Umowy na wyłączność są ciągle w niewielkim stopniu stosowane na polskim rynku obrotu nieruchomościami.
Eksperci szacują, że do końca 2002 r. odsetek umów pośrednictwa rejestrowanych na wyłączność sięgnie blisko 20 proc. Dla porównania, w USA kontrakty tego typu stanowią prawie 100 proc. zawieranych umów.
— Umowa na wyłączność zwiększa efektywność pracy pośrednika. Klauzula wyłączności to nic innego jak umowne ograniczenie ilości pośredników zajmujących się realizacją danej transakcji. Forma ta jest powszechnie stosowana na najbardziej prokonsumenckim rynku, czyli w Stanach Zjednoczonych — twierdzi Zygmunt Kubiński, prezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Umowy na wyłączność wymuszają na pośrednikach zaangażowanie większych nakładów finansowych na marketing nieruchomości. W ich gestii pozostaje m.in. reklama oferty w mediach. W przypadku powierzchni komercyjnych wymaga zaangażowania większej liczby osób do koordynacji sposobu najmu i doboru najemców.
— Umowa na wyłączność jest wiążąca dla obu stron. Pośrednik ponosi wyłączną odpowiedzialność wobec klienta za jej realizację. Aby jednak klient zdecydował się podpisać taką umowę, agencja powinna oferować atrakcyjne warunki — mówi Zygmunt Kubiński.
Dodaje, że w przypadku naruszenia przez klienta klauzuli wyłączności, pośrednik ma prawo domagać się odszkodowania za straty, jakie poniósł w wyniku poszukiwania nabywcy lub najemcy oraz za utracone potencjalne korzyści w przypadku doprowadzenia do transakcji.
Mimo małej popularności tego typu umów w naszym kraju, pośrednicy starają się je stosować i przekonać klientów do korzyści z nich płynących. Według przedstawicieli branży, umowy na wyłączność sprawdzają się w przypadku poszukiwania najemcy powierzchni magazynowej i biurowej.
— W Wielkiej Brytanii umowy na wyłączność zdominowały rynek nieruchomości magazynowych. Na polskim rynku, również zawiera się ich coraz więcej. Są one szczególnie atrakcyjne dla deweloperów — mówi Craig Maguire, dyrektor ds. powierzchni przemysłowo-logistycznych w DTZ Zadelhoff Tie Leung.
Przyznaje, że takie kontrakty są również wygodne dla klientów korporacyjnych. Dzięki nim są oni obsługiwani przez tę samą agencję, niezależnie od lokalizacji siedziby i oddziałów.
W przypadku wynajmu powierzchni handlowych, większość deweloperów nadal preferuje joint agents, czyli umowy na współwyłączność. Najchętniej wybierają dwóch pośredników. Są w tym pewne korzyści zarówno dla agencji pośredniczącej, jak i dla samego dewelopera. Dla pośrednika joint agents oznacza przerzucenie części odpowiedzialności na drugiego partnera.
— Niesie to jednak ze sobą pewne ryzyko, ponieważ każdy z podmiotów faworyzuje swoich najemców. Jeżeli deweloper potrafi prawidłowo ten proces koordynować i umie dobrać najemców, realizacja transakcji przebiega bez zakłóceń. Jeżeli natomiast klient ma niewielkie doświadczenie, agencje mogą się nawzajem „podgryzać” — mówi Tatiana Siemieniuk, dyrektor ds. powierzchni handlowych w Jones Lang LaSalle.
Z drugiej strony, konkurencja między firmami może przyczynić się do usprawnienia procesu poszukiwania najemców.