Ministerstwo Finansów pokazało projekt ustawy wprowadzającej do polskiego prawa wehikuły inwestujące w nieruchomości typu REIT (Real Estate Investment Trusts). REIT-y raczej nie budują, ale kupują gotowe biurowce, centra handlowe, magazyny i czerpią zyski z ich najmu. W zamian za regularne wypłaty zysków rozproszonej grupie inwestorów korzystają z preferencji podatkowych.
W tym kierunku zmierza polski projekt. Jego istotą jest wyeliminowanie opodatkowania dochodów z nieruchomości na poziomie spółek celowych, będących właścicielami konkretnych obiektów, i spółki matki, mającej status REIT-u. Forma prawna spółki nie jest bez znaczenia.
— W polskich warunkach lepszym wyjściem niż tworzenie nowych regulacji prawnych pod kątem REIT-ów wydaje się wykorzystanie, z drobnymi modyfikacjami, już istniejących przepisów odnoszących się do funduszy inwestycyjnych zamkniętych [FIZ — red.], inwestujących w nieruchomości — uważa Artur Rawski, wiceprezes Forum TFI. To rozwiązanie stosowane na świecie. Właściwie w każdym kraju REIT może być spółką. O ile jednak w Niemczech czy Francji — tylko spółką, o tyle w Stanach Zjednoczonych i Holandii — także funduszem. Prace nad polskąustawą są w bardzo wstępnej fazie. Jest więc jeszcze czas na modyfikację założeń.
Fundusze bez prawa
Proponowana przez Artura Rawskiego forma FIZ-u, a nie funduszu otwartego, jest o tyle istotna, że fundusz inwestujący w nieruchomości nie może być narażony na nagłe wypłaty dla uczestników, które powodowałyby, że z dnia na dzień musiałby sprzedać jakąś nieruchomość. Zdaniem Artura Rawskiego, specyfika FIZ-u zapewnia też większą efektywność inwestycyjną niż w przypadku REIT-u działającego w formie spółki.
— Wykorzystanie modelu FIZ, po wprowadzeniu stosownych zmian legislacyjnych, umożliwi tworzenie różnych rodzajów funduszy. Nie tylko czysto nieruchomościowych, ale też np. hipotecznych, opartych na stosunkowo bezpiecznych, pracujących, jeszcze niewymagalnych wierzytelnościach, funkcjonujących za granicą pod nazwą mortgage REIT — tłumaczy Artur Rawski.
Certyfikaty FIZ-u mogą być notowane na giełdzie, co poprawia płynność inwestycji w mało płynne aktywa, jak nieruchomości. Transfer zysków z najmu FIZ realizowałby w tej samej formie, w jakiej spółki wypłacają dywidendy.
— Zyski uczestników funduszu nie muszą być im przekazywane w drodze wykupu certyfikatów, ale np. poprzez wypłacanie jego dochodów, a nawet przychodów. W ten sposób inwestorzy mogą zachować udział w funduszu, a jednocześnie czerpać z niego regularne dochody — podkreśla Artur Rawski.
Pomysł ten już funkcjonuje na polskim rynku. Zaledwie na początku września 2016 r. PKO Nieruchomości Komercyjnych FIZ Aktywów Niepublicznych wypłacił uczestnikom po 12 groszy na certyfikat, którego cena emisyjna z lutego 2015 r. wyniosła 10 zł. Trzykrotne wypłaty Skarbca Dochodowych Nieruchomości FIZ Aktywów Niepublicznych dawały zaś roczne stopy zwrotu z przedziału 5,5-6,1 proc.
Przedstawiciele TFI podkreślają, że fundusz jest dla inwestorów bezpieczniejszy niż spółka. Wynika to z odrębności majątkowej funduszu i TFI. W przypadku nieruchomości oznacza to, że biurowce, magazyny czy centra handlowe nie stanowią własności TFI, ale wyłącznie inwestorów funduszu. Na funduszach cieniem kładą się jednak doświadczenia osób, które zainwestowały w nieruchomości za pośrednictwem Arki i BPH.
— To były fundusze tworzone w okresie boomu na rynku nieruchomości, o mało zdywersyfikowanym portfelu i nastawione na spekulację, czyli sprzedaż obiektów po cenie wyższej niż cena zakupu. Podmioty typu REIT są czymś innym. Dochód generują przede wszystkim z najmu zdywersyfikowanego portfolio nieruchomości. Dywersyfikacja zależy od pozyskania odpowiedniego kapitału, ale problem ten dotyczy zarówno funduszu, jak i spółki — zaznacza Michał Szymański, prezes Money Makers TFI.
Podatkowe obawy
Przedstawiciele TFI przypominają, że regulacje podatkowe dotyczące REIT-ów po części już działają w funduszach.
— Fundusze są zwolnione z obowiązku płacenia podatku od osiągniętego zysku. Obowiązek podatkowy dotyczy uczestników funduszu, ale dopiero w momencie, gdy realizują zysk. Dzięki temu unikają podwójnego opodatkowania. Na podobnej zasadzie mają działać spółki REIT. Wprowadzenie takiego rozwiązania wymagać będzie jednak zmian w prawie podatkowym, co nie będzie konieczne w przypadku REIT-ów działających w formie FIZ-ów — twierdzi Artur Rawski. Z drugiej strony, jest to tylko część rozwiązań podatkowych znanych z zagranicznych REIT-ów.
— Nasz fundusz działa w modelu REIT. Na regulację jednak czekamy. Zakładam, że będzie dotyczyła wehikułów inwestujących w nieruchomości jako takich, a nie tylko spółek akcyjnych. Nie bardzo widzę uzasadnienie, dlaczego miałyby to być tylko spółki. W Polsce fundusze mają zwolnienie podatkowe, ale większość z nich działa przez spółki celowe, które zwolnienia nie mają — mówi Remigiusz Nawrat. — Jeśli REIT-y miałyby mieć tylko formę spółki i zwolnienie podatkowe na poziomie spółek celowych, to spółki byłyby uprzywilejowane w stosunku do funduszy — dodaje Marek Rybiec, prezes Skarbca TFI.
Warunki bycia REIT
Aby spółka uzyskała ten status, musi spełniać poniższe wymogi: kapitał zakładowy w wysokości co najmniej 60 mln zł dopuszczenie akcji do obrotu na rynku regulowanym w Polsce nieruchomości, udziały lub akcje spółek zależnych muszą stanowić nie mniej niż 70 proc. wartości bilansowej aktywów co najmniej 70 proc. przychodów netto ze sprzedaży musi pochodzić z najmu nieruchomości lub ich części lub z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części przynajmniej 90 proc. zysku musi być wypłacane akcjonariuszom w formie dywidendy w każdym roku obrotowym przychody z najmu nieruchomości lub ich części są uzyskiwane z najmu co najmniej 3 nieruchomości lub ich części przedmiotem działalności spółki jest najem nieruchomości lub ich części, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz działalność finansowa w zakresie zarządzania udziałami lub akcjami w spółkach zależnych