Polacy wykupią stołeczne biurowce

PB: Ile biurowców w Warszawie ma dziś problemy - nie jest w pełni wynajętych, wymaga remontów albo ich właściciele chcą się wycofać i je sprzedać?

Krzysztof Suski: W ostatnim czasie otrzymaliśmy kilkadziesiąt ofert sprzedaży, z których może pięć było dla nas interesujących. Jedna z firm chciała sprzedać nam cały portfel. Działamy jednak ostrożnie, dziś taka transakcja byłaby dla nas zbyt duża.

Rynek warszawskich biurowców przyzwyczaił wszystkich do corocznego wzrostu. Z czego wynika pogorszenie koniunktury?

Wszystko było dobrze, kiedy ceny z roku na rok rosły, a finansowane kredytem inwestycje były rentowne. Fundusze nieruchomościowe uważały, że skoro przez ostatnie 10-20 lat ceny biurowców w największych miastach szły w górę, to tak będzie zawsze. Brały kolejne kredyty i śmiało kupowały kolejne aktywa.

A deweloperzy budowali kolejne biurowce. Nadal mówi się o luce podażowej.

Nasze biurowce są wynajęte w 100 proc., ale oczywiście stolica nie potrzebuje nowych. Chętnie porozmawiam z deweloperem, który mówi, że jest luka podażowa i trzeba budować więcej. Wiele budynków stoi pustych i niszczeje. Jedyne wyjście to modernizacja albo przekształcenie takiej powierzchni w apartamenty inwestycyjne. Cały czas mamy za mało mieszkań na wynajem traktowanych jako inwestycje. Będziemy dążyć do światowych standardów. Władze Warszawy niezbyt chętnie zgadzają się na przekształcanie biurowców w obiekty z apartamentami inwestycyjnymi, czego zupełnie nie rozumiem.

Ile trwa przekształcenie biurowca w apartamentowiec?

Zwykle kilka miesięcy. Od strony formalnej teoretycznie wystarczy kilka zgłoszeń do miasta. Potem trzeba przystosować budynek. Przykładowo, każdy apartament musi mieć łazienkę, a w biurowcach na piętrze często są tylko dwa węzły sanitarne. Obiekty mieszkalne muszą też spełniać inne normy, np. pożarowe.

To będzie silny trend?

Pojawił się w Trójmieście, gdzie bardzo popularne stały się nieruchomości typu „second home”. Można je wynajmować, odsprzedawać. Są dobrem płynnym. Docelowo w Warszawie może nawet 40 proc. wszystkich mieszkań to będą apartamenty inwestycyjne wynajmowane przez młodych ludzi, studentów, pracowników korporacji i tak dalej. We Francji czy w Wielkiej Brytanii aż 30-60 proc. mieszkań jest wynajmowanych. U nas odsetek jest niższy, ale będziemy gonili Zachód.

Kiedy bardziej opłaca się zmieniać funkcję, a kiedy modernizować?

Wszystko zależy od lokalizacji. Bardzo ciekawy jest przypadek warszawskiego „Mordoru”, gdzie często nie ma innego wyjścia niż przekształcenie lub wyburzenie i zbudowanie innego budynku. Potencjalni najemcy dostają tam oferty z czynszami efektywnymi na poziomie 4-5 EUR za metr, a więc kilka razy mniejszymi niż w innych dzielnicach, a poziom pustostanów nadal sięga 70 proc. Budynki sprzedają się dziś po cenach trzykrotnie niższych od kosztów budowy. Inwestorzy oddają je więc prawie za darmo.

Okazja do zakupu.

Tak, ale jeszcze poczekamy na kolejne promocje cenowe. Dziwi mnie bardzo, że tylu analityków, architektów, inżynierów i biznesmenów pracowało nad zagospodarowaniem tej części Warszawy, a zakończyło się to kompletną porażką. Może ze cztery biurowce obronią się na tym obszarze - pod warunkiem, że w ich otoczeniu powstaną mieszkania. „Mordor” ma ogromne problemy komunikacyjne związane z niską przepustowością dróg. Zmiana funkcji nieruchomości mogłaby je ograniczyć. Na 100 m kw. biura przypada znacznie więcej osób niż na 100 m kw. mieszkania.

Fundusze nie chcą modernizować aktywów?

