Ekologia, nowoczesność i społeczność – czyli dokąd zmierza rynek deweloperski

Agnieszka Walędziak
opublikowano: 12-05-2022, 23:22

Jeszcze do niedawna dla osób planujących zakup mieszkania liczył się głównie jego metraż, lokalizacja i miejsce postojowe w garażu. Powodzeniem cieszyły się zamknięte osiedla, które pozwalały mieszkańcom poczuć się wyjątkowo. Rynek deweloperski ewoluuje jednak bardzo szybko - nie tylko dlatego, że zmieniają się nasze oczekiwania, ale także przepisy prawa, sytuacja ekonomiczna, klimat oraz, wyciągająca kolejne króliki z kapelusza, konkurencja. Czym dzisiaj kuszą nas deweloperzy?

Atrium Oliva

Dzisiejszy świat jest inny niż trzy lata temu. Pandemia zrewidowała nasze potrzeby. Mieszkania musiały zacząć spełniać więcej funkcji niż podstawową – stały się miejscami, w których śpimy, pracujemy i spędzamy czas wolny. Doceniliśmy jak ważny jest bliski dostęp do niezbędnej infrastruktury, usług i kultury. Zamknięci w domach tęskniliśmy za możliwością relaksu na łonie natury na wyciągnięcie ręki. Jednocześnie, cały czas zwiększa się świadomość społeczna w zakresie oddziaływania człowieka na środowisko. To kryterium, szczególnie wśród młodych osób, przekłada się na decyzje podejmowane w każdej sferze życia. Wszystkie te zmienne szybko znalazły odzwierciedlenie w ofercie deweloperskiej, weryfikując nie tylko projekty realizowane przez architektów, ale też program funkcjonalny inwestycji. Aby zdobyć klienta trzeba zaoferować mu pakiet atrakcji na miarę jego oczekiwań.

Witajcie w postpandemicznym świecie

Chociaż rząd ogłosił koniec pandemii Covid-19 w Polsce, to związane z nią zmiany postrzegania przestrzeni, w której żyjemy, zostaną z nami na dłużej. Zaczęliśmy doceniać jej wielofunkcyjność, bo większość spraw musieliśmy załatwiać z domu lub w najbliższym sąsiedztwie. Praca zdalna i hybrydowa zwiększyła zapotrzebowanie na liczbę pokoi, istotnymi elementami mieszkania stały się też balkony, tarasy i loggie. Ograniczone możliwości przemieszczania się sprawiły, że ogromnego znaczenia nabrał bezpośredni dostęp do terenów rekreacyjnych.

Cavatina Quorum 3

- Lockdown zmienił sposób życia wymuszając dostosowanie się do nowych warunków. Mieszkania stały się jednocześnie miejscami pracy, rozrywki i odpoczynku, ponieważ znacząco została ograniczona możliwość przebywania poza domem. W konsekwencji gwałtownie wzrosło znaczenie dostępnych przestrzeni mieszkalnych, wnętrz i terenów wspólnych oraz zieleni, a przede wszystkim ich jakości oraz potencjału zaspokajania bieżących potrzeb – zauważa Jacek Zengteler, wiceprezes spółki Yareal.

Mieszkańcy miast zaczęli preferować zdecydowanie większe lokale. Niestety sytuacja geopolityczna na świecie i rosnąca inflacja, a także coraz mniejsza dostępność gruntów pod zabudowę, powodują wzrost cen, przez co takie mieszkania przestają być osiągalne. Klienci zaczynają akceptować mniejsze metraże, ale wzrastają ich wymagania w stosunku do części wspólnych budynku czy osiedli.

- Istotne jest by mieszkanie było efektywnie rozplanowane. Powinno też zapewniać wygodę życia, z racjonalnie wydzielonymi strefami. Dobrze, aby przestrzenie wspólne były piękne, dlatego wprowadzamy do naszych inwestycji sztukę, z którą obcowanie poprawia nastrój i tworzy niepowtarzalny klimat miejsca. Angażujemy nie tylko uznanych artystów, ale też młodych adeptów sztuki, których nazwiska, wraz z rozwojem ich kariery, podnoszą wartość nieruchomości, np. Osiedle IDEA, Perspektywa czy Montownia w Gdańsku – mówi Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl.

Doki

Zbigniew Reszka, prezes gdyńskiego biura architektonicznego Arch – Deco, jako obowiązkowe elementy części wspólnej każdego budynku wielorodzinnego wymienia sale fitness, pokoje wypoczynkowe, świetlice z wewnętrznym placem zabaw dla dzieci i pomieszczenia klubowe, w których lokatorzy mogą urządzić imprezy dla większej liczby osób niż w mieszkaniu. W budynkach super premium mieszkańcy mogą liczyć na strefy spa czy siłownie. Nowością, którą trójmiejska firma Allcon proponuje we właśnie powstającej inwestycji przy ulicy Kieleckiej w Gdyni, będzie wspólna przestrzeń biurowa, przeznaczona do pracy zdalnej czy przeprowadzania telekonferencji w sprzyjających warunkach.

