Z najnowszego raportu CBRE, firmy doradczej działającej w sektorze nieruchomości, wynika, że na polskim rynku magazynów widać oznaki stopniowego ożywienia. W pierwszej połowie 2012 r. oddano do użytku 305 tys. mkw. magazynów — mniej więcej dwa razy tyle, ile przed rokiem i w pierwszej połowie 2010 r. Rośnie aktywność najemców w nowych regionalnych ośrodkach logistycznych, wśród których najbardziej popularne są w tym roku aglomeracja śląska i region Poznania.
— Choć większość umów najmu dotyczy obiektów budowanych na zamówienie, to odsetek wolnych powierzchni magazynowych w Polsce utrzymuje się w okolicach 12 proc. Dzieje się tak, mimo że powierzchnia oddawana do użytku się zwiększa. Stabilna kondycja polskiego rynku magazynowego jest odbiciem dobrej dynamiki polskiego PKB, który w I kwartale 2012 wzrósł o 3,5 proc., a prognoza wzrostu na cały rok 2012 wynosi 2,6 proc., co na tle innych rynków europejskich będzie dobrym wynikiem — mówi Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych w CBRE Polska.
Jest dobrze, będzie gorzej
Agata Czarnecka, starszy konsultant w dziale badań rynku i doradztwa w CBRE, podkreśla jednak, że na rynku powierzchni magazynowych panuje duża niepewność.
— Sytuacja raczej się nie zmieni w drugiej połowie roku, szczególnie, że prognozy ekonomiczne nie napawają optymizmem — mówi Agata Czarnecka. Warto podkreślić, że wśród najemców dominują operatorzy logistyczni.
— W pierwszym półroczu 2012 r. operatorzy logistyczni zawarli ponad połowę wszystkich umów najmu magazynów — zaznacza Agata Czarnecka. Klienci naciskają na operatorów logistycznych, oczekując od nich elastyczności, z drugiej jednak strony mają oni dość ograniczone możliwości, bo deweloperzy magazynów są ostatnio dużo bardziej konserwatywni i mniej skorzy do oferowania niestandardowych rozwiązań.
— Mimo to w regionach z dużym odsetkiem wolnych powierzchni są możliwe np. umowy krótkoterminowe. Właściciele nieruchomości nie podnoszą dzięki takim kontraktom wartości obiektu, a jedynie zapewniają sobie dopływ gotówki w oczekiwaniu na lepsze czasy — mówi Agata Czarnecka.
Piotr Krawiecki, prezes spółek DSV Road i DSV Solutions, podkreśla jednak, że ożywienie na rynku magazynowym, jakie obserwujemy w pierwszym półroczu 2012 r., jest w dużej mierze odbiciem echa niezłej koniunktury w roku 2011 i efektem finalizowania transakcji, które zainicjowano wcześniej.
— Deweloperzy budują magazyny wyłącznie pod podpisane umowy najmu. Sprawia to, że wysokość czynszu w nowych budynkach jest dużo wyższa niż w już istniejących obiektach, które zostały sfinansowane na korzystniejszych warunkach. W przypadku takich magazynów są większe możliwości negocjowania cen — mówi Piotr Krawiecki.
Od najemców żąda się coraz wyższych zabezpieczeń i corocznej indeksacji stawek. Ponadto koszty serwisu obiektów i zarządzania nimi też znacznie rosną. Najemcy ponoszą ryzyko kursowe. W przypadku operatora logistycznego trudno te wszystkie, niezależne od niego, wzrosty przerzucić na klienta.
— W ciągu ostatnich kilku miesięcy 2012 r. Grupa DSV podpisała umowy najmu na ponad 40 tys. mkw. W większości były efektem negocjacji podjętych jeszcze w 2011 r. — dodaje Piotr Krawiecki.
Duża ostrożność
Również Dariusz Doroś, dyrektor logistyki magazynowej Schenker, ostrożnie ocenia ożywienie na rynku magazynowym.
— Z naszej perspektywy sytuacja jest dziś zupełnie inna niż w połowie 2011 r., kiedy mogliśmy wybierać spośród kilku ofert magazynów do wynajęcia. Dziś dostępna powierzchnia magazynowa kurczy się bardzo szybko, a ponadto jest bardzo rozdrobniona. Deweloperzy koncentrują się na inwestycjach zabezpieczonych umowami najmu, a inwestycji spekulacyjnych jest niewiele. Na koniec pierwszego półrocza 2012 r. powstawało w ten sposób tylko około 8 proc. powierzchni magazynowej — mówi Dariusz Doroś.
Nie da się ukryć, że deweloperzy są także mniej elastyczni m.in. w sprawie długości najmu — dziś przeważają długoterminowe umowy zawierane na 5, 7 a nawet 10 lat.