Inwestycja funduszu Peakside Capital Advisors (Peakside) i Partners Group w stare magazyny w Raszynie i Piasecznie, czyli po południowej stronie stolicy, przynosi efekty.
– Kiedy przejmowaliśmy te aktywa na początku 2022 r., były one w gorszym niż obecnie stanie technicznym. Modernizacja, którą przeprowadziliśmy, a także wzrost czynszów na rynku w tym okresie, pozwoliły nam na zwiększenie opłat najmu przeciętnie o 20 proc. Średni poziom pustostanów został zmniejszony z 18 proc. do zaledwie 2 proc., a dochód operacyjny netto wzrósł w tym samym czasie o ponad 40 proc. – mówi Michał Nawrot, dyrektor ds. inwestycji w Peakside Capital Advisors w Europie Środkowo-Wschodniej.
Nawet o tyle, według firmy doradczej Axi Immo, wzrosły średnio czynsze w magazynach miejskich od początku 2022 do końca 2023 r. Dolna granica przeciętnej podwyżki to 15 proc.
Zmiany w parkach Logistics Point Raszyn i Logistics Point Piaseczno, liczących ponad 50 tys. m kw. powierzchni magazynowo-biurowej, przyniosły też wymierne oszczędności - 220 MWh energii rocznie. Zoptymalizowano m.in. zużycie wodi i wymieniono oświetlenie. Inwestor uzyskał dla obu obiektów certyfikaty "BREEAM in-use" na poziomie "very good". Na terenie parków zwiększono także bezpieczeństwo przeciwpożarowe, poprawiono komunikację pieszą, odświeżono wnętrza i wygospodarowano zieloną strefę do odpoczynku. Peakside planuje dalszą modernizację, licząc, że dzięki temu w przyszłości sprzeda parki z zyskiem. Chętnie zainstalowałby na dachach panele fotowoltaiczne, ale na razie nie wiadomo, czy będzie to technicznie możliwe (budynki powstały na przełomie lat 90. i 2000.).
Jeszcze więcej pracy firma ma w trzecim obiekcie z kupionego przed dwoma laty portfela - znacznie starszym parku Targówek, po północnej stronie Warszawy.
– City Point Targówek składa się w większości z budynków powstałych w latach 60. i 70., które z uwagi na standard techniczny oraz funkcjonalność dla najemców zdecydowaliśmy się wyburzyć. Zastąpią je nowoczesne obiekty logistyczne spełniające obecne standardy rynkowe – mówi Michał Nawrot.
Łączna powierzchnia magazynowa na Targówku ma sięgnąć 100 tys. m kw. Budowa pierwszego budynku została zakończona, a następna ma ruszyć w drugim kwartale.
– Z uwagi na wielkość kompleksu oraz toczące się rozmowy z najemcami nie chcemy budować wszystkiego równocześnie. Wszystkie nowe obiekty mają zostać objęte certyfikacją BREEAM oraz LEED – mówi Michał Nawrot.
Strategia podnoszenia wartości starych magazynów poprzez modernizację jest dziś opłacalna. Obiekt klasy B, który konkurował na rynku niższym czynszem, po podwyższeniu standardu i uzyskaniu certyfikatów proekologicznych może konkurować z nowoczesnymi budynkami klasy A, a podniesienie czynszu przy przejściu do wyższej ligi okazuje się akceptowalne dla najemców. Wpisywanie zasad ESG do strategii i zabieganie o certyfikaty prośrodowiskowe w przypadku małych magazynów miejskich jest szczególnie uzasadnione ze względu na rozwiązania służące oszczędnościom energii czy wody. Magazyny miejskie cechuje wyższy niż w przypadku inwestycji typu bigbox udział opłat eksploatacyjnych w całościowych kosztach najmu – w Warszawie mamy już przykłady inwestycji, w przypadku których stawka opłat niemal dorównuje stawce czynszu. Obniżka kosztów dzięki proekologicznej modernizacji jest przez najemców doceniana bardziej niż walory wizerunkowe związane z posiadaniem międzynarodowych certyfikatów.