Przepisy obowiązujące od 1 maja zawierają zmiany, które tylko na pierwszy rzut oka są mało znaczące.
Podatnicy doskonale orientują się, iż nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu budowlanym po 1 maja 2004 r. podlegają opodatkowaniu VAT. Wiedzą również, że w przypadku ich sprzedaży z budynkiem, całość podlega VAT. Warto przypomnieć o dwóch przepisach w ustawie o VAT, które w przypadku obrotu nieruchomościami mogą w praktyce powodować wiele wątpliwości i w konsekwencji drogo kosztować podatników.
Zwolniony nie do końca…
Po siedmiu miesiącach obowiązywania nowej ustawy o VAT, podmioty gospodarcze zdążyły się przyzwyczaić, że sprzedając grunt muszą sprawdzić, jakiego jest on rodzaju. Jeżeli przedmiotem transakcji jest grunt budowlany lub przeznaczony pod zabudowę, od tej czynności powinni zapłacić podatek VAT. Jeżeli zaś przedmiotem sprzedaży jest grunt rolny albo leśny, to taka transakcja podlega zwolnieniu od VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy. W tym drugim przypadku wielu podatników wychodzi z założenia, że jeśli sprzedaż ich gruntu podlega zwolnieniu od VAT, to taka transakcja jest wolna od jakichkolwiek podatków obrotowych. Przeświadczenie to wynika najpewniej ze starego brzmienia ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wyłączała ona bowiem spod opodatkowania PCC m.in. czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron była, z tytułu jej dokonania, opodatkowana VAT, albo była od tego podatku zwolniona.
Te przepisy uległy jednak zmianie, a na podatników, którzy nie zdołali przebić się przez wszystkie 176 artykułów ustawy o VAT, a szczególnie rozdziały „zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe”, może czekać niemiła niespodzianka. Jeden z takich przepisów — art. 143 — zmienił przepis art. 2 w ustawie o PCC, w taki sposób, że wyłączenie od PCC ma zastosowanie do wszystkich czynności opodatkowanych lub zwolnionych z VAT oprócz umów sprzedaży i zamiany nieruchomości, części nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu. W praktyce oznacza to, że jeżeli sprzedamy grunt zwolniony od VAT, będziemy musieli zapłacić od takiej transakcji PCC, zasadniczo wysokości 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości.
Teraz jest drożej
Warto pamiętać o jeszcze jednej, wydawałoby się drobnej zmianie, która w tym wypadku może nabrać zasadniczego znaczenia. W myśl art. 29 ust. 5 ustawy o VAT przy sprzedaży budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, a także ich części, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W takim wypadku jest on opodatkowany VAT według stawki właściwej dla sprzedaży budynku lub budowli. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że zmiana ta dotyka w zasadzie osoby fizyczne kupujące mieszkania od deweloperów (wzrost podatku od gruntu z 2 proc. PCC do 7 proc. VAT) i firmy nie mogące odliczyć VAT (np. ubezpieczycieli i banki). W niektórych sytuacjach może ona jednak dotknąć pozostałych podatników. Na przykład przy sprzedaży budynku zwolnionego od VAT po 1 maja 2004 r. zapłacimy więcej niż przed 1 maja. Wynika to z faktu, iż przed tą datą opodatkowaniu PCC podlegała jedynie wartość gruntu. Natomiast po 1 maja cała wartość nieruchomości — grunt i budynek — podlega PCC, który w przeciwieństwie do VAT zawsze jest realnym kosztem transakcji.
Kolejne problemy
W kontekście cytowanych przepisów prawdziwym problemem może okazać się sprzedaż gruntu, na którym posadowionych jest więcej budynków lub których budowa dla celów VAT jest traktowana różnie, np. jeden podlega zwolnieniu od VAT jako towar używany, a drugi podlega opodatkowaniu według stawki 22 proc. Wartości gruntu, na którym wybudowane są budynki, nie wyłącza się z podstawy opodatkowania. Powstaje jednak pytanie, w jaki sposób przyporządkować tu wartość gruntu do wartości poszczególnych budynków na nim wybudowanych. Innymi słowy, jaka część wartości gruntu ma być opodatkowana VAT według stawki 22 proc., a jaka zwolniona?
Wątpliwości
Przepisy ustawy nie dają odpowiedzi na te wątpliwości. Można argumentować, że wartość gruntu należałoby podzielić proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej przez poszczególne budynki. Moim zdaniem, takie rozwiązanie ma pewne oczywiste wady. Po pierwsze, jak przyporządkować wartość gruntu, jeżeli budowle zajmują na nim jedynie niewielką powierzchnię? Po drugie, co w sytuacji, gdy budynek o większej powierzchni — np. stara hala — jest dla nabywcy bezużyteczny i zostanie wyburzony po zakupie, a na jego miejscu ma zostać postawiony inny budynek?
Można też argumentować, że zgodnie z wykładnią celowościową ustawy o VAT, w takich sytuacjach powinna decydować wartość budowli i proporcjonalnie do niej powinno nastąpić przyporządkowanie wartości gruntu do wartości budynków. Sęk w tym, że wartość budynku, jak wskazałem wyżej, jest subiektywna. Często to, co jest posadowione na gruncie, dla nabywcy nie ma żadnej wartości, a wręcz oznacza konieczność poniesienia dodatkowych kosztów, i tylko grunt przedstawia określoną wartość.
Marcin Chomiuk, PricewaterhouseCoopers