Gdy Przemysław Krych i Maciej Dyjas wraz z funduszem Oaktree kupowali Echo Investment od Michała Sołowowa, było to wielkie wydarzenie na rynku nieruchomości. Tymczasem był to dopiero początek planu stworzenia pierwszego polskiego funduszu typu REIT (ang. Real Estate Investment Trust), a właściwie podbicia polskiego rynku nieruchomości — REIT umożliwia zdobycie kapitału na dalsze akwizycje.
Afrykańskie echo
Przemysław Krych i Maciej Dyjas, zarządzający Griffin Real Estate, konsekwentnie realizują kolejne etapy swojego planu. W marcu zaprosili do Echa inwestora — południowoafrykański fundusz Redefine. Teraz upłynniają walory Echo Polska Properties (EPP), spółki założonej przez Echo i kontrolowanej przez Redefine. Dziś (13 września) odbędzie się pierwsze notowanie akcji EPP na giełdzie w Johannesburgu. Hadley Dean, prezes EPP, uczci początek notowań po afrykańsku — zadmie w róg antylopy kudu. Zapisy w emisji prywatnej zakończyły się, z dużą nadsupskrypcją, w ubiegłym tygodniu.nadsupskrypcją, w ubiegłym tygodniu. Pozyskane pieniądze będą dość szybko reinwestowane.
— Celem notowania na giełdzie w Johannesburgu jest pozyskanie około 100 mln EUR na kupno czterech biurowców oraz nieruchomości z przeznaczeniem na handel w Warszawie — mówi Hadley Dean. Przemysław Krych i Maciej Dyjas będą nadzorować zarządzanie kapitałem funduszu poprzez Griffin Real Estate. EPP ma obecnie w portfelu aktywa o wartości 1,2 mld EUR i chce podwoić je w ciągu trzech lat.
— Chcemy, żeby EPP zostało ogólnokrajowym czempionem i jednym z dominujących zarządców powierzchni handlowej w Polsce. To właśnie w sektorze nieruchomości handlowych widzimy największy potencjał. Zarządzamy już 10 budynkami handlowymi w Polsce i chcemy powiększyć ich liczbę o projekty warszawskie — mówi Hadley Dean.
Przebudowa portfela
EPP będzie aktywnie zarządzać obecnym portfolio, część aktywów sprzeda, kolejne dokupi. EPP ma w portfelu sześć budynków biurowych i dziesięć handlowych o powierzchni 424 216 mkw. w 11 największych polskich miastach. Przygląda się też magazynom, atrakcyjnym dla EPP ze względu na centra dystrybucyjne obsługujące sprzedaż internetową dotychczasowych najemców.
Johannesburg Stock Exchange to już druga międzynarodowa giełda, na której notowana będzie spółka EPP, niedawno weszła do notowań na Luxembourg Stock Exchange.
Obecna emisja służy wyłącznie pozyskaniu dodatkowego kapitału — dotychczasowi akcjonariusze EPP nie pozbywają się udziałów. Johannesburg Stock Exchange to już druga międzynarodowa giełda, na której notowana będzie spółka EPP, niedawno weszła do notowań na Luxembourg Stock Exchange. Wybrała zagranicę, gdyż w Polsce nie ma legislacji umożliwiającej stworzenie REIT (patrz ramka powyżej).
Czym jest REIT
Formuła REIT (Real Estate Investment Trust) jako pierwsza pojawiła się w prawie Stanów Zjednoczonych w 1960 r. Amerykański model zaczęto powielać w Europie w 1969 r. Wtedy fundusze typu REIT przeszczepiono do Holandii. W latach 90. pojawiły się w Belgii, Turcji i Grecji. Kolejne kraje europejskie zaczęły wprowadzać je do systemu prawnego po 2000 r. Obecnie funkcjonują w 37 państwach, m.in. w Kanadzie, Brazylii, Japonii i Australii. Choć w szczegółach się różnią — zasada jest ta sama. REIT raczej nie buduje, ale kupuje skomercjalizowane nieruchomości i czerpie zyski z ich najmu. Korzysta ponadto z preferencji podatkowych, które niwelują podwójne opodatkowanie zysków na poziomie spółek celowych, będących właścicielami konkretnych biurowców, centrów handlowych czy magazynowych, i samego REIT. W zamian za tę preferencję REIT musi jednak co roku wypłacać rozproszonemu akcjonariatowi zyski z czynszów uzyskiwanych przez spółki zależne. Wymóg rozproszenia akcjonariatu zapobiega „opakowaniu” w REIT nieruchomości jednego właściciela. Do tego na REIT często jest nałożony wymóg notowania na giełdzie. Tak jest w największych gospodarkach Unii Europejskiej — Niemczech, Francji, Wielkiej Brytanii i Włoszech. W żadnym z tych krajów REIT nie może być funduszem inwestycyjnym, choć dopuszczalne jest to np. w Holandii. O wprowadzeniu REIT do polskiego prawa zaczęło się głośno mówić wiosną 2015 r. dzięki Pawłowi Tamborskiemu, ówczesnemu prezesowi GPW. Szukał on instrumentu, który ponownie przyciągnie na giełdę drobnych inwestorów. Ministerstwo Finansów wciąż prowadzi w tym celu prace koncepcyjne nad przepisami. Nie oznacza to jednak nieobecności REIT w Polsce — zagraniczne spółki tego typu wykupują polskie nieruchomości. W ramach jednej transakcji południowoafrykański REIT Redefine Properties objął np. 75 proc. udziałów w spółce Echo Polska Properties, do której przeniesiono budynki Echa Investment wycenione na ponad 1 mld EUR. Holendersko-francuskie Unibail-Rodamco jest właścicielem warszawskich centrów handlowych Arkadia i Galeria Mokotów. Miało już uzgodnione przejęcie Złotych Tarasów, ale transakcję zablokował UOKiK. Brytyjskie Segro natomiast intensywnie inwestuje w centra magazynowe. [Kamil Kosiński]