7R ma obecnie 2,5 mln m kw. powierzchni magazynowych w przygotowaniu. W ciągu ponad 15 lat istnienia deweloper skomercjalizował ponad 2 mln m kw. w 115 budynkach. Niedawno spółka ogłosiła, że nie będzie się ograniczać do działalności stricte deweloperskiej, ale 1 mln m kw. utrzyma na własnym bilansie jako element strategii rozbudowy portfela.
– Te dwa filary są podstawą strategii spółki. Celem jest komercjalizacja kilkuset tys. m kw. powierzchni magazynowej rocznie i pozostawianie niektórych nieruchomości w naszym portfelu. Mamy także bardzo sprawnie działający dział property management i zarządzamy obecnie 850 tys. m kw. właścicieli, którzy po zakupie chcieli kontynuacji zarządzania przez 7R – mówi Damian Kołata, dyrektor handlowy na Polskę i Czechy.
Ekspansja zagraniczna 7R
Pierwszy zagraniczny obiekt dewelopera powstaje w Lužcu i ma już właściciela – Fundusz EQT. Drugi powstanie wkrótce w Lavičkach i w jego przypadku decyzja o przeznaczeniu na sprzedaż jeszcze nie zapadła. Oba będą oddane w Czechach, które są wymagającym krajem dla deweloperów magazynowych. Łączne zasoby powierzchni magazynowej osiągnęły tam prawie 13 mln m kw., ale w stosunku do liczby ludności (niespełna 11 mln mieszkańców) jest to dojrzalszy rynek. Dla porównania w Polsce mamy mniejsze nasycenie, bo 36 mln m kw. na 38 mln mieszkańców.
– Czechy to rynek bardzo konkurencyjny, jest tu ograniczony wolumen gruntów i trudniejsze ukształtowanie terenu, znacznie trudniej jest także pozyskać tu działkę, a procedury administracyjne są dłuższe i bardziej wymagające niż w Polsce – mówi Damian Kołata.
Nowym kierunkiem ekspansji są także Niemcy, gdzie 7R planuje pozyskać grunt.
– Pamiętamy przy tym, że rynek niemiecki odznacza się dużą regionalnością i jego charakterystyka inna będzie w Berlinie i Brandenburgii, inna w Hamburgu, Zagłębiu Ruhry czy w Bawarii. Dla nas, oprócz oswajania się z kolejnym rynkiem, celem jest też tworzenie synergii dla naszych klientów – mówi Damian Kołata.
Według danych firmy doradczej Axi Immo, największy udział w dostarczonych I połowie 2025 r. na polski rynek powierzchniach magazynowych miał Panattoni (32,1 proc.) przed P3 (10,8 proc.) i Hilwoodem ex aequo z GLP (po 9,1 proc.). 7R zajął szóstą pozycję z udziałem 4,5 proc.
Lokalizacje stare i nowe na celowniku firmy
Najważniejszymi lokalizacjami, w których chce działać 7R, są jednak największe (tzw. core'owe albo główne) rynki w Polsce: województwo mazowieckie, śląskie, dolnośląskie, łódzkie i wielkopolskie oraz pomorskie.
– Ostatnio pod względem zarejestrowanego popytu brutto województwo wielkopolskie spadło z zestawienia top 5 najbardziej aktywnych rynków, a weszło do niego pomorskie, głównie dzięki transakcjom zarejestrowanym w Trójmieście, ale i mniejszych lokalizacjach, takich jak Słupsk. Na każdym z tych sześciu rynków mamy projekty w przygotowaniu, ale nie zamykamy się na inne miasta, w których chcą być nasi klienci. Dobrym przykładem jest tu Sulechów, w woj. lubuskim, w którym budujemy magazyn BTO [build to own, czyli magazyn dostosowany do potrzeb konkretnego najemcy, który zostanie jego właścicielem – red.] dla firmy TopPoint – mówi Damian Kołata.
Podkreśla, że to właśnie w magazynie 7R wybudowanym w Goleniowie pod Szczecinem, a więc poza top 5, powstała pierwsza w Polsce instalacja Autostore automatyzująca kompletowanie zamówień.
– Obecnie naszym oczkiem w głowie jest projekt w Nowej Hucie obejmujący 300 tys. m kw. powierzchni magazynowej. Nazywamy go hubem przemysłowo-logistycznym. Odpowie na potrzeby zarówno logistyki, jak i, co bardzo istotne, na potrzeby zaawansowanej produkcji. Kraków to rynek z najmniejszym współczynnikiem wolnej powierzchni w Polsce, więc nasza inwestycja może zmienić jego postrzeganie – mówi Damian Kołata.
Duże zmiany w strukturach 7R
Dołączenie Damiana Kołaty do zespołu 7R nastąpiło w momencie dużych zmian organizacyjnych w firmie dewelopera.
– Przeszliśmy na regionalny model operacyjny, który obejmie trzy rynki: Polskę północno-zachodnią, centralno-południową oraz Czechy. Ta ewolucja jest odpowiedzią na dynamiczny wzrost rynku, zmieniający się wzorzec dystrybucji wśród klientów oraz tworzenie naturalnych klastrów rynkowych. Postawiliśmy na organizację procesową, w której jedna osoba odpowiada za przygotowania, czyli pozwolenia na budowę, decyzje środowiskowe itd., i leasing – mówi Damian Kołata.
