Minął kolejny dobry rok na rynku inwestycyjnym w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Według Aleksandry Burkot, konsultantki w dziale badań rynku Knight Frank, wartość transakcji przekroczyła na nim pod koniec trzeciego kwartału 2017 r. 2,4 mld euro, z czego niemal 50 proc. należało do sektora handlowego. Transakcje w sektorze biurowym stanowiły 30, a magazynowym jedynie 5 proc.
— Najwięcej emocji w sektorze nieruchomości handlowych wzbudziły z pewnością duże transakcje portfelowe, przede wszystkim przejęcie od Ares, Axa i Apollo Rida 28 centrów M1, Power Park, Bi1 i Praktiker o łącznej wartości około 1 mld euro przez grupę Chariot Top. Spółkę utworzyły i współzarządzają nią Griffin Real Estate i skupiająca kapitał Pimco, Oaktree Capital Management i Redefine Properties. Jeszcze przed sfinalizowaniem tej transakcji konsorcjum zakomunikowało odsprzedaż 12 z tych centrów do EPP zaplanowaną w trzech transzach na lata 2018-20 — mówi Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills.
Kolekcje inwestorów
Jako przykład budowania portfela inwestycyjnego złożonego z nowoczesnych obiektów handlowo-rozrywkowych o regionalnym zasięgu i dominującej pozycji Marek Paczuski przytacza przejęcie przez Union Inwestment Centrum Handlowego Magnolia Park we Wrocławiu za kwotę 380 mln euro. Przypomina, że w 2015 r. fundusz ten nabył Centrum Handlowe Riviera w Gdyni, a w 2012 r. łódzką Manufakturę. Centra tego typu cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych, niemniej jednak ich podaż jest ograniczona. Odbywają się 1-2 tego typu transakcje w roku. Zdaniem Hadley’a Deana, dyrektora generalnego EPP, uczestniczącego w największych tegorocznych przejęciach, na rynku powierzchni handlowych można funkcjonować, stosując dwie strategie: albo starać się przejąć kilka czołowych centrów handlowych w kilku krajach i to na nich opierać działalność, tak jak to robi np. Unibail-Rodamco, albo skupić się na jednym państwie dla osiągnięcia efektu skali. — W EPP koncentrujemy się na Polsce i realizujemy strategię polegającą na akwizycjach dominujących projektów w poszczególnych regionach kraju. Naszym celem jest konsolidacja polskiego rynku handlowego, który w porównaniu do Niemiec, Francji czy Wielkiej Brytanii wciąż pozostaje bardzo rozproszony — deklaruje Hadley Dean.
Inne przejęcia
Wśród dużych transakcji 2017 r. Marek Paczuski wyróżnia też przejęcia kolejnych galerii handlowych przez południowoafrykański NEPI Rockcastle. W listopadzie ten fundusz przejął Centrum Handlowe Alfa w Białymstoku największe w mieście, liczące około 36 tys. mkw. powierzchni najmu.
— Miesiąc wcześniej ten inwestor ogłosił przejęcie centrów Krokus i Serenada w Krakowie za łączną kwotę niemal 250 mln euro. Rok wcześniej Rockcastle przejął również w Krakowie Bonarka City Centre — przypomina dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills. Wśród zamkniętych w 2017 r. transakcji warto wymienić też zakupy Pradery (Parki Handlowe: Targówek w Warszawie, Janki oraz Franowo w Poznaniu) oraz RREEF (portfel trzech centrów outletowych Fashion House — Sosnowiec, Gdańsk i Piaseczno) czy też wcześniejszą akwizycję EPP (galerie handlowe w Kłodzku, Zamościu i we Włocławku).
Rozbudowy i modernizacje
Zdaniem Marka Paczuskiego, tegoroczne transakcje Griffin Real Estate oraz EPP doskonale wpisują się w strategię tych firm. Przejmowane centra mają już ugruntowaną pozycję na rynku, ale przede wszystkim dają inwestorowi znaczny potencjał podniesienia wartości przez modernizację i rozbudowę, rekomercjalizację, jak również wprowadzenie nowych funkcji — np. biurowej lub mieszkaniowej, na co pozwala dość duży zasób gruntów.
— W Polsce coraz częściej mamy do czynienia z projektami o funkcji mieszanej, tzn. takimi, które oprócz powierzchni handlowej dysponują również atrakcyjną strefą rozrywkową, gastronomiczną czy sportową. Dotyczy to w takim samym stopniu nowych inwestycji, którym już na etapie projektowania przyświeca założenie multifunkcjonalności, jak i starszych obiektów, które są na bieżąco rozbudowywane i modernizowane. My również planujemy odświeżenie stref gastronomicznych w wybranych obiektach, zwiększenie liczby najemców, a także wprowadzenie dodatkowych funkcjonalności, takich jak nowe strefy zabaw i edukacji dla dzieci — zapowiada Hadley Dean. Wzmacnianie wartości i podnoszenie jakości najwazniejszych obiektów to takżezałożenie strategiczne Atrium Poland Real Estate Management. Trwa rozbudowa i modernizacja warszawskich centrów handlowych: Atrium Promenada, Atrium Reduta i Atrium Targówek. Podobne projekty realizuje lub planuje realizować NEPI Rockcastle w Centrum Handlowym Alfa w Białymstoku, Krokus i Serenada w Krakowie (sąsiadujące centra zostaną połączone i rozbudowane do około 100 tys. mkw.) czy Platan w Zabrzu. Jak podał Colliers International, firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, pod koniec 2017 r. w budowie znajdowało się prawie 500 tys. mkw. powierzchni centrów handlowych, z czego około 12 proc. stanowiły właśnie projekty rozbudowy obiektów.
Co w nowym roku
Wszystkie wymienione transakcje potwierdzają duże zainteresowanie sektorem nieruchomości handlowych w Polsce. Popyt dotyczy zarówno obiektów prime (dominujących, nowoczesnych galerii handlowych o regionalnym zasięgu) jak również tych z potencjałem podniesienia wartości. W tym drugim przypadku szczególne znaczenie mają transakcje portfelowe, pozwalające na realizację szerszych strategii inwestycyjnych.
— W 2018 r. będziemy z pewnością obserwowali kolejne tego typu transakcje, począwszy od finalizacji już ogłoszonych przez kolejne akwizycje wiodących galerii handlowych. Rynek nieruchomości w Polsce nadal pozostaje atrakcyjny, oferując konkurencyjny poziom zwrotu z inwestycji i dobre perspektywy rozwoju, przyciągając kapitał zarówno europejski, jak i amerykański, afrykański oraz azjatycki — mówi Marek Paczuski.