Miało być łatwo, szybko, przyjemnie, a przede wszystkim — z korzyścią dla obywateli. Tymczasem wokół prawa, na które od dawna czekało 2,5 mln Polaków, rodzi się coraz więcej wątpliwości. Rządowa ustawa uwłaszczeniowa (nazywana też przekształceniową), obiecana przez PiS, zaczęła obowiązywać 1 stycznia. Z tym dniem wszyscy mieszkańcy bloków i domów jednorodzinnych położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste stali się współwłaścicielami lub właścicielami ziemi. Opłaty, które dotychczas co roku musieli uiszczać na rzecz skarbu państwa lub samorządu, zamieniły się w opłaty przekształceniowe. Przepisy mówią o obowiązku ich płacenia jeszcze przez 20 lat lub jednorazowej wpłacie z możliwością uzyskania bonifikaty.
Dziurawe prawo
— Ustawa niestety nie jest precyzyjna, nie przewiduje pewnych sytuacji, a poza tym budzi wątpliwości interpretacyjne. Zanim jeszcze zaczęła obowiązywać, czyli przed 1 stycznia, ustawodawca już zdążył ją znowelizować. 11 lutego prezydent podpisał już drugą nowelizację. Obawiam się, że kolejne poprawki będą nieuniknione — mówi Katarzyna Barańska, radca prawny z PwC.
Do urzędów miast (w Warszawie — dzielnic) już zaczęły wpływać wnioski o wydanie zaświadczenia o przekształceniu w przyspieszonym trybie (uzasadnione szczególną potrzebą, np. ze względu na planowaną sprzedaż nieruchomości). Samorządy mają 30 dni na wydanie takich dokumentów.
— Mamy luty i już teraz możemy stwierdzić, że są opóźnienia. Problem w tym, że urzędy mogą mieć trudności z oceną, w jakich sytuacjach doszło do przekształcenia i należy wydać zaświadczenie. Ustawa mówi, że przekształcane są nie tylko lokale mieszkalne, lecz także grunty zabudowane tzw. infrastrukturą towarzyszącą, niezbędną do racjonalnego korzystania z budynków. Tutaj pojawia się wątpliwość, co dokładnie jest taką infrastrukturą. Plac zabaw, stacje transformatorowe, a może budynek ochrony na osiedlu? Urzędnicy muszą o tym zdecydować sami — mówi Katarzyna Barańska.
Ani w ustawie, ani w jej późniejszych nowelizacjach nie przewidziano trybu odwoławczego. Intencją ustawodawcy było wyjście naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców, którzy opłaty roczne z tytułu użytkowania gruntu nazywali „haraczem” i często zaskarżali ich aktualizacje w samorządowych komisjach odwoławczych (do niedawna urzędy mogły robić to co trzy lata). Być może dlatego resort inwestycji i rozwoju, który opracował projekt ustawy uwłaszczeniowej, założył, że jeśli przekształcenie następuje z mocy ustawy, tryb odwoławczy nie jest konieczny. Nie przewidział jednak wszystkich sytuacji, które mogą się pojawić już wkrótce na rynku deweloperskim.
— Obecnie nie ma żadnych regulacji dotyczących chociażby inwestycji podzielonych na etapy, które mogą trwać nawet kilkanaście lat. Kiedy deweloper planuje budowę kilku bloków na jednej działce w kilku etapach, to z reguły na każdy budynek uzyskuje osobne, tzw. etapowane, pozwolenie na budowę, a następnie użytkowanie. Zgodnie z ustawą moment przekształcenia następuje, gdy deweloper oddaje budynek do użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego. Problem w tym, że przekształcenie może objąć tylko całą działkę. Z przepisów nie wynika, czy do przekształcenia dojdzie z chwilą oddania do użytkowania pierwszego czy ostatniego budynku mieszkalnego na danej działce — mówi Katarzyna Barańska.
Nie wiadomo też — zdaniem prawniczki — czy deweloper albo mieszkańcy stają się z powrotem użytkownikami wieczystymi, kiedy pozwolenie na użytkowanie budynku „przestaje istnieć”, np. w związku z wygaszeniem albo stwierdzeniem nieważności. Niektóre sytuacje, wynikające z luk prawnych, mogą wręcz narażać nabywców mieszkań na dodatkowe koszty.
— Jeśli zakup nowo wybudowanego mieszkania na przekształconym gruncie jest finansowany kredytem, zarówno klient, jak i deweloper muszą czekać najpierw na wydanie zaświadczenia, a potem zawarcie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej nowego właściciela. Bank, w oczekiwaniu na zawarcie aktu notarialnego, będzie dłużej pobierał odsetki, a następnie do czasu wpisu nowego właściciela, tak jak obecnie, podniesie stawkę ubezpieczenia pomostowego lub marżę. To opóźni moment, w którym klient zacznie w końcu spłacać kredyt w ustalonej wcześniej, normalnej wysokości — mówi Katarzyna Barańska.