Jeśli to robią, to na swój sposób. Mam wrażenie, że im wyższe wydatki na fit-out [dostosowanie powierzchni do potrzeb najemcy – red.], tym wygodniej dla funduszu . My sprawdzamy koszty z każdej strony. Wiemy dokładnie, jaka jest cena pomalowania 1 m kw. Nikt mi nie powie, że jest to 30 zł, skoro wiem, że jest to 16 zł. Fundusze mają od zarządzania firmy zewnętrzne. Te z kolei mają prezesa, zastępcę, sekretarkę, spory zespół pracowników, a do utrzymania - auta i inne środki trwałe. Koszty się kumulują, a wydatki na zarządzanie są kilka razy większe niż u nas. Osobiście wyrzuciłbym połowę ludzi zaangażowanych do pracy przy nieruchomościach. Oni tam w ogóle nie są potrzebni. To jest multiplikowanie kosztów: od spraw prawnych przez administracyjne po techniczne.

Jakie jeszcze błędy popełniają fundusze nieruchomościowe?

Mówiąc krótko - za dużo pieniędzy, za mało merytorycznego przygotowania do inwestycji. Na warszawskim rynku działa obecnie kilku dużych inwestorów zagranicznych, którzy mają w portfelu biurowce o wartości kilkuset milionów euro i są w poważnych kłopotach. Już w momencie zakupu nie byli odpowiednio przygotowani - nie mieli zaplecza organizacyjnego, administracyjnego, technicznego i komercjalizacyjnego.

Polscy przedsiębiorcy takich błędów nie robią?

Mamy zupełnie inną kulturę pracy. Dla nas nie są to inwestycje portfelowe, tylko budowanie własnej firmy. Właściciel jest zazwyczaj bardzo blisko biznesu, a pracownicy są odpowiednio dobierani i szkoleni przez lata. W grupach zagranicznych zarządzający odwiedzają biurowce średnio raz w roku. U nas prezes spółki nieruchomościowej ma obowiązek zrobić to przynajmniej raz w tygodniu. Sam staram się obejrzeć biurowce co dwa, trzy miesiące - choćby po to, żeby sprawdzić, co się dzieje z windą czy elewacją. Jesteśmy niezależni i elastyczni - mamy własne firmy, które zajmują się ochroną, technologiami, dostarczają światłowody, prąd. Outsourcujemy tylko sprawy formalno-prawne, choć dużo rzeczy z tego zakresu też robimy na własną rękę. Oczywiście sami nie naprawimy windy, ale w przeciwieństwie do funduszy nie mamy kosztu stałego związanego z serwisem. Korzystamy z niego tylko wtedy, kiedy pojawia się problem. To oczywiście są drobne rzeczy, które jednak składają się w pokaźną całość.

Czasami fundusze nie mają nawet działu wynajmu, koncentrują się na kilku najbardziej prestiżowych klientach. My celowo przeznaczamy niektóre biurowce na małe biura dla niewielkich firm. Jesteśmy elastyczni i dopasowujemy się do klienta. Fundusze zajmują się głównie raportowaniem do centrali w Monachium, Pradze czy Paryżu - teraz opisują, jak bardzo zła jest sytuacja w polskich nieruchomościach. A to nieprawda.

Biurowce będą jednak coraz tańsze?

Każdy przypadek jest inny. Firmy, które źle zarządzają nieruchomością, będą musiały zejść z ceny, żebyśmy my albo inna grupa - bo polskich inwestorów zainteresowanych odkupem biurowców od międzynarodowych funduszy jest więcej - mogli przejąć ich aktywa. Wymagające remontów, niewynajęte budynki potanieją jeszcze o 10-30 proc. To nie jest wróżenie z fusów. Jeden z funduszy chciał nam sprzedać biurowiec za kwotę X, na wstępie negocjacji zaproponowaliśmy znacznie mniej i widzieliśmy gotowość do szybkiej transakcji. Zaproponowaliśmy więc kolejną niższą cenę. Czekamy na odpowiedź, jesteśmy cierpliwi. Niedawno kupiliśmy biurowiec, w którego komercjalizację zainwestujemy maksymalnie 6-8 mln EUR, nie mam wątpliwości, że wynajmiemy go w całości, a jego wartość wzrośnie trzykrotnie. Jeśli chodzi o budynki w pełni wynajęte i dobrze zarządzane, ich ceny nadal będą szły w górę, bo ceny najmu rosną.

