Związek najemców handlowych chce ryczałtu zamiast zaliczek i rozliczenia rocznego kosztów części wspólnych. Galerie uważają, że mają dość własnego ryzyka ze spłacaniem kredytów w czasach podwyżek stóp procentowych.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) postuluje, aby wartość kosztów wspólnych w centrach i parkach handlowych była w pełni przewidywalna i określona z góry jako jedna, niezmienna kwota. Twierdzi, że najlepiej, jeśli byłaby ona stałym, określonym w umowie, elementem czynszu.
Koszty te pokrywa tzw. regularna opłata wspólna (service chargé), która jest zaliczkowa. Na koniec roku trzeba dopłacić różnicę między wpłaconymi zaliczkami a faktycznie poniesionymi kosztami. W tym roku, gdy ceny energii elektrycznej rosną w sposób trudny do przewidzenia, obawy najemców o obciążenie ich na koniec roku nieprzewidywalnymi kosztami są zrozumiałe.
Kryzys motywuje do oszczędzania
Opłaty serwisowe wynoszą obecnie od kilku do kilkunastu złotych za miesiąc za metr kwadratowy w parkach handlowych i od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych w dużych galeriach. Natomiast czynsze miesięczne za metr kwadratowy to od kilku do kilkunastu euro w parkach, a w galeriach średnio 20-30 euro. W niektórych obiektach udział kosztów mediów, głównie energii elektrycznej, w tych opłatach wzrósł nawet do 30 proc., podczas gdy dwa lata temu były to wielkości jednocyfrowe.
ZPPHiU argumentuje, że właściciele i zarządzający obiektami oczekują dopłat, nie przedstawiając szczegółowego rozliczenia ani dokumentacji poniesionych kosztów. A skoro najemcy i tak za te wydatki zapłacą, nie maja motywacji do oszczędzania w częściach wspólnych.
– W wielu obiektach dopiero teraz, pod wpływem zagrożenia drastycznym wzrostem koszów energii, pojawił się pomysł wymiany świateł na LED, instalowanie paneli fotowoltaicznych, racjonalizacji usług zewnętrznych etc. Dlaczego wcześniej wynajmujący tego nie robili? Bo nie musieli! Dopiero w obliczu tak wielkich zagrożeń okazuje się, jak wiele można zrobić, by obniżyć koszty funkcjonowania galerii handlowych. Najemca, planując swój biznes, musi znać koszty jego prowadzenia w centrum handlowym – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna ZPPHiU.
Zdaniem Piotra Karpińskiego, szefa działu zarządzania nieruchomościami w CBRE, które jest zarządcą dla 180 obiektów komercyjnych, w tym 30 centrów handlowych, przykład wymiany świateł na LED jest niewłaściwy, bo takie inwestycje są kosztowne i czasochłonne, dlatego realizuje się je sukcesywnie. Wymiana oświetlenia na energooszczędne w obiekcie o powierzchni 20 tys. m kw. to koszt ok. pół miliona złotych z budżetu właściciela.
– Modernizacja starszych obiektów jest prowadzona od lat – mówi Piotr Karpiński.
Warto prześwietlić koszty
W opinii eksperta z CBRE nie można też mówić o nietransparentności wyliczania dopłat. W umowach najemcy mają standardowo zapisane prawo do zapoznania się z dokumentacją księgową dotyczącą obsługi części wspólnych.
Faktyczna możliwość zweryfikowania kosztów sprawia najemcom duże trudności i problem z rozliczeniami rocznymi zaliczek istnieje od dawna. W 2019 r. pisaliśmy m.in. o sieci handlowej LPP, która mając wówczas 800 sklepów musiałaby poświęcić trzy lata, aby zweryfikować faktury u różnych zarządców. Umowy najmu przewidują na to od 30 do 45 dni, a przedawnienie roszczeń następuje po upływie dwóch lat. Pomógł audyt niezależnej firmy. Weryfikacja dokonana przez firmę audytorską pozwoliła w jednym przypadku wykryć błąd księgowy na niekorzyść najemcy na pół miliona złotych, a w drugim na milion.
– Najemcy mają prawo do niezależnych audytów tych kosztów, choć korzystają z tej możliwości nieliczni – mówi Paulina Bauer, partner i szefowa działu Retail w firmie Cushman & Wakefield (C&W).
Nikt nie chce ponosić ryzyka podwyżek
Zdaniem przedstawicieli właścicieli galerii opłaty ryczałtowe funkcjonują czasami w mniejszych obiektach, gdzie ich oszacowanie jest prostsze.
– Ich wadą z punktu widzenia najemcy jest to, że nawet gdyby udało się uzyskać niższe koszty, trzeba płacić stałą kwotę. W ciągu kilkunastu lat pracy wiele razy zdarzyło mi się, że koszty były niższe niż suma zaliczek i najemcom należał się zwrot. W tych obiektach by go nie dostali – mówi Paulina Bauer.
Ekspertka C&W przyznaje, że podwyżki cen mediów faktycznie mogą spowodować dopłaty. Uważa jednak, że ryzyko jest obustronne. Przypomina, że wynajmujący też mają na głowie inne problemy - np. wzrost stóp procentowych sprawił, że płacą wyższe raty kredytów, z których finansowali budowę czy zakup obiektu.
Zdaniem Piotra Karpińskiego po pandemii najemcy jako grupa urośli w siłę i forsują coraz bardziej radykalne postulaty. Zapominają przy tym, że tak jak galerie nie mogą istnieć bez działających w nich sklepów, tak firmy handlowe nie będą mogły funkcjonować, gdy inwestorzy odwrócą się od polskich nieruchomości z powodu wygórowanych żądań najemców.
Każdy ma swoje ryzyko
Według ZPPHiU czynsz i opłaty w centrach handlowych powinny być obniżane w przypadku przestojów, utrudnień w działaniu jak choćby brak prądu. Związek twierdzi, że obecnie tak nie jest. Jako przykład podaje brak obniżek czynszu czy opłat eksploatacyjnych po zamknięciu handlu w niedziele. Podkreśla, że z podwyżkami jest inaczej - właściciele i zarządcy galerii handlowych chętnie przekładają na najemców wzrost kosztów i ryzyka.
Zdaniem Krzysztofa Poznańskiego, dyrektora zarządzającego Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH), obie współpracujące ze sobą grupy: najemcy czerpiący zyski z handlu i właściciele obiektów lub deweloperzy zarabiający na wynajmie, muszą ponosić swoje ryzyko.
– Kiedy państwo likwiduje handlowe niedziele, to jest to efekt ryzyka, jakie ponoszą firmy handlowe. Gdyby państwo wprowadziło podatek katastralny, koszty poniosą deweloperzy lub właściciele obiektów. Obecnie mamy kryzys, ponad 18-procentową inflację i wszyscy czują zagrożenie. Każdy chce zrealizować swoje zyski i uniknąć ryzyka. W galeriach najbardziej wzrosło ono w przypadku opłat serwisowych, które w dużej mierze oparte są na kosztach energii, które wzrosły najbardziej. Jest to ryzyko najemców – uważa Krzysztof Poznański.
Podkreśla, że PRCH jako przedstawiciel obu grup nie ma prostej recepty na te problemy. Jedynie ustabilizowanie otoczenia gospodarczego – czyli koniec inflacji – mogłoby uspokoić przedsiębiorców, których zyski, podobnie jak podczas lockdownów, znowu są zagrożone.