Bez prawników ani rusz
Wątpliwości zgłaszają też samorządy. W Łodzi mieszkańcy od początku roku składają liczne wnioski o wydanie zaświadczenia w sprawie przekształcenia.
— Znaczna większość wniosków dotyczy tzw. trybu przyspieszonego, w którym miasto wydaje zaświadczenie o przekształceniu w terminie 30 dni od złożenia wniosku — informuje biuro rzecznika prasowego prezydenta Łodzi, dodając że urzędnicy robią wszystko, aby dotrzymać terminów, ale muszą konsultować się z prawnikami.
— Nie wszystkie zapisy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów są klarowne. W związku z tym konieczne jest zasięganie opinii radców prawnych lub kierowanie się interpretacjami przepisów ustawy, opracowanymi przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju albo Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów [UOKiK— przyp.] — informuje łódzkie biuro.
Wątpliwości dotyczą np. charakteru innych obiektów, które oprócz budynków mieszkalnych znajdują się na danym gruncie, lub braku księgi wieczystej dla lokalu (w której ma być wpisane roszczenie o opłatę z tytułu przekształcenia).
— Od początku roku zarejestrowano blisko 800 wniosków o wydanie zaświadczeń dotyczących gruntów stanowiących własność gminy miejskiej Kraków. Do końca roku jesteśmy zobowiązani wydać 80 tys. zaświadczeń w imieniu gminy i 50 tys. w imieniu skarbu państwa — informuje Agata Zagórska z wydziału skarbu miasta Krakowa.
Również ona uważa, że rozwiązania ustawowe nie są jasne i budzą wątpliwości interpretacyjne. Miasto zwróciło się z prośbą o wyjaśnienia do resortu. Warszawa napisała z kolei do UOKiK w sprawie wątpliwości dotyczących wystąpienia pomocy publicznej przy przekształcaniu nieruchomości. Stołeczny ratusz informuje, że w związku z nowymi obowiązkami wynikającymi z ustawy uwłaszczeniowej musi zatrudniać dodatkowych pracowników. Szacuje, że proces wydawania mieszkańcom zaświadczeń o przekształceniu potrwa nie krócej niż 15 miesięcy (zgodnie z ustawą samorząd ma na to tylko rok).
Oburzone samorządy
Związek Miast Polskich (ZMP) po raz kolejny natomiast zarzuca przepisom niekonstytucyjność. W ostatnim oświadczeniu odniósł się do nowelizacji, którą w styczniu przygotowali senatorowie. Błyskawicznie opracowany projekt, ekspresowo przyjęty przez Sejm, a w ubiegły poniedziałek podpisany przez prezydenta, wychodzi naprzeciw interesom mieszkańców — zrównuje stawki bonifikat (w przypadku jednorazowej opłaty przekształceniowej) na gruntach samorządowych i skarbu państwa. Z perspektywy Kowalskiego rozwiązuje też problem opłat rocznych nagle podnoszonych pod koniec ubiegłego roku przez urzędy gmin w całej Polsce (samorządy chciały w ten sposób zrekompensować sobie uszczuplenie wpływów do budżetu w kolejnych latach). W nowelizacji uznano niektóre podwyżki za nieuzasadnione, dzięki czemu mieszkańcy odetchnęli z ulgą (wielu użytkowników wieczystych to emeryci i renciści, dla których takie niespodziewane podwyżki to znaczące obciążenie budżetu). Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu ZMP, twierdzi z kolei, że podnoszenie opłat było często „aktualizacją i wyrównaniem stawek w myśl zasady sprawiedliwości społecznej”.
„Nagle okazuje się jednak, że dokonane przez samorządy aktualizacje z zeszłego roku, niezależnie, czy rzeczywiście przyjęte tuż przed końcem roku (co zarzucają rządzący), są nieważne, a obliczone na ich podstawie prognozowane wpływy można wyrzucić do kosza” — pisze ZNP w oświadczeniu.
Zdaniem Marka Wójcika nowelizacja wprowadza rozwiązania, które działają wstecz, a w związku z tym jest niekonstytucyjna. Podkreśla, że nawet jeśli unieważnienie podwyżek opłaty, przyjętych „na ostatnią chwilę” (co wywołało powszechne oburzenie), zadziała na korzyść mieszkańca, to będzie to ze stratą dla budżetu gminy i całej wspólnoty. Przedstawiciel ZMP kwestionuje też to, że ustawa zaczęła obowiązywać dwa dni po publikacji w Dzienniku Ustaw, chociaż — zgodnie z orzeczeniami Trybunału Konstytucyjnego — minimalny okres vacatio legis powinien wynosić 14 dni. Samorządowcy narzekają też, że już rozpoczęte procedury dotyczące wydawania zaświadczeń trzeba będzie zaczynać od nowa.
„Na oświadczenia, które wydają miasta, wyznaczono termin 12 miesięcy (notabene zbyt krótki)” — zaznacza ZMP.