GGH PF Project 3 GGH Management 3 (GGH PF3), spółka z grupy Golub Gethouse (GG), właściciel połowy biurowca Mennica Legacy Tower (MLT), zbankrutowała w sierpniu 2024 r. Od tej decyzji zgodnie odwołali się jednak — skonfliktowani na co dzień — Cezary Jarząbek, szef i wspólnik grupy GG, oraz rodzina Radziwiłłów, jeden z jej największych inwestorów.
Sąd Okręgowy w Warszawie właśnie oddalił ich zażalenia, co oznacza, że sprzedażą połowy MLT zajmie się syndyk — spółka Janda Możdzeń Restrukturyzacje (JMR). To dobra wiadomość dla kilkuset obligatariuszy grupy GG, którzy od kilku lat nie mogą doczekać się zwrotu ponad 100 mln zł, a także dla giełdowej Mennicy Polskiej, właściciela drugiej połowy biurowca.
Oferta Mennicy na stole
MLT to wynajęty w 94 proc. biurowiec w ścisłym centrum Warszawy, przynoszący rocznie około 90 mln zł dochodu operacyjnego netto, którego właściciel — Mennica Towers GGH MT (MT GGH MT) — w 2024 r. zarobił na czysto kilkanaście milionów złotych. Dlaczego więc spółka, do której należy połowa biurowca, jest już prawomocnie bankrutem?
Ponieważ grupa GG, do której pośrednio należy połowa MLT i prawo zarządzania budynkiem, od kilku lat sama jest de facto bankrutem. Dodatkowo wstrząsanym ostrym sporem korporacyjnym między Cezarym Jarząbkiem a rodziną Radziwiłłów. To właśnie ten ujawniony przez PB konflikt dotyczący głównie tzw. waterfallu, czyli podziału wpływów ze sprzedaży, sprawił, że wciąż nie doszło do transakcji sprzedaży połowy MLT. I to mimo że od prawie czterech lat połowę biurowca od grupy GG chce odkupić Mennica Polska.
Uprawomocnienie się decyzji o bankructwie GGH PF3 to światełko w tunelu dla giełdowej spółki kontrolowanej przez Zbigniewa Jakubasa. Teraz bowiem JMR jako syndyk będzie mógł wycenić 50 proc. akcji w MT GGH MT i wystawić je na sprzedaż. Mennica podtrzymuje, że jest gotowa zapłacić oferowane ostatnio 135 mln EUR (578 mln zł) plus dług, co przekłada się na wycenę całego budynku na 373 mln EUR (prawie 1,6 mld zł).
Groźba innej upadłości
Przykład GGH PF3 dowodzi, że może upaść spółka z majątkiem wielokrotnie większym niż długi. Zobowiązania GGH PF3 to bowiem zaledwie kilkanaście milionów złotych, co wynika z faktu, że dużo wyższe wierzytelności wszystkich inwestorów grupy GG są umiejscowione na innych poziomach skomplikowanej struktury grupy.
Tak jest m.in. z kilkuset inwestorami indywidualnymi, którzy nabyli obligacje trzech spółek stworzonych przez Cezarego Jarząbka: Golub Gethouse MLT (GG MLT), GGH MLT i MLT GGH. W związku z kłopotami finansowymi grupy GG wszystkie znajdują się w postępowaniach restrukturyzacyjnych, które ślimaczą się od prawie czterech lat.
W ich ramach sąd odebrał zarząd nad GG MLT, GGH MLT i MLT GGH Cezaremu Jarząbkowi i przekazał go w ręce sądowego zarządcy, którym jest spółka JMR. To dlatego obligatariusze, którym trzy spółki są winne na dziś ponad 125 mln zł, liczą, że dobrze znająca sytuację projektu MLT spółka JMR nie tylko szybko przeprowadzi sprzedaż połowy MLT, ale przypilnuje też, by dokonać ich spłaty.
Droga do realizacji tego celu nie będzie jednak łatwa, a jedną z przeszkód jest ujawniony przez PB i wciąż nierozpoznany wniosek o upadłość MT GGH MT, czyli właściciela całego biurowca MLT. Złożył go fundusz Cornerstone Partners dzięki nabyciu niewielkiego długu MT GGH MT. Cornerstone przedłożył też operat wyceniający biurowiec na 1,2 mld zł, co mocno zaniepokoiło obligatariuszy. Wyższa z wycen daje bowiem dużą szansę na ich zaspokojenie, a niższa oznaczałaby sporą redukcję.
O tym, czy ogłosić upadłość MT GGH MT, czy nie, zdecyduje sąd. Kluczowe w tej sprawie może być zdanie tymczasowego nadzorcy sądowego, którym również jest spółka JMR. A ta złożyła sprawozdanie, w którym stwierdza, że MT GGH MT nie spełnia przesłanek niewypłacalności i rekomenduje sądowi nieogłaszanie jej bankructwa.