Dodatkowym bonusem, są nowinki technologiczne – oczko w głowie deweloperów. Automatyka domowa – zaczynając od zdalnego sterowania oświetleniem i ogrzewaniem, przez ustalanie harmonogramu temperatur w pomieszczeniach, po automatyczne okna – może przynosić mieszkańcom wymierne korzyści w postaci zaoszczędzonych pieniędzy w portfelu.

Gramy w zielone

Wraz ze wzrostem świadomości ekologicznej, rośnie także pragnienie, aby w każdej sferze życia wywierać jak najmniej negatywny impet na środowisko naturalne. Dotyczy to także tego jak mieszkamy. Coraz częściej klienci podejmują decyzję o zakupie nieruchomości sugerując się kryteriami zrównoważonego budownictwa.

Oliva Concept

- Zrównoważone budownictwo to takie, które pozwala przyszłym pokoleniom na realizację ich potrzeb. Przeludnienie i globalne ocieplenie klimatu są to czynniki, które faktycznie wpływają na przyszłą gospodarkę. Zmiany prawne oraz materiałowe dzieją się powoli, a rynek niechętnie przyjmuje nowe technologie. Zdecydowana większość aktorów procesu inwestycyjnego wybiera rozwiązania sprawdzone od lat, przede wszystkim ekonomiczne. A przecież, choć innowacja zawsze obarczona jest ryzykiem, ale też nauką– ocenia architekt Paweł Wołejsza, współautor ekologicznego przewodnika grupy Eco Avengers, która została powołana przez Polski Związek Firm Deweloperskich. W swojej publikacji, którą można pobrać za darmo ze strony pzfd.pl, grupa złożona z przedstawicieli rożnych zawodów połączonych troską o przyszłość naszych miast, pokazuje, że ekologia ma wiele scenariuszy i instruuje firmy jak stawać się coraz bardziej „zielonymi”.

Wiele z tych rozwiązań jest już powszechnie stosowane. „Czyste” budowy, miejsca parkingowe wyposażone w ładowarki do samochodów elektrycznych, automatyka domowa pozwalająca ograniczyć produkcję CO2 i koszty ogrzewania, panele fotowoltaiczne zapewniające energię do oświetlenia części wspólnej budynku, rezygnacja z klimatyzacji, odpowiednie gospodarowanie wodą opadową, wystarczająca ilość terenów zielonych na inwestycji – wszystko to znajdziemy w ofercie największych deweloperów. Coraz większą popularnością cieszy się także stosowanie pomp ciepła.

Ale, według Zbigniewa Reszki, klucz do prawdziwego budownictwa proekologicznego kryje się w szacunku do natury.

- W trakcie realizacji projektu najważniejsze jest zachowanie w jak największym stopniu istniejącej zieleni. Nie chodzi o to żeby wyciąć wszystkie drzewa i zrobić nowe nasadzenia, choć z punktu widzenia dewelopera to może się najbardziej opłacać. Jednak zanim zaczną one spełniać funkcję zastanego drzewostanu musi minąć wiele lat. Nie zapominajmy też, że przyroda jest domem dla wielu zwierząt i ptaków. Czasem warto zmienić projekt, aby zachować wartościowe drzewo lub próbować je przesadzić. Zieleń powinna przenikać projekt, uzupełniać go i tworzyć z nim całość oferując dodatkową wartość – twierdzi autor projektów Nowe Orłowo w Gdyni i Oliva Koncept w Gdańsku, które doskonale ilustrują jego podejście.

Potwierdzone standardy

Niektóre firmy idą o krok dalej i nie tylko budują ekologicznie, ale w dodatku mają na to papiery. Chodzi tu o międzynarodowe systemy wielokryterialnej oceny jak np. BREEAM czy LEED. W Polsce trend związany z zastosowaniem prośrodowiskowych rozwiązań zaczął się od rynku biurowego – dziś przy inwestycjach klasy A certyfikacja środowiskowa staje się standardem i stopniowo rozprzestrzenia się także na sektor mieszkaniowy, tak jak w przypadku Cavatina Holding, lidera na rynku budownictwa biurowego.

Soho

- Celem nie jest sam certyfikat, a uzyskanie z niezależnego, kompetentnego źródła potwierdzenia między innymi co do jakość i przyjazności środowisku oraz zdrowiu człowieka materiałów, energooszczędności i ograniczania zużycia wody przez inwestycję, dbałości o zapewnienie maksymalnej powierzchni czynnej biologicznie (np. dzięki zielonym dachom) i wielu innych aspektach zrównoważonego budynku – opowiada Anna Łagowska – Cioch, dyrektor ds. najmu Resi Capital, spółki z Grupy Cavatina.

