Stołeczny rynek biurowy ma się świetnie, przynajmniej z perspektywy deweloperów — wynika z raportów firm doradczych działających na rynku nieruchomości komercyjnych. Firma Walter Herz informuje, że Warszawa po sześciu miesiącach 2019 r. zanotowała najmniejszą liczbę wolnych biur od siedmiu lat, a popyt był pięć razy większy od nowej podaży. Do końca czerwca wynajęto ponad 400 tys. m kw., w tym od kwietnia do czerwca popyt sięgnął 266 tys. m kw. W tym czasie deweloperzy dostarczyli 80,5 tys. m kw. powierzchni biurowej. W budowie są kolejne tysiące.
— Według naszych danych w Warszawie buduje się obecnie około 780 tys. m kw., a ponad 80 proc. budynków wyrośnie w bliskiej okolicy centrum. W zdecydowanej większości będą to wieżowce, więc czas realizacji jest dłuższy niż np. budowa parków biurowych, które są charakterystyczne dla innych biznesowych dzielnic stolicy — mówi Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL.
Zaznacza, że podaż biur jest niemała, ale popyt wydaje się nie mieć granic.
— Najwięcej powierzchni biurowej zostanie wprowadzone na rynek w 2020 r., ale w porównaniu do rekordowego popytu wydaje się to niewystarczające. Inwestorzy nie spodziewali się tak dużej absorpcji, która związana jest przede wszystkim z pojawieniem się na polskim rynku nowych graczy, m.in. operatorów biur serwisowanych — mówi Paweł Dobrowolski, ekspert rynku biurowego w CBRE.
Buduje się sporo. Przy rondzie Daszyńskiego rosną dwa biurowce Ghelamco: Warsaw Unit i Warsaw Hub, tuż obok Dworca Centralnego powstanie Varso, który ma być najwyższym obiektem w Unii Europejskiej. Inwestorem jest słowacki deweloper HB Reavis. Śródmieście i Wola powiększą się o powierzchnię SkySawy, Skylinera i Mennica Legacy Tower. Około 40 proc. z budowanej przestrzeni jest już zabezpieczone umowami przednajmu — podaje JLL.
Nierówny deficyt
O tym, że rynek jest rozgrzany, a najemców przybywa, świadczy współczynnik pustostanów, który w ostatnim czasie konsekwentnie zmierza w dół.
— Poziom pustostanów w Warszawie zmniejszył się o 2,6 pkt proc. w stosunku do II kwartału 2018 r. i na koniec czerwcawyniósł 8,5 proc., co przełożyło się na 472,9 tys. m kw. dostępnej powierzchni. To najniższy poziom tego współczynnika w Warszawie od III kwartału 2012 r. — zauważa Olga Drela, straszy analityk w dziale doradztwa i badań rynku firmy Colliers International.
Do poziomu współczynnika z rezerwą podchodzi ekspert CBRE. Jego zdaniem uśredniona wartość dla całej Warszawy jest myląca i nie prezentuje w pełni kondycji rynku biurowego.
— W niektórych rejonach stolicy, np. na Służewcu i Mokotowie, współczynnik sięga nawet 18 proc. — wciąż jest tam wiele dostępnej powierzchni. Z kolei współczynnik pustostanów w okolicy bliskiej Woli i Centrum wynosi około 5 proc. Powód jest jasny — pracownicy chętniej decydują się na pracę w miejscach, gdzie jest dobry dojazd i rozwinięta sieć komunikacji miejskiej. Świadczy o tym niedawny ruch Getin Noble Banku, który przeniesie się do Warsaw Hub, czy decyzja Warty, która nową siedzibę otworzy w Warsaw Unit. Pracodawcom zależy na pozyskiwaniu najlepszych pracowników, chcą więc przyciągać ich atrakcyjną lokalizacją i nowoczesnymi biurami — mówi Paweł Dobrowolski.
Grunt w cenie
Do danych za pierwsze półrocze nie wlicza się transakcji mBanku z właścicielami biurowca Mennica Legacy Tower. Bank w III kwartale zakontraktował tam ponad 45 tys. m kw. Z całą pewnością podbije to wyniki za drugie półrocze 2019. Łączny zasób powierzchni biurowej w Warszawie wynosi obecnie ponad 5,5 mln m kw.
— Niemniej nasycenie powierzchnią biurową w Warszawie jest nadal dużo niższe niż w miastach na zachodzie Europy. Całkowita podaż biurowa w Polsce przekroczyła 10,8 mln m kw. W Niemczech są miasta, których łączne zasoby biurowe wynoszą dwa razy tyle — informuje Mateusz Polkowski.
Uważa, że Warszawa ma jeszcze przestrzeń do rozwoju, chociaż jest to coraz trudniejsze.
— Dostępność dobrych gruntów inwestycyjnych spada, a do tego narasta konkurencja ze strony deweloperów mieszkaniowych, choć inwestorzy nadal mogą liczyć na zakup atrakcyjnych terenów. Na popularności zyskuje także kupowanie działek już zabudowanych, wyburzanie i zastępowanie istniejących budynków nowymi. Dzieje się tak m.in. za sprawa nowych planów zagospodarowania przestrzennego, które pozwalają np. budować wyżej. Oznacza to, że deweloperzy mogą wykorzystać maksymalnie potencjał działki i zbudować nowoczesny budynek spełniający wymagania rynku — wyjaśnia ekspert JLL.
Niska podaż terenów wywindowała ceny ziemi do poziomu uniemożliwiającego wielu deweloperom osiągniecie oczekiwanych marż.
— Na rynku jest kilku deweloperów z solidnym bankiem ziemi. Po 2020 r. to oni będą w stanie uzyskać przewagę konkurencyjną, mając zabezpieczone działki i dostarczając na rynek nowe obiekty w odpowiednim momencie. Przy utrzymującej się koniunkturze jedynie deweloperzy, którzy wcześniej kupili działki, będą w stanie budować z opłacalną marżą — twierdzi Paweł Dobrowolski.