Region północno-zachodni kierowany przez Filipa Piekarskiego obejmuje Trójmiasto oraz województwa zachodniopomorskie, kujawsko-pomorskie, lubuskie, wielkopolskie i dolnośląskie. Region centralno-południowy pod kierownictwem Dariusza Proniewicza – pozostałe rynki w Polsce. Działania 7R w Czechach będzie nadzorował Jiří Duchoň.
– Moja rola polega na utrzymywaniu strategicznych relacji z klientami i zapewnieniu takich samych standardów procesów leasingowych wobec wszystkich naszych najemców niezależnie od regionu. Ważnym zadaniem jest także skupienie się na możliwościach na poziomie całego portfela i synergiach między regionalnymi działaniami – tłumaczy Damian Kołata.
Nowe potrzeby najemców magazynowych
Według Damiana Kołaty polski rynek magazynowy wchodzi w wiek dojrzałości.
– W ciągu poprzednich pięciu lat powierzchnia magazynowa podwoiła się z 18 do 36 mln m kw. i sporą nonszalancją byłoby spodziewać się nadal tak szybkich wzrostów. W roku 2021 w budowie było 4,5 mln m kw., a dziś tylko 1,5 mln, co pokazuje, w jakim miejscu jesteśmy – mówi Damian Kołata.
Mimo to popyt ze strony najemców jest bardziej stabilny – w 2020 r. osiągnął prawie 5 mln m kw., w 2021 – już 7,5 mln. W ubiegłym roku było to z kolei 5,85 mln, a obecny zamknie się pewnie wynikiem ok. 6 mln m kw. (po sześciu pierwszych miesiącach, które z reguły są mniej intensywne niż kolejne, popyt wynosi 2,9 mln).
– Dojrzałość rynku najemców, głównie z branży 3PL [operatorów logistycznych – red.] ujawnia się też w konsolidacjach. Najemcy często rezygnują z kilku rozproszonych lokalizacji uruchamianych, gdy rynek rósł bardzo szybko, by zająć jedną dużą, specjalnie dostosowaną do prowadzonej przez nich działalności – mówi Damian Kołata.
Magazyny inwestycją a nie kosztem
Zmiany dotyczą też samego traktowania magazynów już nie jako źródła kosztów, ale jako inwestycji, szansy na rozwój biznesu.
– Dbając o optymalizację operacji, najemcy poszukują magazynów z lepszą izolacyjnością, automatycznym systemem sterowania światłem, z pierwsza siatką słupów 24, a nie 12 metrów od doków, posadzkami umożliwiającymi pracę autonomicznych robotów – mówi Damian Kołata.
Według niego sztuczna inteligencja i analizy predykcyjne pozwalają dziś na budowanie nowych obiektów na podstawie modeli cyfrowych bliźniaków, w których uwzględnione są wszystkie zmienne dotyczące planowanej produkcji czy działalności logistycznej. Połączone z nimi systemy WMS, czyli Warehouse Management System, mogą obniżyć koszty kompletacji nawet o 30 proc., a więc stanowią istotną inwestycję i wartość dodaną w codziennej działalności. Magazyn staje się narzędziem zdobycia klienta, a nie tylko powierzchnią do składowania towarów.
Przychody i zysk 7R poszły w dół
Skonsolidowane przychody ze sprzedaży i zysk netto grupy kapitałowej 7R w ciągu ostatnich trzech lat znacznie spadły. O ile w 2022 r. z przychody przekraczały 849 mln zł, to dwa lata później były dziesięciokrotnie niższe (w 2024 spadły do 83,4 mln zł). Zysk osiągnięty przez grupę w 2022 r. sięgał 234,6 mln zł, a już od 2023 r. spółka zanotowała stratę prawie 10 mln zł, która w 2024 r. wzrosła do 140, 4 mln zł.
– Mamy bardzo dużo projektów w przygotowaniu – obecnie 22 – a rynek obecnie nie jest już tak sprzyjający nowym umowom, coraz trudniej zdobyć najemcę i coraz dłużej te procesy trwają. Pieniądze zainwestowane w bank ziemi muszą dziś dłużej pracować – mówi Marta Busłajew, szefowa komunikacji i marketingu w 7R.
Przyznaje, że przeprowadzane w firmie zmiany struktury mają też służyć zwiększeniu efektywności finansowej.
Polski rynek magazynowy w pierwszej połowie 2025 r. potwierdza swoją dojrzałość i odporność na wahania koniunktury. Po okresie dynamicznego rozwoju przyszedł czas na stabilizację, selektywność i jakość. Deweloperzy ograniczyli aktywność, skupiając się na projektach pre-let i BTS, które zapewniają większe bezpieczeństwo finansowe i odpowiadają na konkretne potrzeby najemców. Z kolei firmy korzystające z powierzchni magazynowych podchodzą do ekspansji ostrożniej. Dominują przedłużenia i renegocjacje umów, co jest naturalnym etapem po latach rekordowego wzrostu.
Coraz większe znaczenie mają czynniki pozafinansowe, w tym efektywność energetyczna, certyfikacja ESG, dostęp do wykwalifikowanej kadry i infrastruktury. W efekcie rynek przesuwa się z fazy ilościowej w jakościową, gdzie przewagę zyskują lokalizacje i obiekty oferujące realną wartość operacyjną. W perspektywie kolejnych kwartałów trendem pozostanie zrównoważony rozwój, optymalizacja kosztów oraz adaptacja do nowych potrzeb e-commerce'u i lekkiej produkcji, które napędzają popyt mimo ogólnego spowolnienia gospodarki.