiedle mieszkaniowe.
— Pierwsze było Atrium, w którego miejscu powstaje budowany przez Strabag Real Estate kompleks biurowo-hotelowy Upper One, a kolejnym będzie zapewne Ilmet. Na jego wyburzenie Skanska uzyskała już pozwolenie — mówi Paweł Skałba, senior partner i szef działu powierzchni biurowych w firmie Colliers.
Dwa wysokościowce na miejscu Atrium — 34-kondygnacyjny biurowiec i 17-kondygnacyjny hotel — zaoferują prawie 36 tys. m kw. powierzchni biurowej i 11 tys. m kw. hotelowej. Stojące tu wcześniej Atrium International miało około 14,6 tys. m kw.
— W miejscu obecnego biurowca Ilmetu przy rondzie ONZ powstanie dużo większy i nowocześniejszy. Obecny budynek ma 33 tys. m kw. powierzchni, 22 kondygnacje naziemne, trzy podziemne i 84 m wysokości. Nowy projekt będzie miał 78 tys. m kw. powierzchni najmu, ponad 110 tys. m kw. powierzchni całkowitej, 45 kondygnacji naziemnych oraz pięć podziemnych i 188 m wysokości — mówi Paweł Skałba.
Wycofane z użytku w stolicy
Według danych firmy Colliers w latach 2020–25 z warszawskiego rynku wycofano około 387 tys. m kw. powierzchni biurowej w 37 budynkach głównie w celu ich modernizacji lub zmiany funkcji. Największa skala wyłączeń nastąpiła w 2022 r., kiedy z rynku zniknęło aż 118,7 tys. m kw.
Najwięcej (blisko 50 proc.) wycofanej powierzchni znajduje się w strefach centralnych Warszawy, a pod względem liczby wycofanych budynków (9) liderem jest Służewiec.
— Od kilku lat obserwujemy tam intensywną falę przekształceń starszych kompleksów biurowych w nowe inwestycje mieszkaniowe. Przykładem są osiedla Modern Mokotów budowane przez należącą do grupy Echo Investment spółkę Archicom w miejscu dawnego Emparku Mokotów Business Park czy Esy Floresy przy ul. Cybernetyki 7 — mówi Paweł Skałba.
Według ekspertów Colliersa powodem wycofywania budynków biurowych była głównie zmiana funkcji nieruchomości (37 proc. przypadków), z czego większość to przekształcenia na cele mieszkaniowe. Inne powody to wyburzenia (27 proc.), modernizacja (26 proc.) i sprzedaż (9 proc.) lub przeznaczenie na użytek własny (1 proc.). Często zmiany są podyktowane niedostosowaniem starych budynków do wymogów środowiskowych, technologicznych i oczekiwań najemców dotyczących komfortu i elastyczności. Z tym wiążą się też wyższe w starszych budynkach koszty eksploatacji.
Wśród największych budynków, które zostały wycofane z rynku w ciągu ostatnich pięciu lat, znajdują się m.in. planowane do rozbiórki PZU Tower przy al. Jana Pawła II 24 (na jego miejscu ma powstać wieżowiec, trwają negocjacje z miastem) czy Pekao Tower przy ul. Grzybowskiej 53/57 (planowana sprzedaż i możliwa rozbiórka). W 2024 r. rozpoczęła się również rozbiórka Curtiz Plaza, pierwszego nowoczesnego biurowca na Służewcu.
— Jeszcze nie wiadomo, co powstanie na jego miejscu. Możliwe, że będą to akademiki oraz mieszkania przeznaczone na najem instytucjonalny — mówi Paweł Skałba.
Oprócz Emparku przekształcanego przez Archicom na funkcję mieszkaniową jest też Lipowy Office Park, w którym planowana jest modernizacja i częściowa zmiana funkcji — dwa z czterech budynków mają zostać przekształcone na akademiki.
W procesie modernizacji i przebudowy znajdują się również m.in. Warta Tower i University Business Center II. W przypadku modernizacji zdarza się, że po jej zakończeniu budynki wracają na rynek. W 2024 r. po gruntownej modernizacji ponownie przyjmuje najemców Saski Crescent przy ul. Królewskiej.
Specyfika dużych miast
Według danych Colliersa na rynkach regionalnych w ciągu ostatnich pięciu lat wycofano około 154 tys. m kw. (22 budynki), z czego najwięcej we Wrocławiu. Do stolicy Dolnego Śląska należy 50 proc. wycofanej powierzchni. Na kolejnych miejscach znalazły się Kraków — 14 proc., Trójmiasto i Katowice — po 11 proc. Od początku 2025 r. z rynków regionalnych wycofano 20,7 tys. m kw. To m.in. Wratislavia Tower oraz Renaissance Business Centre we Wrocławiu czy budynek Citibank przy ul. Piotrkowskiej w Łodzi.
— Trendem, który dostrzegamy zwłaszcza w miastach regionalnych, choć kilka przypadków widać też w Warszawie, jest przeznaczenie dawnych nieruchomości biurowych na usługi hotelowe. Przykładem może być hotel powstający przy ul. Szewskiej we Wrocławiu, Hotel Puro przy ul. Juliusza Lea w Krakowie, który powstał po przebudowie budynku biurowego z lat 90., a w Warszawie chociażby Ibis Style przy ul. Grzybowskiej 43 czy Holiday Inn Express przy ul. Postępu — mówi Paweł Skałba.
Według niego w najbliższych latach zjawisko wycofywania starszych budynków biurowych z rynku będzie się nasilać. Powodem są przede wszystkim rosnące koszty utrzymania starszych obiektów, które bez gruntownej modernizacji nie są w stanie konkurować z nowoczesnymi biurowcami, regulacje środowiskowe, a także rosnące znaczenie polityki ESG i malejący popyt na powierzchnie biurowe klasy B, które nie spełniają współczesnych standardów.