Kiedy sytuacja w Warszawie się ustabilizuje, czyli kiedy wróci trend wzrostowy całego rynku?

Najpierw duże grupy, które mają kredyty, muszą wyprzedać aktywa. Gdy się ich pozbędą, sytuacja wróci do normy. Z rynku muszą zniknąć nieruchomości niewynajęte w 50-70 proc. Docelowo warszawskie biurowce przejdą w polskie ręce.

Odważna teza.

Wiele lat mieszkałem za granicą, m.in. w Holandii czy Niemczech. Pamiętam, jak na przełomie lat 80. i 90. poprzedniego wieku mówiłem Niemcom, że kiedyś będą przyjeżdżali do nas do pracy. Nie wierzyli. Ale scenariusz się sprawdził. Przyjeżdżają do pracy nie tylko Niemcy, ale też Francuzi, Anglicy i Amerykanie. Mamy coraz więcej szkół międzynarodowych, hoteli, restauracji, coraz lepszą infrastrukturę komunikacyjną, piękne miasta.

A za naszą wschodnią granicą toczy się regularna wojna.

Tragiczna sytuacja za naszą wschodnią granicą z jednej strony nas mobilizuje, a z drugiej wzmacnia. Tak się często dzieje, że na skutek rewolucji czy wojen sąsiednie kraje dostają ekonomicznego, organizacyjnego i merytorycznego kopa. Tam płyną inwestycje.

Nie ma ryzyka, że konflikt przeniesie się do nas?

Zawsze jest. Wiem, że to nie zabrzmi dobrze, ale my już zyskujemy na tym, co się dzieje na Wschodzie. W Polsce pojawiło się kilka milionów Ukraińców. Większość z nich bardzo ciężko pracuje za mniejsze pieniądze. Dodatkowo 5-10 proc. imigrantów ma pieniądze, za które kupują mieszkania, działki, ale też – co widzimy na przykładzie naszych nieruchomości – rozkręcają biznesy w lokalach usługowych. 30-40 proc. parterów naszych biurowców to metry kwadratowe wynajmowane Ukraińcom i Białorusinom. Ta imigracja to bardzo pozytywne zjawisko w naszej gospodarce.

Wróćmy do biurowców. W jakiej perspektywie warszawskie obiekty będą należały do polskich inwestorów, a nie międzynarodowych funduszy?

To zależy od banków. Polskim inwestorom trudno będzie za własne pieniądze przejąć nieruchomości warte na przykład 500 mln EUR. Kluczowe będzie więc pokazanie bankom, jak duże znaczenie ma to, że dany budynek należy do polskiego podmiotu, który dobrze sobie radzi na rynku, jaka jest filozofia naszego działania, kultura pracy. Jeśli banki się zaangażują, proces przejmowania biurowców w centrum Warszawy będzie szybszy i zajmie 5-8 lat. Jeśli będziemy musieli finansować inwestycje sami, to pewnie 8-12 lat. Rozmawiamy z bankami, tłumaczymy.

Ile jest wart portfel nieruchomości Euro Holdingu?

Około 400-500 mln EUR.

A ile będzie wart za dwa, trzy lata?

Zakładając brak wielkiego dofinansowania z banków czy od inwestorów zewnętrznych, powinniśmy urosnąć do 1 mld EUR.

Ile Euro Holding może zainwestować z własnej kieszeni?

Samodzielnie jesteśmy w stanie przeprowadzić serię transakcji po kilkadziesiąt milionów euro każda, oczywiście w odpowiednim odstępie czasowym. Nie mamy zadłużenia, mówię o własnym kapitale.

Skoro rynek jest w tak złej kondycji, nie kusi pana, żeby szybciej rosnąć?

Są inwestorzy, na przykład z Indii czy Arabii Saudyjskiej, którzy chętnie zainwestowaliby w Polsce. Prowadzimy takie rozmowy, ale nie jesteśmy wyjątkowo zdeterminowani. Rozważamy różne scenariusze. Jeśli skorzystalibyśmy z takiego kapitału, rzeczywiście wzrost byłby znacznie szybszy. Ale nie o to w tym biznesie chodzi – tempo nie jest najważniejsze.