— Obłożenie w sezonie wynosiło 90 proc., a we wrześniu wyniki też są bardzo dobre. Małe spadki wynikają z chwiejności pogody, a w skali roku z zaostrzającej się konkurencji — mówi Kinga Łata, dyrektor operacyjna Zdrojowej Hotels.

Dobrą wiadomością jest przesuwanie przez Polaków urlopu na wiosnę czy jesień. Zdaniem Kingi Łaty i Magdaleny Ziętek, operatora wynajmu z Dune Beach Resort w Mielnie, sezon w Polsce ulega wydłużeniu. Optymizmem powiało też w Zakopanem — po otwarciu dwa lata temu połączenia lotniczego Kraków-Dubaj wzrósł udział zamożnych gości z zagranicy.

— W porównaniu z 2018 r. mamy nawet nieco wyższy średni przychód na wynajęty pokój, głównie ze sprzedaży dodatkowych usług, takich jak spa, wypożyczalnie rowerów, gastronomia — mówi Wojciech Budzowski, dyrektor generalny w kompleksie Nosalowy Dwór w Zakopanem.

We wszystkich pytanych firmach obłożenie podczas wakacji 2019 było porównywalne w rokiem ubiegłym i bardzo wysokie — w obiektach Sun & Snow wyniosło średnio 80 proc., w Nosalowym Dworze sięgało w lipcu 90 proc., a w sierpniu nawet 96,5 proc. W weekendy wszyscy operatorzy mówili o prawie stuprocentowym obłożeniu. Mimo to w niektórych miejscach ceny za nocleg okresowo malały.

Rośnie ryzyko

Inwestycje w mieszkania wakacyjne to ostatnio alternatywa dla oszczędności trzymanych „w skarpecie”, ale nie każdy pamięta, że zwrot z inwestycji zależy od obłożenia i uzyskiwanej ceny za nocleg. Biznes ten wymaga coraz większych nakładów, a niepewność rośnie.

— Widocznym trendem jest np. coraz późniejsze rezerwowanie pobytów. Taka sytuacja jest poważnym wyzwaniem dla zarządzania przychodami hoteli — niemal do samego końca nie wiemy, ile tak naprawdę uda się nam sprzedać pokoi, a w związku z tym, jak zarządzać ich ceną — mówi Maciej Szatkowski, prezes zarządu Spółdzielni Właścicieli „Blue Marine Mielno”.

Według Marcina Grzybowskiego, właściciela firmy Top Apart w Szczyrku, wzmożony ruch w poprzednich latach wynikał z zagrożeń terrorystycznych w Egipcie czy Tunezji. Obecnie sytuacja wraca do normy i turystów będzie ubywać.

Ceny spadają

— W 2018 r. obłożenie w pierwszym tygodnia lipca było słabe, ale była brzydka pogoda. W tym roku pogoda była ładna, a turyści też nie dopisali. Przez pierwsze dwa tygodnie wakacji zaczęliśmy obniżać ceny na portalach rezerwacyjnych, żeby przyciągnąć turystów — mówi Marcin Grzybowski.

Zdaniem Przemysława Aściukiewicza, członka zarządu Osiedla Feniks, w Kołobrzegu, na całym rynku mieszkań na wynajem urealnienie cen już nastąpiło.

— W poprzednich latach dochodziło do absurdów, kiedy mieszkania w zwykłych blokach były wynajmowane za 500 zł za dobę albo nawet więcej. Ze względu na dużą liczbę oddawanych mieszkań i dużą konkurencję operatorów i prywatnych właścicieli, którzy sami obsługują swoje mieszkania, ceny spadły. Znam przypadki mieszkań, w których cena w poprzednich latach wynosiła 700-800 zł, a obecnie wynajmowane są nawet za 250-300 zł — mówi Przemysław Aściukiewicz.

Według Agnieszki Jędrzejczyk, menedżera ds. marketingu Sun & Snow, ceny tego operatora w porównaniu z rokiem ubiegłym zmieniły się nieznacznie.

