Pomysł sprzedaży mieszkań na wynajem staje się coraz bardziej kuszący dla Polnordu. Poprzedni zarząd dewelopera awizował projekt o nazwie Smart Aparthotel w warszawskiej dzielnicy Wilanów. Wbrew temu, co sugeruje nazwa, chodziło o mikromieszkania sprzedawane tym, którzy chcą czerpać zyski z typowego najmu. W pierwszym etapie miało powstać 190 lokali o powierzchni 20-30 mkw., a docelowo aż 800 w ośmiu budynkach. Nowy zarząd Polnordu jeszcze szerzej chce wejść w ten segment rynku.
— Dynamika tego rynku jest bardzo interesująca. Bardzo poważnie analizujemy sześć projektów. Należy przez to rozumieć sześć nowych miejsc, a nie sześć kolejnych budynków w Wilanowie — mówi Dariusz Krawczyk, od 1 lutego 2016 r. prezes Polnordu. Według najnowszych planów, w Wilanowie powstanie 178 lokali „hotelowych” o powierzchni do 20 mkw.
Stolica i Trójmiasto
Polnord chce budować tylko w Warszawie i Trójmieście. Nowa strategia spółki zakłada koncentrację na tych rynkach. Jest to również efekt dotychczasowych doświadczeń. W 2015 r. Polnord sprzedał 1054 mieszkania, z czego 70 proc. w tych dwóch aglomeracjach. Inwestycje w Łodzi i Szczecinie okazały się nierentowne. Spółka wycofa się stamtąd — podobnie jak z Wrocławia i Olsztyna — po zakończeniu rozpoczętych projektów. Chodzi o 463 lokale. Polnord chce je wybudować i sprzedać do końca 2017 r. Deweloper zakłada, że w latach 2018-19 dojdzie do schłodzenia rynku mieszkaniowego.
— Hossa nie będzie trwała wiecznie. Chcemy się przygotować na ten scenariusz i przeczekać gorszy okres na macierzystych rynkach, czyli w Trójmieście i Warszawie — zaznacza Dariusz Krawczyk.
Mimo przewidywanego spowolnienia w 2019 r. Polnord chce sprzedać ponad 1,5 tys. mieszkań z 16 inwestycji, które są obecnie w planach lub na etapie załatwiania formalności. Biorąc pod uwagę, jak w ostatnich latach wyglądał rynek mieszkaniowy, pozwoliłoby to spółce wyjść z grona kilku porównywalnych średniaków i wskoczyć na podium. — Odstępujemy od filozofii ścigania się na liczbę sprzedanych mieszkań. Firma żyje z EBITDA. Nie ma znaczenia, czy pod względem liczby sprzedawanych lokali będziemy na trzecim czy piątym miejscu. Liczy się odpowiednia rentowność — komentuje Dariusz Krawczyk.
Czyszczenie bilansu
Rentowność wzrośnie m.in. dzięki odpisom, które były jedną z pierwszych decyzji nowego zarządu.
— Nie oszukujmy się. Mimo wzrostu popytu na mieszkania w ostatnich latach wyniki Polnordu nie były rewelacyjne. Jeszcze w styczniu 2016 r. niektóre działki były w księgach wyceniane dwukrotnie drożej, niż wynosi cena rynkowa. To powodowało, że uruchamiane na nich projekty miały znikomą rentowność.
Cały czas przeglądamy księgi pod kątem wycen i odpisy aktualizacyjne pewnie będziemy robili. Ale już nie w takiej skali — tłumaczy Dariusz Krawczyk. Publikując w marcu 2016 r. raport za czwarty kwartał 2015 r., spółka urealniła wartość aktywów o 356 mln zł.
— Moje szacunki z czerwca 2015 r. zakładały odpisy o kilkadziesiąt milionów złotych wyższe. Zarząd miał jednak czas, by przeanalizować sytuację i podjąć konieczne decyzje. W przyszłości odpisy jeszcze mogą się pojawić, lecz w zdecydowanie mniejszej skali — komentuje Piotr Zybała, analityk DM mBanku. Szef Polnordu planuje zająć się teraz redukowaniem zadłużenia. Na koniec 2015 r. wynosiło 437 mln zł. Z końcem 2019 r. jego poziom spadnie do 100 mln zł. Do tego czasu Polnord nie zamierza kupować działek. W tzw. banku ziemi ma obecnie 159 ha i sprzedaż części z nich ma być jednym z głównych źródeł gotówki do obsługi zadłużenia. Pod młotek mają też pójść dwa warszawskie biurowce. Kolejnym źródłem gotówki ma być zakończenie współpracy z hiszpańską Martinsą-Fadesą w ramach spółki Fadesa Polnord Polska (FPP). Zawiązana w 2005 r. ma zakończyć działalność w 2020 r. Polnord chce uzyskać z tego przedsięwzięcia 117 mln zł, z czego do 2019 r. 75 mln zł. Nie są to kwoty wysokie, biorąc pod uwagę, że zaangażowanie Polnordu w joint venture wynosi 101,2 mln zł — 61,3 mln zł w postaci pożyczek i 39,9 mln zł w formie udziałów.
— Unikałbym takiego prostego porównania. FFP przez wiele lat była źródłem przychodów i zysków po stronie Polnordu — zaznacza Piotr Zybała.