Również wszystkie inwestycje Yareal – mieszkaniowe i biurowe – są certyfikowane w systemie zrównoważonego budownictwa BREEAM.

- To forma trudnego w realizacji i kosztownego samoograniczenia, którego wykonania strzegą zewnętrzni asesorzy, rygorystycznie oceniający zakres starań włożonych w projekt i jego wykonanie. Wymusza na deweloperze dbałość o tysiące detali – podkreśla Jacek Zengteler.

Z kolei Łukasz Śledź, dyrektor ds. inwestycji spółki Allcon, zauważa, że taki dokument może być przysłowiową kropką nad „i”, która przypieczętuje decyzję klienta o zawarciu transakcji.

- Z pewnymi obawami, ale zdecydowaliśmy się na certyfikację kilku naszych wybranych inwestycji. Konsekwencją dla nas jest wyższa cena produkcji metra kwadratowego. Natomiast chcąc przyciągnąć klientów, którzy stosują inne kryteria wyboru niż cena, był to dobry ruch – dodaje.

Atrium Oliva, której właścicielem jest Allcon, to trzecia inwestycja mieszkaniowa w Polsce posiadająca certyfikat BREEAM z oceną very good na poziomie powyżej 60 proc.

Żywa tkanka miasta

Każda nowa budowla w mieście w jakiś sposób wpływa na jego wygląd, ekosystem i życie okolicznych mieszkańców.

- Każda z naszych inwestycji jest naszą wizytówką, od niej zależy nasza reputacja. Chcemy by była odbierana pozytywnie zarówno przez naszych klientów, jak i naszych sąsiadów, których technologią do siebie nie przekonamy. Musimy postarać się aby nasze wejście w tkankę miejską było dla nich jak najmniej dotkliwe – wyjaśnia Łukasz Śledź.

Chodzi o to, żeby inwestycji udało się zaistnieć w otoczeniu w sposób naturalny, jakby od zawsze była jego częścią. Architektura, rozwiązania i funkcje muszą być dostosowane do okolicy.

- Budowanie miast „do środka”, czyli dogęszczanie tkanki miejskiej, jest obecnie celem i jednocześnie wyzwaniem samorządów dużych aglomeracji. Staramy się efektywnie i odpowiedzialnie wykorzystywać tereny miejskie, także te poprzemysłowe, czego przykładami są np. Doki realizowane na postoczniowych terenach w centrum Gdańska czy ukończona już Dawna Poczta w Gdańsku Wrzeszczu – zapewnia Magdalena Reńska z Euro Stylu.

Dobrze także jeśli projekt zakłada funkcje socjalizacyjne i użytkowe - nie tylko dla mieszkańców, ale również społeczności lokalnej. Jest wartością dodaną do otoczenia i uzupełnia się z nim.

- Dostrzegamy, że życie towarzyskie po pandemii ochoczo rozkwita na zewnątrz, bardzo chętnie wychodzimy z domów. Ważny jest więc czytelny podział funkcji każdego projektu. Elementem Doków jest np. Montownia, która zostanie uruchomiona w I połowie 2023 roku. Jest to zabytkowy budynek z dużym food hallem z różnorodną ofertą kulinarną oraz z częścią hotelową na wyższych kondygnacjach – dodaje Magdalena Reńska.

Kolejnym wyraźnym trendem jest odchodzenie w urbanistyce od mono dzielnic na rzecz zróżnicowanej tkanki miejskiej w duchu idei 15-minutowych miast. Mieszkańcy chcą dziś korzystać z uroków miejskiego życia, ale bez tracenia czasu na dalekie codzienne dojazdy.

- Zyskują dziś na znaczeniu między innymi kompleksy typu mixed-use, które w przemyślany sposób łączą potrzebne danej społeczności funkcje. Dla przykładu – we wrocławskim Quorum, zlokalizowanym blisko centrum, nad Odrą, powstają zarówno nowoczesne przestrzenie biurowe, jak i mieszkania na wynajem przygotowywane w wysokim standardzie oraz punkty usługowo-handlowe – mówi Anna Łagowska – Cioch.

Dobrym przykładem jest także wielofunkcyjny kompleks Soho by Yareal na warszawskim Kamionku. Razem z mieszkaniami i apartamentami dla ok. 900 rodzin wybudowany tam będzie 300-metrowy park linearny oraz kilkadziesiąt lokali usługowych i gastronomicznych. W ten sposób powstanie lokalne centrum, w którym nowoczesna zabudowa mieszkalno-usługowa będzie wymieszana z odrestaurowanymi zabytkami poprzemysłowymi, które otrzymają nowe funkcje i również będą służyły mieszkańcom.