— Były oczywiście miasta, w których zdecydowaliśmy się podnieść ceny wynajmu, ale zdarzały się oferty, które były atrakcyjniejsze cenowo niż w roku poprzednim. Przykładowo za apartament w 2018 r. rodzina 2+2 w II połowie sierpnia w Kołobrzegu zapłaciła za tygodniowy pobyt 2350 zł, zaś w tym roku ten sam apartament kosztował już 2150 zł — mówi Agnieszka Jędrzejczyk.

Dla odmiany o wzrostach cen w porównaniu z rokiem ubiegłym mówią Magdalena Ziętek z Dune (+8 proc. r/r) i Kinga Łata ze Zdrojowej (+10 proc. r/r).

Więcej usług

Chcąc utrzymać odpowiednio wysoki poziom cen czy nawet móc je podnieść, operatorzy wprowadzają coraz więcej usług w standardzie. Sun & Snow, który posiada już 1900 apartamentów, w niektórych miejscowościach zaczął oferować śniadania czy bezpłatne korzystanie z basenu lub strefy spa, w wielu obiektach znajdują się place i pokoje zabaw dla dzieci. Blue Marine Mielno uruchomiło ostatnio duży klimatyzowany lobby bar, trzecią restaurację, dwie w pełni wyposażone sale zabaw oraz nowoczesne gabinety spa. Również nowe apartamenty są wykończone w trochę wyższym standardzie niż dotychczasowe.

— Konkurencja na niektórych rynkach bardzo się zaostrza, a nawet stają się one przesycone. Tak jest m.in. w Trójmieście, Kołobrzegu, Zakopanem, niedługo będzie w Międzyzdrojach. Dlatego bardzo ważna jest lokalizacja obiektu w danym kurorcie, jego zaplecze gastronomiczne oraz rozbudowana infrastruktura rekreacyjna z miksem usług, jak basen i aquapark, kids zone oraz strefy spa & wellness. Zwiększona konkurencja może przynieść pogorszenie wyników w dalszych latach — mówi Kinga Łata.

Zdaniem Macieja Szatkowskiego obecna „równowaga rynkowa” między rosnącą podażą i powiększającym się popytem nie będzie trwać wiecznie.

— Z jednej strony z roku na rok mamy w miejscowościach nadmorskich 15-20-procentowy wzrost podaży miejsc noclegowych, z drugiej, jako efekt programów dofinansowywania rodzin oraz wzrostu płac na całym rynku, rośnie liczba krajowych turystów zainteresowanych wypoczynkiem w nadmorskich hotelach. Jednak koszty wymuszą w końcu na nas, hotelarzach, wzrost cen usług, co znowu będzie musiało wpłynąć na zmianę poziomu zainteresowania kupujących i popyt spadnie — przewiduje Maciej Szatkowski.

OKIEM EKSPERTA

Zbyt duże projekty

MARLENA KOSIURA, portal Inwestycje w Kurortach.pl

Wakacyjny sezon w kurortach był udany pod względem obłożenia, ale rentowność chyba spadła. Stawki poszły nieco w dół, szczególnie tam, gdzie się pojawiło dużo nowych inwestycji. Na portalach rezerwacyjnych bez trudu można było znaleźć w sierpniu noclegi w różnych standardach po znacznie niższych cenach — np. nowe designerskie apartamenty w cenie 280-300 zł za dobę, a nie za 500 zł jak rok temu. Boom na apartamenty inwestycyjne sprawił, że pojawiają się projekty przeskalowane. Powstają duże inwestycje (np. na 500 jednostek) w małych miejscowościach, gdzie trudno liczyć na turystów w marcu czy listopadzie. Deweloperzy często obiecują prywatnym inwestorom dochody z wynajmu przez 365 dni w roku, jakby zupełnie nie brali pod uwagę specyfiki rynku hotelowego.