Trzyletni plan rozwoju Prologisu w Europie zakłada prawie 30-procentowy wzrost wartości aktywów nieruchomościowych. Według Pawła Sapka, szefa Prologisu w Europie Środkowej, tak dynamiczny rozwój zakłada głównie zakupy.
— Bardzo uważnie obserwujemy zmiany na rynku, a powiększenie portfela to jeden z naszych celów. Niektóre fundusze mogą podjąć decyzję o zmianie alokacji i druga połowa roku może być bardzo aktywna inwestycyjnie. Jeśli wartości nieruchomości ustabilizują się na niższym poziomie, to przy obecnie wysokich kosztach odtworzeniowych może to być atrakcyjny moment do ich kupowania, a nie budowania — mówi Paweł Sapek.
Pierwsza połowa roku może jeszcze nie sprzyjać decyzjom inwestycyjnym.
— Obecnie w całej Europie rynek jest bardzo zmienny i przechodzi fazę korekty wycen. Znaczące zmiany stóp kapitalizacji i wycen obserwujemy co kwartał. W II i III kw. rynek powinien się ustabilizować, a wartości nieruchomości zostaną nieco przecenione — uważa Paweł Sapek.
Zakupy magazynów pomogą zwiększyć udział w rynku
Prologis stara się w Polsce utrzymać stały poziom udziału w rynku. Obecnie ma 2,3 mln m kw., czyli ponad 8 proc. powierzchni magazynowej, która według Axi Immo na koniec 2022 r. wynosiła 28,3 mln m kw. W 2022 r. nowa podaż była rekordowa i jego udział się zmniejszył. W obecnym może się poprawić.
— Posiadamy bank ziemi na głównych rynkach, który zapewnia nam możliwość rozbudowy przez 3-4 lata, i analizujemy możliwości zakupu nieruchomości — mówi Paweł Sapek.
Firma inwestuje w Polsce prawie wyłącznie w duże magazyny typu big box w dużych rozwiniętych regionach logistycznych (Śląsk, Dolny Śląsk, Poznań, region centralny i Warszawa). W 2022 r. wybudowała 28,4 tys. m kw. magazynów na warszawskim Żeraniu i w Łodzi, a dzięki akwizycjom powiększyła portfel o 36,6 tys. m kw. na łódzkim Widzewie.
Większość inwestycji w 2022 r. i rozpoczynanych w 2023 r. była zaplanowana pod konkretnych najemców, z wyjątkiem magazynu spekulacyjnego we Wrocławiu o powierzchni 49 tys. m kw. Wśród rozpoczętych jest magazyn typu BTS (budowany według oczekiwań najemcy) dla Ziehl Abegg o powierzchni 17 tys. m kw. oraz rozbudowa BTS dla norweskiego producenta.
— Wysoki poziom wynajęcia naszych nieruchomości we Wrocławiu i prawie zerowa tam dostępność powierzchni zmotywowały nas do inwestycji spekulacyjnej. Budowa dopiero minęła półmetek, a już 20 tys. m kw. z budowanych niemal 50 tys. ma umowy najmu — mówi Paweł Sapek.
Nowi najemcy nadają ton w halach
Przez ostatnie trzy lata silną grupą najemców była branża e-commerce, obecnie wielu klientów reprezentuje lekki przemysł. Nie jest to jednak efekt nearshoringu, ale popytu rodzimych firm.
— Ponad 50 proc. negocjacji prowadzimy ze stabilnymi finansowo polskimi firmami. Proces przenoszenia produkcji z Azji do Europy, wynikający z ryzyka zerwania łańcuchów dostaw, wymaga jednak czasu — mówi Paweł Sapek.
Globalna ofensywa
2022 r. był dla firmy w skali globalnej najlepszy pod względem wyników operacyjnych w ciągu ostatnich dwóch dekad. Prologis przejął w USA firmę Duke Realty, a w Europie dokonał dużej akwizycji portfela magazynów miejskich, powiększając portfel nieruchomości na Starym Kontynencie o ponad 1 mln m kw.
Sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są obecnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Właściciele chcą sprzedawać drożej, niż kupujący planują nabyć, licząc na przeceny. Zatem od kilku miesięcy trwa proces adaptacyjny. Dostrzec można już wyraźne obniżanie cen sprzedaży nieruchomości logistycznych odzwierciedlone w wyższych stopach kapitalizacji. Różnica w jakiejś skali rekompensowana jest właścicielom czy deweloperom nienotowanym dotychczas wzrostem stawek czynszów bazowych. Takiej sytuacji doświadczamy zresztą w każdym sektorze. Rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, przez większe trudności z uzyskaniem finansowania projektów i ich wyższy koszt oraz mniejszą dostępność materiałów czy siły roboczej. Spodziewamy się jednak, że nowo powstające obiekty magazynowe powinny osiągnąć w tym roku stan równowagi, pozwalający deweloperom uzgodnić czynsz najmu w takiej wysokości, przy której da się zrealizować obiekt, jak również uwzględniający stopę kapitalizacji, przy której uda się sfinalizować transakcję jego sprzedaży.