Przepisy motorem zmian

Przepisy budowlane cały czas się zmieniają i wytyczają prosty kierunek - budynki mają być jak najmniej szkodliwe dla środowiska, a inwestorzy muszą szukać rozwiązań opartych o odnawialne źródła energii. Projektowanie miejsc parkingowych z ładowarkami, zaostrzone wymagania dotyczące izolacyjności termicznej, zagospodarowanie wód opadowych, zielone dachy - to wszystko zawdzięczamy zmianom w prawie. Nie bez znaczenia są także wymogi stawiane przez organy Unii Europejskiej.

- Rozporządzenie SFDR w sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych wraz z Rozporządzeniem dotyczącym taksonomii w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje oraz zaawansowane prace nad CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) w sprawie sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie ich zrównoważonego rozwoju mają istotny wpływ na rynek nieruchomościowy, w tym na sektor mieszkaniowy. Raportowanie niefinansowe staje się dźwignią do podejmowania przez deweloperów mieszkaniowych działań z zakresu zrównoważonego rozwoju. Wynika to nie tylko z oczekiwań inwestorów instytucjonalnych inwestujących w projekty PRS, czy instytucji finansowych, ale również z rosnącej świadomości ekologicznej indywidualnych nabywców mieszkań. Teraz deweloperzy zapewne będą śledzić projekt „Nowy Europejski Bauhaus”, który ma wspierać realizację inwestycji zrównoważonych, uwzględniających aspekty ekologiczne oraz społeczne. Z czasem zaczną także za nim podążać – komentuje Lidia Dziurzyńska-Leipert, radca prawny, partner w kancelarii CMS.

Mieszkania jutra

Sytuacja na rynku nieruchomości jest trudna, wiele osób nie ma siły nabywczej, a zaciągnięcie kredytu hipotecznego graniczy z cudem. Co więcej, rynek deweloperski boryka się trudnościami związanymi z zakłóceniami w łańcuchu dostaw, które spowodowała wojną w Ukrainie, co za tym idzie, utrudnieniami w realizacji inwestycji. Uzupełnienie materiałów od nowych dostawców będzie wiązało się ze zwiększonymi kosztami końcowymi. Eksperci nie spodziewają się spadku cen mieszkań, to raczej klienci będą dostosowywać swoje wymagania do panujących warunków.

- Niższa cena zakupu i dobre perspektywy rynkowe dla najmu długoterminowego, przy wysokiej jakości produktu, kierować będą uwagę na inwestycje realizowane w pewnym oddaleniu od centrum. Innym zjawiskiem jest i będzie akceptacja dla mniejszych powierzchni mieszkań. Klienci oczekują podziału na jak największą liczbę pokoi, nawet jeśli ich metraże są niewielkie. Wydaje się prawdopodobne, iż osoby myślące o budowie domu będą weryfikować swoje plany i częściej decydować się jednak na zakup mieszkania bądź apartamentu, co jest nie tylko tańsze w koszcie wytworzenia, ale również w późniejszej eksploatacji – prognozuje Magdalena Reńska.

To w krótkiej perspektywie, a co jeśli wybiegniemy myślą dalej?

Paweł Wołejsza uważa, że walutą przyszłości jest dwutlenek węgla.

- Jeżeli faktycznie tak będzie i będzie on dodatkowo wpływał na aspekt ekonomiczny inwestycji, to przyszłością architektury i budownictwa będą obiekty realizowane w technologiach naturalnych, kompostowalnych a także wykorzystujących istniejące, dostępne na rynku materiały na przykład podczas adaptacji lub rozbiórki istniejących obiektów budowlanych – przewiduje.

Ta przyszłość dzieje się już dzisiaj – tworzy ją choćby Yareal, który produkuje meble ogrodowe z poddawanych upcyklingowi wiatraków wyeksploatowanych turbin wiatrowych.

- Kwestią czasu będzie też stopniowy wzrost znaczenia budownictwa modułowego oraz drewnianego, które w istotny sposób przyczynia się do ograniczenia emisji CO2 – uzupełnia Jacek Zengteler.

- Jedno jest pewne - wszyscy mieszkańcy cenią dostęp do natury, bliskość zieleni oraz stare drzewa. Wierzę że osiedla przyszłości będą samowystarczalne, otoczone zielenią, a także zbudowane ze zdrowych i naturalnych materiałów budowlanych – podsumowuje Paweł Wołejsza.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.
Zieloną gospodarkę wspierają

Organizator

Puls Biznesu

Patroni honorowi

Ministerstwo infrastruktury Ministerstwo Klimatu i Środowiska Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Polecane