Mamy nowe informacje w sprawie HREIT, kluczowej spółki w grupie dewelopersko-inwestycyjnej HRE, która finansowała się nie kredytami bankowymi, a pieniędzmi inwestorów indywidualnych, a od ponad roku balansuje na krawędzi bankructwa. Marcin Kubiczek, tymczasowy nadzorca sądowy (tns), ustanowiony w postępowaniu o ogłoszenie upadłości HREIT, złożył w sądzie pismo, w którym przekonuje, by odebrać stery w spółce Michałowi Sapocie i przekazać je w ręce niezależnego zarządcy przymusowego.
To już druga tego typu próba. W listopadzie 2024 r. podobny wniosek, o ustanowienie zarządcy w miejsce prezesa i największego wspólnika grupy HRE, złożyli wierzyciele HREIT. Jednakw styczniu 2025 r. sąd go oddalił. Jednocześnie dwa miesiące później umorzył przyspieszone postępowanie układowe (PPU) HREIT, uznając że nie ma szans na restrukturyzację, ale Michał Sapota odwołał się od tej decyzji i dlatego formalnie spółka wciąż jest w restrukturyzacji.
Kontrowersyjna transakcja
W piśmie złożonym w sądzie Marcin Kubiczek wymienia kilka powodów, dla których sąd powinien odebrać zarząd Michałowi Sapocie. Choćby to, że HREIT, pomimo kolejnych deklaracji o woli współpracy „nie wykonuje części poleceń” tns i nie dostarcza mu wszystkich żądanych dokumentów, a także „rozporządza swoim majątkiem bez informowania” nie tylko tns, ale i drugiego nadzorcy sądowego ustanowionego w ramach PPU, czyli Sławomira Witkowskiego.
Chodzi m.in. o wydarzenia związane z jedną ze spółek z grupy HRE, Apartamenty Merliniego (AM), do której należy stołeczna działka z zaawansowanym projektem deweloperskim. Jak pisaliśmy w PB, to jedna z nieruchomości, która niedługo przed wszczęciem restrukturyzacji została wyprowadzona poza grupę HRE. W przypadku AM 90 proc. udziałów zostało w lutym 2024 r. przewłaszczone pod zabezpieczenie pieniędzy pożyczonych od FRAM FIZ.
Jeszcze we wstępnym planie restrukturyzacyjnym HREIT zakładał, że na dokończeniu tej inwestycji, i to zaledwie do końca 2025 r., wygeneruje nadwyżkę równą aż 87,6 mln zł. Tymczasem Marcin Kubiczek ustalił, że w księdze wieczystej nieruchomości AM pojawiły się „wzmianki mogące świadczyć o tym, że w wyniku zawarcia umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie udziałów doszło do zbycia przedmiotowej nieruchomości pozostającej we własności AM”, co mogło „doprowadzić do realnego uszczuplenia majątku HREIT”.
Mieszkaniowy barter
I Marcin Kubiczek, i Sławomir Witkowski zwracają też uwagę na informację, jaką Michał Sapota zawarł w sprawozdaniu finansowym za ubiegły rok, złożonym niedawno w Krajowym Rejestrze Sądowym. Można tam przeczytać, że w pierwszym półroczu 2025 r. „HREIT w restrukturyzacji podejmuje skuteczne działania zmierzające do rozliczenia wymagalnych zobowiązań na rzecz wykonawców (w szczególności głównych wykonawców inwestycji, projektantów oraz dostawców materiałów budowlanych), zawierając z tymi wykonawcami umowy przedwstępne lub umowy przeniesienia własności dotyczące lokali mieszkalnych i przystępując do trójstronnego rozliczenia wzajemnych zobowiązań przy udziale spółek celowych będących sprzedawcą lokali mieszkalnych.”
Zdaniem Marcina Kubiczka taki barterowy sposób rozliczania się z wykonawcami „rodzi obawę wybiórczego zaspokojenia wierzycieli, a także obawę wyzbycia się cennych aktywów”. A zdaniem Sławomira Witkowskiego – „ogranicza możliwość zaspokojenia wierzycieli i jest potwierdzeniem dramatycznej sytuacji finansowej” HREIT i spółek powiązanych. Ten drugi podkreśla i to, że wyzbywanie się lokali następuje „w warunkach niewypłacalności” i ocenia te działania jako „podjęte ze szkodą dla wierzycieli objętych układem oraz z zamiarem pokrzywdzenia wykonawców”.
