Duża popularność inwestycji w mieszkania pod wynajem sprawiła, że rentowność tego typu lokaty kapitału nie rzuca na kolana. Według danych Open Finance i portalu Domiporta.pl, w listopadzie sięgała średnio 4,48 proc. netto. To wynik zbliżony do tego, co oferują lokaty bankowe, których średni zysk wynosi 4,67 proc., czy 10-letnie obligacje skarbowe (3,9 proc.). Jest jednak sposób na wyższe zyski z inwestycji w nieruchomości. Taką możliwość daje kupno pod wynajem nie mieszkania, ale lokalu użytkowego. Jak obliczają Home Broker i Lion’s House, na takiej inwestycji w postaci czynszu można corocznie zarobić średnio 8 proc. zainwestowanej kwoty (przed opodatkowaniem). Poniesione nakłady zwróciłyby się więc już po 12,5 roku. Niestety, to wciąż oferta głównie dla osób z grubym portfelem.
2Bariera wejścia
— Aby myśleć o zakupie atrakcyjnego lokalu, należy liczyć się z wydatkiem sięgającym miliona złotych — ocenia Artur Gójski, doradca ds. nieruchomości w firmie Lion’s House. Wszystko dlatego, że najbardziej stabilni najemcy, tacy jak banki czy sieci detaliczne, poszukują lokali o powierzchni przynajmniej 120 m. Jeżeli założymy cenę metra, która nawet poza centrum w przypadku dobrych lokali w Warszawie sięga 10 tys. zł za metr kwadratowy, to okaże się, że na pojedynczą nieruchomość wyłożyć należy od 1 mln zł do 3 mln zł. Na dodatek dużą część z tej kwoty trzeba mieć zgromadzoną w gotówce. W przeciwieństwie do segmentu mieszkaniowego, gdzie do niedawna kredytem sfinansować można było nawet 100 proc. wartości nieruchomości, należy być przygotowanym, by w gotówce wyłożyć 40-50 proc. wartości lokalu. Nie możemy liczyć na sfinansowanie przez bank zadatku, który często sięga nawet 20 proc. wartości transakcji. Równie trudne może się okazać przekonanie banku do pokrycia tej części ceny, którą stanowi podatek VAT. Z własnej kieszeni pokryć trzeba wreszcie całość kosztów transakcyjnych.
Najemca na wagę złota
Nawet jeżeli uda nam się zapewnić sobie kredyt na połowę wartości transakcji, zysk znacznie uszczuplą odsetki. Jak zauważa Bartosz Turek, analityk Home Brokera, nie wszystkie banki udzielają kredytów na zakup lokali użytkowych, a marże przekraczają te dostępne na rynku klasycznych kredytów hipotecznych o 1-2 pkt proc. To oznacza, że oprocentowanie przekroczy 7 proc., podczas gdy rentowność inwestycji wyniesie zaledwie o jeden punkt procentowy więcej. Teraz jednak przełom w dostępności inwestycji w lokale użytkowe może być na horyzoncie. Wszystko dzięki znanemu z działania condohoteli mechanizmowi najmu zwrotnego.
Zanim się na taką inwestycję zdecydujemy, musimy się rozejrzeć w poszukiwaniu atrakcyjnego lokalu. Najlepiej znaleźć taki, który już w momencie zakupu ma najemcę. W przeciwnym razie nie dość, że znalezienie nowego może zająć sporo czasu, to jeszcze musimy się liczyć z kilkumiesięcznymi wakacjami czynszowymi, które nowemu użytkownikowi wyrównają koszt adaptacji pomieszczenia. Taka perspektywa na tyle zniechęca inwestorów, że puste lokale oferują rentowności o około 2 pkt proc. wyższe od lokali użytkowanych. Szczególnym przypadkiem jest rynek pierwotny. Oferty lokali handlowych położonych w budynkach mieszkalnych rozchodzą się zwykle na etapie dziury w ziemi. Choć dla kupującego oznacza to konieczność zamrożenia kapitału do czasu ukończenia inwestycji oraz ryzyko związane z poszukiwaniem najemcy, to jednak zwrot z takiej inwestycji może sięgnąć od dziesięciu do kilkunastu procent.
Małe miasta nie mniej atrakcyjne
Podobnie ryzykowny może się okazać zakup lokalu o powierzchni do kilkudziesięciu metrów. Choć właśnie w takie metraże celują niektóre sieci sklepów osiedlowych, jak np. Żabka, to jednak mały lokal o wiele częściej znajduje nabywcę w postaci drobnej firmy. Niestety, indywidualni przedsiębiorcy są mniej pewnymi partnerami od spółek akcyjnych. Wszystko dlatego, że małe firmy często równie łatwo znikają z rynku, jak się na nim pojawiają. Taki najemca może wymówić umowę, kiedy biznes przestanie przynosić spodziewane zyski. Zdaniem Artura Gójskiego, nie ma jednak znaczenia, czy wybierzemy lokal położony w jednym z największych miast, czy w mniejszej miejscowości. O ile w tym drugim przypadku w poszukiwaniu pewnych inwestycji powinniśmy ograniczyć się do ścisłego centrum, o tyle w Warszawie nie powinniśmy mieć problemu z wynajęciem lokalu w dobrych lokalizacjach nawet w obrzeżnych dzielnicach. Do lokalizacji, gdzie najemcy ustawiają się w kolejce po zwalniane lokale, należą: ulica Jana Kazimierza na Woli czy Aleja KEN na Ursynowie. Regułą jest, że im mniejsze miasto, tym wyższe zyski z wynajmu w relacji do wartości nieruchomości. Rentowności lokali bez najemcy sięgają w Warszawie 10 proc., w mniejszych miastach można uzyskać nawet 12 proc.
— Jeżeli jednak będziemy chcieli zainwestować w lokal w najbardziej prestiżowej lokalizacji w centrum Warszawy, musimy się liczyć z ceną sięgającą 20-40 tys. za mkw. i rentownością wynoszącą zaledwie 7 proc. — oblicza Artur Gójski.
Podatki mogą się okazać kluczem
Choć rentowność rzędu 8 proc. to znacznie więcej, niż oferuje inwestycja w nieruchomości mieszkalne, a umowy opiewające zwykle na wiele lat oferują wynajmującemu stabilność, to jednak właściciel lokalu ponosi także pewne koszty. Wśród nich podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, czynsz oraz ubezpieczenie (coraz częstsza jest praktyka obciążania nimi najemców). Stawki tych opłat są często wyższe niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Ponadto jeżeli najemca poniesie koszty związane z przystosowaniem lokalu do charakteru swojej działalności, będzie zapewne oczekiwał zwolnienia z czynszu, które może potrwać nawet pół roku.
Kluczem jest wybór sposobu opodatkowania. Jeżeli na zakup nieruchomości nie wzięliśmy kredytu, najkorzystniejszy okazać się może ryczałt w wysokości 8,5 proc. przychodów. Jeżeli jednak koszty związane z wynajmem są wysokie, korzystniejsze okazać się może opodatkowanie nie przychodów, ale dochodów na zasadach ogólnych (najkorzystniejsze w przypadku dochodu do 97 tys. zł). W przypadku wyższych dochodów lepiej jednak zarejestrować działalność gospodarczą i odprowadzać podatek wg liniowej stawki 19 proc. Przed nabyciem nieruchomości należy też pamiętać o zarejestrowaniu się w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT. Będziemy się wtedy mogli ubiegać o zwrot podatku uwzględnionego w cenie lokalu.
[Home Broker, Lion’s House]