Rynek kredytów mieszkaniowych przeszedł w ostatnich kilkunastu kwartałach ostrą kurację odchudzającą, która doprowadziła do wyhamowania sprzedaży do poziomu z 2009 r. Na spadki można jednak spojrzeć z dwóch stron i oprócz plusów ujemnych znaleźć też plusy dodatnie. Na pewno źle prezentuje się dynamika sprzedaży nowych kredytów liczona według wartości. Pod względem liczby zawieranych umów obraz rynku nie jest już tak dramatyczny, a nawet sugeruje, że z popytem na kredyt mieszkaniowy nie jest tak źle, jak wskazywałyby ilościowe dane.
2Przecena nieruchomości
W I połowie roku, jak oblicza Biuro Informacji Kredytowej (BIK), banki udzieliły aż o 22 proc. mniej hipotek niż rok wcześniej. Zaskakująco mocno posypała się sprzedaż w największych miastach. Mieszkańcy Olsztyna zaciągnęli prawie o jedną trzecią mniej kredytów niż przed rokiem. Mniej kredytów wzięli oszczędni poznaniacy, ale też uchodzący za zamożnych warszawiacy. Wartość nowych umów spadła w obydwu miastach o 26 proc. Najmniejszy spadek BIK odnotował w Szczecinie i Białymstoku.
— Wydaje się, że mniejsza wartość kredytów jest m.in. efektem spadku cen w największych miastach. Nieruchomości potaniały i klienci potrzebują kredytów o mniejszej wartości — mówi dr Andrzej Topiński, główny ekonomista BIK.
Taką obserwację zdają się potwierdzać dane o liczbie udzielonych kredytów. O ile w Warszawie wartościowo spadek wyniósł 26 proc., to ilościowo już „tylko” 18 proc. Związek między ceną a wartością kredytów najlepiej widać na przykładzie Sopotu, gdzie wolumen w I półroczu był o 13 proc. mniejszy niż rok wcześniej, ale liczba umów kredytowych wzrosła, symbolicznie co prawda, ale jednak o 0,1 proc. Tezę o spadku cen nieruchomości zdaje się potwierdzać wspólny raport Expandera, DK Notus i Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych o rynku kredytowym, z którego wynika, że tylko 36 proc. kredytobiorców dysponuje wkładem własnym rzędu 5 proc.
— Wkład własny nie ma większego wpływu na wartość udzielanych kredytów. Poziom LTV nie zmienia się i jest wysoki. Maleje po prostu wartość pojedynczego kredytu w wyniku spadku cen nieruchomości. Z drugiej strony widoczne są zakupy za gotówkę osób szukających alternatywy dla lokaty i mogą one częściowo wspierać się kredytem — ocenia Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu Expandera.
Kredytowa kanikuła
Wartość nowych kredytów mieszkaniowych po kilku kwartałach spadków znowu powoli zaczyna nabierać siły, choć trudno jednoznacznie powiedzieć, czy ożywienie ma trwały charakter. Po bardzo gorącym lipcu ostygł nieco pod koniec lata i w sierpniu produkcja kredytów spadła, licząc miesiąc do miesiąca, o 12 proc., do 3 mld zł. Sporo, choć trzeba dodać, że lipiec w tym roku był wyjątkowo pracowity dla bankowców, którzy pożyczyli na kupno nieruchomości aż 3,4 mld zł. To tegoroczny rekord. Sierpień był znacząco słabszy, ale — na co należy zwrócić uwagę, lepszy niż sierpień A.D. 2012 r., kiedy sprzedaż spadła poniżej 3 mld zł.
— Dane sierpniowe są gorsze, niż się spodziewałem. Niemniej, nie wycofuję się z wcześniejszych prognoz, że w III kw. na rynek powróci ożywienie, choć pełny obraz sytuacji uzyskamy dopiero po podsumowaniu sprzedaży we wrześniu — mówi Łukasz Molenda, dyrektor departamentu ds. kredytów dla ludności BZ WBK.
Jego zdaniem, sierpień dodatkowo zaburza klarowność oglądu sytuacji ze względu na ujawniającą się wówczas sezonowość sprzedaży w związku z okresem wakacyjnym. Kredytową kanikułę odczuły wszystkie banki wielkiej piątki, czyli największych kredytodawców. PKO BP, lider rynku, pożyczył 837 mln zł, miesiąc wcześniej sprzedaż przekroczyła miliard zł. Pekao zszedł do 594 mln zł, wobec 650 mln zł w lipcu. DB PBC udzielił kredytów za 285 mln zł (spadek o ponad 30 mln zł), Getin Noble za 246 mln zł (wzrost o 5 mln zł), ING Bank Śląski za 239 mln zł (wobec 306 mln zł miesiąc wcześniej), a BZ WBK za 205 mln zł (mniej o 5 mln zł). Powyżej 100 mln zł kredytów udzieliły Alior (115 mln zł) oraz Millennium (102 mln zł).