Wydarzenia w AM i barterowe rozliczanie się z niektórymi wykonawcami mieszkaniami to według Marcina Kubiczka kolejny argument za ustanowieniem zarządcy przymusowego. Ten bowiem miałby możliwość realnego kontrolowania tego, co się dzieje w spółkach z grupy HRE, w których znajduje się majątek w postaci nieruchomości i projektów deweloperskich, a także ustalenia wartości tego majątku.
Modus operandi GetBacku
Obaj nadzorcy zgadzają się przy tym, że HREIT jest trwale niewypłacalny i zgodnie porównują jego sprawę do największej afery finansowej współczesnej Polski, czyli GetBacku. Jak informowała ostatnio Najwyższa Izba Kontroli, niesławna firma windykacyjna doprowadziła do 3,5 mld zł strat, a około 9 tys. nabywców obligacji GetBacku do dziś nie odzyskało pieniędzy.
Tymczasem wydarzenia wokół grupy HRE dotyczą ponad 4 tys. osób, które zainwestowały w spółki z grupy, setek innych wierzycieli (głównie podwykonawców), a także kolejnych kilku tysięcy niedoszłych nabywców mieszkań w inwestycjach deweloperskich. Straty ich wszystkich, zdaniem Prokuratury Okręgowej w Łodzi prowadzącej śledztwo w sprawie HREIT i grupy HRE, mogą przekroczyć 3 mld zł, a liczba poszkodowanych szacowana jest na około 10 tys. osób.
W niedawnym piśmie do sądu Sławomir Witkowski twierdzi, że sprawa HREIT w wielu aspektach przypomina aferę GetBacku. „Wierzycielami są osoby nakłonione na wątpliwe inwestycje, dłużnik jest nietransparentny, realna wartość aktywów dłużnika nie jest znana, dłużnik dąży wszelkimi środkami do zatwierdzenia niewykonalnego układu, bieżące zobowiązania w trakcie postępowania nie są regulowane” - pisze Sławomir Witkowski.
Marcin Kubiczek we wniosku o odebranie zarządu Michałowi Sapocie pisze z kolei, że HREIT „przypomina w swym działaniu modus operandi” nie tylko GetBacku, ale i Aforti Holding, czyli spółki, w przypadku której sąd ostatnio odmówił zatwierdzenia układu, jaki zawarła z wierzycielami.
„Sprawa przypomina sprawę Aforti Holding oraz GetBack, albowiem nie są znane przepływy pieniężne pomiędzy spółkami zależnymi oraz ostateczni beneficjenci środków pieniężnych przekazywanych przez osoby fizyczne, które pożyczały spółce pieniądze lub wpłacały za tak zwane udziały” – czytamy we wniosku tns. Zdaniem Marcina Kubiczka jest przy tym duże prawdopodobieństwo, że HREIT przy sprzedaży „wysoko ryzykownych” instrumentów finansowych dopuścił się tzw. misselingu (czyli wprowadzał klientów w błąd).
Próba zmiany nadzorcy
Tymczasem Michał Sapota nie zasypia gruszek w popiele i zbiera wśród wierzycieli układowych (czyli inwestorów HREIT) poparcie dla dalszego prowadzenie PPU i… wyznaczenia dla spółki nowego nadzorcy sądowego. Akcja ze zbieraniem podpisów ruszyła po tym, jak ponad miesiąc temu szef HREIT zorganizował telekonferencję, na której pojawił się doradca restrukturyzacyjny Krzysztof Piotrowski, czyli kandydat Michała Sapoty na nowego nadzorcę. Przekonywał on inwestorów grupy HRE, że upadłość HREIT i BDC Development (druga ze spółek objętych PPU) to rozwiązanie znacznie gorsze od restrukturyzacji.
Michał Sapota zapewnia PB, że „poparcie dla dalszego prowadzenia procesu restrukturyzacji oraz dla Krzysztofa Piotrowskiego jako nowego nadzorcy lub zarządcy wyrazili wierzyciele reprezentujący ponad 30 proc. sumy wierzytelności” objętych układem. A to oznacza, że HREIT będzie mógł złożyć wnioski o zmianę nadzorcy, które będą dla sądu wiążące. W ciągu kilku tygodni, według zapewnień szefa HREIT, ma też zostać wniesiona do sądu opracowywana właśnie „aktualizacja dotychczasowego planu restrukturyzacyjnego”.
Na sukces zbierania oświadczeń popierających dalszą restrukturyzację i nowego nadzorcę miał wpływ negatywny artykuł „Gazety Wyborczej” sprzed dwóch tygodni o Marcinie Kubiczku, m.in. o tym, że jako syndyk Getin Noble Banku i Idea Banku w latach 2022-25 wydał prawie 200 mln zł na usługi powiązanych z nim kancelarii prawnych.
