Jeszcze kilka lat temu, kiedy ceny mieszkań rosły w zawrotnym tempie, kupno mieszkania, nawet na kredyt, było rozwiązaniem dużo lepszym niż wynajem. W razie problemów ze spłatą kredytu lub zmianą miejsca zamieszkania mieszkanie można było łatwo i szybko sprzedać, w dodatku na nim zarabiając. Dzisiaj, kiedy ceny mieszkań równie szybko spadają, jak kiedyś rosły, decyzja nie jest już taka prosta.
Co kraj, to obyczaj
Amerykanie zdecydowanie częściej wybierają zakup nieruchomości, a Niemcy wolą wynajmować.
— Wskaźnik obciążenia dochodów osób kupujących mieszkania lub domy w USA wynosi 14 proc. Z kolei dla wynajmujących jest aż o 10 proc. wyższy. Stąd częste przeprowadzki Amerykanów, połączone ze sprzedażą, a następnie kupnem kolejnego domu na zaledwie kilka lat — mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Z drugiej strony bardzo trudno, zwłaszcza z punktu widzenia realiów rodzimego rynku nieruchomości, zrozumieć naszych zachodnich sąsiadów. Pomimo nawet ponad trzykrotnie wyższej od polskiej dostępności nieruchomości Niemcy zdecydowanie wolą wynajem. Według danych Eurostatu, ponad połowa Niemców żyje w wynajmowanych mieszkaniach czy domach. W Polsce ten odsetek wynosi zaledwie 2,5 proc.
— W Polsce koszty jednego i drugiego rozwiązania często skłaniają do zakupu, nawet na kredyt, bo odsetkowa część raty wraz z kosztami utrzymania własnego lokum są często niższe niż czynsz najmu. Ponadto trochę paradoksalnie na niekorzyść najmu działa jego mała popularność. Gdyby podaż mieszkań na wynajem była większa, doprowadziłoby to do obniżek cen i wzrostu popularności najmu. Poprawę tej sytuacji może przynieść nowelizacja ustawy o własności lokali, która pozwoli deweloperom na zawieranie umów najmu okazjonalnego i ograniczy ryzyko zawiązane z budową osiedli na wynajem — twierdzi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker.
Zysk czy strata
Do niedawna jednym z najmocniejszych argumentów przemawiających za kupnem mieszkania w Polsce, poza posiadaniem własnych czterech kątów, był wzrost wartości nieruchomości w czasie.
— Wzrost wartości nieruchomości jest nadal ważnym elementem decydującym o wyborze mieszkania jako inwestycji. Na same zyski z najmu liczy 46,7 proc. inwestorów. Co prawda na zysk z tytułu samego wzrostu wartości liczy tylko 2,7 proc. inwestorów, ale już połączenia zysków z wynajmu i wzrostu wartości nieruchomości oczekuje ponad połowa (50,7 proc.) inwestorów. Naturalne dla rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie (10-20 lat) jest to, że ceny nieruchomości mieszkalnych rosną o 1-2 proc. ponad inflację — tłumaczy Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker. Innym argumentem przemawiającym za kupnem są stawki za wynajem. Zwłaszcza w dużych miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków są one na tyle wysokie, że zrównują się z wysokością przeciętnej raty kredytowej. Mimo to, kupując dziś mieszkanie z założeniem, że za kilka lat się je sprzeda, trudno przewidzieć, jak w przyszłości będzie wyglądał rynek nieruchomości.
— Sprzedając dziś mieszkanie kupione 5 lat temu, czyli prawie na górce, można ponieść stratę w wysokości 20 proc. Prognozowanie na 5 lat w tak zmiennym środowisku, jakim jest rodzimy rynek nieruchomości jest nie lada wyzwaniem. Jeśli jednak próbować się o to pokusić, bazując na danych historycznych dla rozwiniętych rynków, to wynik byłby następujący. Jeśli ktoś chciałby sprzedać nieruchomość za 5 lat — przy założeniu, że ten rok zakończy się stabilizacją cen, a kolejne 4 przyniosłyby niewielki (1 proc.) wzrost w ujęciu realnym, to za 5 lat mieszkanie warte dziś 300 tys. zł teoretycznie warte byłoby trochę ponad 350 tys. zł — szacuje Bartosz Turek. Również wynajem ma swoje plusy, jak niewiązanie się na wiele lat z jednym miejscem zamieszkania czy brak obciążenia długoletnim kredytem hipotecznym. Jednak w dużej mierze opłacalność kupna i wynajmu zależy od sytuacji kupującego lub wynajmującego, a ta z kolei jest determinowana przez sytuację na rynku.