Marcin Kubiczek wydał oświadczenie, w którym publikację tę nazwał „kłamliwą i manipulacyjną”, zarzucając, że została oparta na „informacjach nieprawdziwych, fałszywych, niekompletnych, a także zaoferowanych odbiorcom poza rzetelnym kontekstem". Zapowiedział też pozew wobec autora publikacji i ocenił, iż ataki na niego są inspirowane przez właściciela obu banków Leszka Czarneckiego i jego pełnomocnika Romana Giertycha.
Tak czy inaczej informacja o dużych wydatkach z masy upadłości obu upadłych banków mogła zniechęcić do Marcina Kubiczka część wierzycieli HREIT, którzy już wcześniej byli niechętni wizji upadłości. A to on jako tns jest najbardziej prawdopodobnym kandydatem na syndyka spółki.
Sławomir Witkowski podkreśla jednak, że sytuacja HREIT, wbrew temu, co twierdzi Michał Sapota, wcale nie uległa poprawie, bo spółka „nie realizuje działalności statutowej”, „nie wywiązuje się z terminów realizacji inwestycji” i „nie jest w stanie pokrywać kosztów swojej działalności.” „Dłużnik przeprowadził akcję dezinformacyjną wśród wierzycieli (…) W sposób zmanipulowany informuje o skutkach umorzenia postępowania, składa obietnice bez pokrycia i prosi o podpisywanie oświadczeń” – pisze w jednym z pism nadzorca HREIT.
Restrukturyzacja: plany i rzeczywistość
Tymczasem Michał Sapota konsekwentnie podtrzymuje zażalenia na decyzje sądu pierwszej instancji o umorzeniu PPU HREIT i BDC Development. W ostatnim czasie decyzjom z marca 2025 r. pełnomocnik obu spółek Michał Sowiński zarzucił i to, że wydał je Adam Olszewski, czyli sędzia, w którego nominacji brała udział neo-KRS.
Sławomir Witkowski przypomniał jednak sądowi, że Adam Olszewski był sędzią sprawozdawcą w trakcie całego PPU i i HREIT nigdy nie podważał jego statusu. „Inwestorzy czują się oszukani, nabywcy mieszkań zwodzeni, a dłużnik podnosi zarzut… nieprawidłowego powołania sędziego. Jestem głęboko zniesmaczony pismem pełnomocnika dłużnika. Instrumentalne wykorzystywanie bałaganu w systemie prawnym przez profesjonalnego pełnomocnika w celu uzyskania doraźnych korzyści dla klienta kosztem wierzycieli uważam za nieetyczne” – czytamy w piśmie Sławomira Witkowskiego.
O tym, czy podtrzymać decyzje sądu pierwszej instancji o umorzeniach PPU HREIT i BDC Development, zdecyduje Sąd Okręgowy w Warszawie. Kiedy? Nie wiadomo, bo wciąż nie wyznaczył terminu rozpoznania zażaleń. Zazwyczaj jednak sądy opierają się na stanowisku nadzorcy sądowego, co w przypadku HREIT i BDC oznaczałoby oddalenie zażaleń spółek.
Co w tej sytuacji zrobi Michał Sapota? Planuje złożyć nowe wnioski restrukturyzacyjne, które mają obejmować nie tylko inwestorów HREIT, jak jest obecnie, ale wszystkich wierzycieli. Według szefa HREIT w scenariuszu upadłości likwidacyjnej nieruchomości spółki sprzedawane byłyby bowiem „znacznie poniżej rzeczywistych wartości rynkowych”, a restrukturyzacja jest „jedyną realną szansą na spłatę wierzycieli w jak największym stopniu”.
Co na to Sławomir Witkowski? Podkreśla, że HREIT w 2024 r., przy przychodach równych 79,1 mln zł miał aż 60 mln zł straty brutto (46,4 mln zł netto). A w okresie od stycznia do maja 2025 r. stracił kolejne 13,3 mln zł i zwiększył poziom zobowiązań o 24,4 mln zł. Jednocześnie na koniec czerwca 2025 r. HREIT, co podkreśla nadzorca, „nie posiadał dostępu do jakichkolwiek środków”.
„Zachowanie dłużnika, zarówno w zakresie zarządzania przedsiębiorstwem (skutkujące wzrostem zadłużenia i skumulowanych strat) jak i podejścia do uczestników postępowania (wprowadzanie wierzycieli w błąd co do możliwości wykonania układu, niewykonywanie poleceń nadzorcy w zakresie informowania o transakcjach, podważanie legitymacji sędziego do orzekania) potwierdza, że układ nie zostanie wykonany” – puentuje Sławomir Witkowski.